👑서울 아파트 경매 신도림역 1·2호선 더블역세권! e편한세상 32평 권리분석👑

안녕하세요 😊
행크에서 원더우먼으로 성장하고픈 밤비1004입니다.
오늘은 서울 구로구 신도림동 649, 신도림자이-e편한세상(7차) 803동 23층 2301호 아파트(사건: 서울남부지법 2024타경109910) 를 소개해 보도록 하겠습니다.
(1차 유찰 후 2차 최저 9억9,200만 원, 매각기일 2025-10-22)

서울 구로구 신도림동 649, 신도림자이-e편한세상 아파트 경매 권리분석
1) 기본 정보
감정가 12억4,000만 / 2차 최저 9억9,200만 / 보증금 10% 9,920만
전용 84.92㎡(25.69평) / 대지권 36.2068㎡
말소기준등기: 근저당(도봉새마을금고, 2021-08-23)
임차인: 보증금 5억8,000만 / 전입 2023-09-01 / 확정 2023-09-04 / 배당요구 2024-05-14
말소기준권리 : 선순위 근저당 도랑새마을금고 (21.8.23) 이후 임차인(23.9.1)이라 보증금 인수 없음.

서울 구로구 신도림동 649, 신도림자이-e편한세상 아파트 경매 권리분석
[가정] 최저가 매각 : 9억 9,200만 원
매각대금 → (집행비용·당해세 등) → 근저당선순위 (새마을금고) 청구금액: 3억 5,680만) → 21.9.24 가압류 5.3억 → 임차인(확정일자) → 그 밖의 후순위 가압류(24년 이후)
임차인보다 앞선 권리(핵심)
새마을 금고 이후 가압류 5억 3,000만 원(21.9.24) → 임차인(23.9.4)보다 선순위임으로
최저가 낙찰 기준으론 임차인이 보증금 전액을 배당으로 받기는 어렵고,
약 1,300만~7,500만 원 범위에서 일부만 배당받을 가능성이 큽니다.
2) 생활 인프라 & 학군(2025 기준)

서울신도림초: 약 0.4km(도보 ~분)

서울 구로구 신도림동 649, 신도림자이-e편한세상 아파트 경매 권리분석
신도림중: 도보 8분
신도림 고등학교 :도보 13분

상권·학원가·여가
디큐브시티(현대백화점), 신도림 테크노마트, 홈플러스 신도림점 모두 도보권.
신도림 학원가는 많지 않음

신도림체육센터(수영장·헬스), 안양천·도림천 산책로 이용 용이.

3) 교통
여의도: 1호선(신도림↔영등포·환승) 또는 2→9호선 이용 약 9~14분.
강남(강남역): 2호선 직결 약 24분.
종로·시청(종각/시청): 1호선 직결 약 20~24분.
버스·광역버스
신도림역 정류장에 간선·지선 다수(160, 260 등)이나 첨두 혼잡도↑ → 시간 변동성 큼.

4) 개발 호재 & 중장기 포인트
구로역·신도림역세권 지구단위계획 재정비(22~25) 추진,
신도림동 293·649 일대 대규모 정비(도시환경정비 2,400가구 안 등) 정상화 보도.
→ 역세권 고도화·상권 규모 확장 기대.
디큐브시티 리뉴얼: ’25년 코엑스급 시설로 업그레이드 방침 보도.
시사뉴스
GTX-B(여의도·용산·서울역·청량리 관통): ’25년 본격 착공 국면.
신도림 주민은 여의도 환승(2·9↔GTX-B)로 출도심 시간 단축·고용흡인 기대.

5)시세조사

서울 신도림7차 e편한세상 (총 6개동, 411세대) 경매 권리분석
🏢 단지 정보(요약)
단지명: 신도림7차 e편한세상 (총 6개동, 411세대)
주소: 서울시 구로구 신도림동 649 (도로명: 신도림로 56-13)
사용승인: 2004.06.16
면적타입: 전용 107㎡(32평형) / 145㎡(44평형)
주차: 562대(세대당 1.36대)

📈 매매 시세(32평형·전용 107㎡)
① 최근 실거래(2025년 기준)
거래박스: 12.8억 ~ 13.5억
평균값(단순): 약 13.05억
20년차 아파트라서 내부 확장/시스템에어컨/욕실·주방 리모델링 유무에 가격차가 클것으로 예상.

🏷 전세 시세(32평형·전용 107㎡)
거래박스: 6.05억 ~ 7.00억
평균값(단순): 약 6.45억
평단 전세가: 약 1,99천만/평
현재 전세 매물 없음.