👑등기부등본은 이렇게 읽어야 안전합니다: 실전 권리분석 가이드👑

👑등기부등본은 이렇게 읽어야 안전합니다: 실전 권리분석 가이드👑

안녕하세요, 행크에서 원더우먼으로 성장하고픈 밤비1004입니다😊
오늘은 바로 경매 입찰 전 가장 중요한 권리분석에 대해 이야기해보려고 해요.
부동산 경매는 우리가 집을 가장 싸게 살 수 있는 방법 중 하나지만…
막상 들어가 보면 복잡한 단어, 처음 보는 서류들, 겁나는 빨간 글씨들 때문에
“어? 이거 괜히 시작한 거 아니야?” 하고 마음이 철렁 내려앉을 때가 많아요.
저도 그랬어요.
등기부등본을 보는 순간, 눈앞에 글자가 왔다 갔다 했고
“갑구? 을구? 말소기준권리?? 대항력?? 뭐야… 복잡해…”
진심으로 이렇게 중얼거렸습니다.

행크옥션

하지만 괜찮아요.
우리 모두 처음은 어렵고, 두려워요.
그리고 행크 회원이라면 이미 큰 장점이 있습니다.
바로 행크옥션이라는 든든한 분석 도구가 있다는 거죠!
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초보자가 접근해도 괜찮은 안전한 물건은 대부분 유료사이트에서 깔끔하게 분석이 되어 있어요~
우리는 그걸 참고하면서 조금씩 눈을 넓혀가면 돼요.
하지만 권리분석은 결국 내가 할 줄 아는 사람이 ‘진짜 실력자’입니다.
언제까지 깨끗한 물건만 골라 수십 명과 경쟁할 순 없잖아요?
더 큰 수익을 내는 물건은 항상 조금 더 복잡하고, 조금 더 귀찮습니다.
그래서 오늘, 한 걸음 더 나아가 보자고요.

권리분석이란?
권리분석은 입찰하기 전에 이 집에 숨겨진 문제(법적·경제적 하자)가 있는지 미리 확인하는 과정입니다.
쉽게 말해,
👉 중고차 살 때 사고 이력 조회하는 것,
👉 중고 명품 살 때 감정하는 것
이랑 똑같아요.
겉으로 멀쩡해 보이는 집도
안에 ‘숨겨진 빚’이나 ‘세입자 문제’가 숨어 있으면
우리가 그걸 대신 떠안아야 할 수도 있거든요.
그래서 권리분석은 “입찰할지 말지”를 결정하는 나침반이자
“얼마에 입찰할지”를 정하는 기준이 됩니다.

등기부등본 쉽게 이해하기
등기부등본은 크게 갑구와 을구가 있어요.

✔ 1) 갑구 = 이 집의 주인 이력서
여기에는
누가 주인인지
언제 팔렸는지
압류 / 가압류 / 가처분 같은 위험한 기록
이 모두 적혀 있어요.
예를 들어
📌 “갑구에 김철수 → 김영희로 소유권 이전”
이러면
“아, 이 집은 과거 김철수의 집이었고 지금 소유자는 김영희구나~”
하고 알 수 있는 거죠.

✔ 2) 을구 = 돈 빌린 기록장
을구에는
이 집을 담보로 걸고 빌린 돈
근저당(말 그대로 빚 기록)
담보가등기
등이 모두 적혀 있어요.
쉽게 말하면,
📌 이 집의 ‘빚’이 얼마인지 적힌 곳입니다.

예를 들어
“근저당권자: ○○은행 채권최고액 1억 2천만 원”
이라고 적혀 있다면,
이 집은 은행에서 약 1억 정도 대출받았다는 뜻이에요.
(은행은 보통 실제 대출금의 120~130%를 채권최고액으로 적어요.)
만약 근저당권자가 개인이라면?
대부분 사채일 가능성이 커요.
개인은 채권최고액을 200% 이상 쓰는 경우가 많기 때문이에요.

말소기준권리
말소기준권리는 경매에서 인수할 권리와 소멸되는 권리를 나누는 기준점입니다.
쉽게 말해,
📌 “경매로 팔린 다음에도 살아남는 권리냐?”
📌 “경매 때문에 사라지는 권리냐?”
를 판단하는 기준이에요.
✔ 말소기준권리 아래에 있는 권리는?
👉 모두 소멸!
즉, 낙찰자인 우리는 아무것도 인수하지 않아요.
✔ 말소기준권리보다 위(=앞선 날짜)의 권리는?
👉 우리가 인수해야 할 수도 있음!
이게 매우 중요해요.
왜냐면 간혹 수천만 원~1억 가까이 인수해야 하는 경우도 있기 때문이죠.

말소기준권리가 될 수 있는 네 가지

말소기준권리는 아래 네 가지뿐입니다.
1. (근)저당
2. (가)압류
3. 담보가등기
4. 경매기입등기
이 네 가지 정리만 기억해도 절반은 성공이에요.
✔ 예시
근저당이 2018년 5월 3일
임차인이 2019년 1월 2일 전입
→ 임차인은 근저당보다 늦게 들어왔으니
보증금을 인수하지 않아도 됩니다.
반대로
임차인이 2017년 전입이라면?
근저당보다 먼저 전입했으므로
보증금을 우리가 인수할 수도 있어요.

대항력? 이것도 반드시 이해해야 해요
대항력이란,
📌 “집주인이 바뀌어도 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 권리”예요.
쉽게 말하면,
세입자가 집을 지키는 힘이에요.
✔ 대항력을 갖추는 3단계
세입자가 대항력을 가지려면…
임대차 계약(집주인과 계약)
집에 실제로 들어가서 살고(인도)
전입신고까지 마치면
→ 다음날 0시부터 대항력 자동 생성!
✔ 만약 이런 세입자가 있다면?
낙찰자는 그 세입자가 법원에서 보증금을 다 받지 못하면
남은 금액을 대신 돌려줘야 합니다.
이걸 몰랐다가
낙찰 후 억대 보증금을 떠안는 사례도 있어요.
그래서 권리분석이 중요해요!

우선변제권 (대항력 + 확정일자 조합)
우선변제권은
📌 “경매대금에서 먼저 변제받을 수 있는 권리”예요.
조건은 네 가지.
1. 대항력을 갖추고
2. 임대차계약서에 확정일자 받고
3. 배당요구종기일 내 배당요구 신청하고
4. 배당요구종기일까지 집에 살고 있어야 함
이 네 가지를 충족하면
세입자는 근저당보다 뒤에 들어왔어도
일정 금액을 먼저 받아요.

최우선변제권
최우선변제권은
경·공매에서 ‘소액임차인’이 일정 금액을 가장 먼저 보장받는 제도예요.
조건은 다음과 같아요.
1. 경매기입등기 이전에 대항력 갖추고
2. 보증금이 소액보증금 기준에 해당하고
3. 배당요구종기일 내 배당요구 신청하고
4. 배당요구종기일까지 대항요건 유지
(확정일자는 여기엔 포함되지 않아요.)

권리분석이 어려울 때, 무엇부터 보면 될까?
처음에는 다음 네 가지 순서로 보면 좋아요.
1. 말소기준권리 찾기
2. 임차인 전입일자 확인
3. 확정일자 유무 확인
4. 배당요구 여부 확인
이 네 가지 구조만 익히면
대부분의 물건을 스스로 판단할 수 있어요.

행크옥션을 활용하면 쉬워져요
행크옥션은
원하는 물건을 클릭하면
경매정보지
지도
입지
시세(KB시세)
를 한눈에 볼 수 있어요.

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초보자라면 “초보자 검색” 기능을 사용해 보세요.
권리 깨끗한 물건만 모아놔서
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이 책도 권리분석이 예시와 함께 설명되어 있어
정말 큰 도움이 됩니다.

맺음말
처음부터 모든 권리를 완벽하게 이해할 필요는 없어요.
저도 처음엔 말소기준권리, 근저당, 대항력, 확정일자…
하나하나 배울 때마다 머리가 아팠거든요.
하지만
하루 10분씩만 꾸준히 공부하면
진짜로 눈이 트입니다.
그리고 어느 날
“아! 이건 인수, 이건 소멸, 이건 우선배당…”
스스로 판단하고 있는 자신을 발견하게 돼요.
경매는 지식을 갖춘 사람에게 큰 기회를 줍니다.
행크에서 함께 공부하며
우리 모두 더 단단한 투자자,
더 행복한 재테커로 성장해요.
언제나 응원할게요.
밤비1004였습니다 🌿💚
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