‘부동산 투자를 한다’고 말하면 대부분의 사람들은 아파트나 상가를 떠올릴 것입니다.

그런데 여기서 ‘공장’이야기가 나오면 어떨까요. 조금 황당할까요?

저는 대학에서 도시계획부동산을 전공하고 석사학위까지 받았습니다. 경기 남부 지역에서 토지와 공장·창고를 전문적으로 중개하는 법인을 운영하고, 직접 개발하기도 합니다.

어린시절 사업에 실패한 부모님 때문에 저는 대학 졸업 후 ‘좋은 직장에 들어가 임원이 되어야겠다’는 목표를 가졌습니다.

금융회사에 들어가 정말 열심히 일했는데, 적응이 될수록 ‘회사를 하루 더 다닐수록 부자에서는 하루 멀어진다’는 생각이 들었습니다.

자기계발서도 많이 읽고 투자모임도 나가서 성공경험담도 듣다 보니 막 자신감이 넘쳐오르는데… 그만 1년 만에 퇴사를 하고 말았습니다. 통장에 3천만원을 들고 말이죠.

[행크TV.zip] 10년간 한 우물만 팠더니 물 대신 유전이 터졌습니다

그때부터 인생 난이도가 갑자기 올라갔습니다. 생활비가 빠져나가고, 혼자 하다 보니 나만의 세계에 빠져들고, 정말 불안했습니다.

결국 투자를 제대로 배울 수 있는 회사를 알아봐야겠다는 생각이 들었고, 우연치 않게 집이 있는 평택에서 토지와 공장을 전문으로 하는 부동산에 취직을 했습니다.

지금와서 하는 이야기지만, 전업투자자가 되려면 최소 현금흐름 200~300만원 정도는 만들어 놓고 퇴사하셔야 합니다. 직장 급여와 투자수익이 만족스럽다면 굳이 전업투자자가 될 필요도 없습니다.

365일 24시간 제 주변 모든 것이 다 부동산이었습니다. 그렇게 4달 정도 지내다 보니 관심사와 직업이 일치되었다는 생각이 들었습니다. 덕업일치라고 하죠.

엄청나게 많은 공장도 보고, 중개하면서도 투자자 입장에서 늘 관찰을 했습니다. ‘나라면 이걸 살까, 이걸 팔까, 여기에 들어갈까’ 그런 관점으로 시뮬레이션을 많이 돌렸습니다.

어느 날 공장을 매입한 분들을 가만히 보니 모두 돈을 벌었다는 것을 확인할 수 있었습니다.

심지어 제조업 하시는 분들을 만나면 10년 동안 사업해서 번 돈보다 공장을 갖고 있다가 판 돈이 더 많았다고, 열이면 아홉이 다 그렇게 이야기하셨습니다.

그 덕분에 투자자 관점으로 많은 매물을 보다 보니 어느 순간 매물이 하나가 아주 저렴해 보였습니다. 공장인데 토지 176평에 건물은 60평이었습니다.

3억500만원에 매입했는데, 대출은 80% 정도 받아서 현금 6100만원이 들어간 투자였습니다. 그리고 1년이 채 되지 않아 8200만원의 수익을 얻을 수 있었습니다.

얼마 전까지만 해도 투자에 대한 확신은 0에 가까웠고 두려움과 불안은 90에 가까웠는데, 한 우물만 파다 보니 두려움이 낮아지고 확신은 올라갔습니다.

눈이 확 돌아갔습니다. 다른 사람이 되어버려서 미친 듯이 공장을 찾아다녔습니다. 그렇게 사진을 찍어 모아놓은 폴더만 지금까지 2000개가 넘습니다.

무려 7~8년을 관련업종에서 일하면서 왜 공장에 투자할 생각을 못했을까 돌아봤습니다. 그리고 내린 결론은 나 스스로도 선입견에서 벗어나지 못했다는 것이었습니다.

과거 공장은 아는 사람들끼리만 알음알음 주고받는 분야였습니다. 제조업하는 분들이나 땅부자들이 월세 받다가 땅값이 오르면 매각하는 방식이었습니다.

예를 들어 보겠습니다.


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평택 공장부지의 땅값은 2014년에서 2023년까지 10년간 약 2배 가량 상승했습니다.

그 당시 토지매입비용과 건축비까지 10억(대출 80%)을 들여 공장을 10년간 운영했다면, 부동산만으로도 2억을 투자해 10억원의 수익을 올릴 수 있었습니다. 법인의 경우 대출이자는 경비처리까지 되기에 부담도 덜 수 있고요.

막상 투자를 해보니 4가지 요건만 맞으면 얼마든지 초보자들도 공장에 투자해 수익을 낼 수 있었습니다. 그걸 가르쳐주는 곳이 없으니 일반인 입장에서는 다른 세상일 수밖에…

투자금이 많이 들어간다는 생각도 할 수 있습니다. 그런데 막상 해보니 수도권 기준 1억 내외면 4~6억짜리 공장 하나를 매입할 수 있습니다.

아파트 하나 갭투자 하려 해도 1억으로는 어림도 없는데, 그 금액으로 수도권에 땅을 가질 수 있다면 상당한 메리트가 있습니다.

한 케이스를 더 보겠습니다.


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220평 낮은 임야를 매입해 60평짜리 공장을 지었습니다. 비용은 총 4억5천만원이 들었는데 대출을 63% 받아 현금은 1억5000만원 정도가 들어갔습니다.

현재 월세가 350만원 정도 매도 가능 금액은 7억7000만원 정도로, 1억5000만원으로 3억2000만원의 수익을 낼 수 있는 상황입니다.

서울은 물론 수도권에서 건물을 지을 수 있는 괜찮은 땅값은 평당 2천만원이 넘습니다. 그런데 공장의 경우 교외지역이기에 120~150만원짜리 땅도 찾을 수 있습니다.

공사기간이 짧고, 거기서 월세수익이 나오고, 기다리다 땅값이 오른 뒤 매도하면 안전하게 수익을 얻을 수 있는 것입니다.


지난해 출간한 「공장투자 이렇게 쉬웠어?」가 각종 서점의 경제경영 분야 베스트셀러에 올랐습니다.

강사로 활동하며 수강생뿐만 아니라 많은 분들께 공장투자 방법을 알려드리고 좋은 성과를 낸 사례들을 전해드렸습니다.

이 분들이 성과를 내는 것을 보면 정말 기쁘고 보람됩니다. 마치 내 자신이 자아실현을 하는 것처럼 말입니다.

어려운 시기라도 4억, 5억 10억원대 공장을 매수해 월세를 받는 동시에 수도권 지가 상승으로 시세차익이 계속해서 벌어지고 있습니다. 가르친 사람 입장에서 불로장생하며 오래오래 불로장생하며 지켜보고 싶을 정도입니다.


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행복을 돈으로 살 수 있을까요?

행복을 돈으로 살 수는 없습니다. 하지만 행복할 수 있는 환경은 돈으로 살 수 있습니다.

투자에 따른 성과를 너무 조급하게 생각하실 필요는 없습니다. 배움이 먼저입니다. 실력이 쌓이면 그때 돈이 따라옵니다.

기본적인 지식을 쌓고, 발로 뛰며 시세파악을 확실히 하고, 실수하지 않도록 실력을 쌓으면 ‘두려움 없이 과감히 질러야 할 때’가 옵니다.

여러분 모두가 ‘그 짜릿한 순간’을 만날 수 있기를 진심으로 바랍니다.

위 글은 행크TV 긍정케이님의 출연 영상을
한편으로 압축했습니다.

공장투자에 대해 더 깊이 알고 싶다면
카페 ‘전문가칼럼’ 게시판이나
행크에듀 ‘공장투자반’, ‘공장투자스터디’를 확인해보세요.

PS. 행크TV.zip은 파일럿 콘텐츠로, 반응에 따라 추가 연재할 예정입니다^^ (어떻게 읽어보셨는지 남겨주시면 깊이 참고하겠습니다)