패찰해도 이기는 투자 : 7개월 40% 수익, NPL 론세일 실전 후기

다가구 NPL(론세일) 투자 후기

안녕하세요, 제프입니다.
오늘은 제가 최근에 했던 다가구 NPL 론세일 투자건의 분석부터 실제 수익 회수까지
전체 흐름을 그대로 정리해 공유드립니다.
npl투자 흐름을 한 번에 이해할 수 있도록
투자자 시각으로 구성했으니
저처럼 시행착오 줄이시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
1️⃣ 매각기일 예측부터 시작합니다
이 물건의 배당요구 종기일은 2025.03.26.
종기일 이후 매각기일은 보통 6~8개월 뒤에 잡히기 때문에,
→ 예상 매각기일 : 2025년 9~11월

제가 처음 물건을 확인한 시점은 2025년 6월이었고,
“빠르면 3개월 뒤 매각기일 잡히겠네”라고 예상했는데,
정확히 9월에 매각기일이 지정되었습니다.

✔ 종기일을 기준으로 매각기일을 예측하는 감각은 실전에서 매우 중요합니다.
2️⃣ 원금·청구금액 분석

청구금액 : 4.52억

등기부 채권최고액 : 5.2억 → 원금 약 4.4억 추정

청구금액이 원금보다 약 1,200만 원 높은 이유는
→ 경매 접수 당시 연체이자가 포함된 금액
여기까지가 “채권자 기준으로 어느 금액까지 행사 가능한가?”를 계산하기 위한 기초입니다.
3️⃣ 우선배당 체크 — 이걸 모르면 계산이 틀립니다
이 물건은
소액임차인 배당 약 1.5억
따라서 제가 행사할 수 있는 채권금액은
✔ 원금 + 연체이자 + 소액임차인
이 금액 이상으로 낙찰돼야 수익이 나오고,
아래로 떨어지면 손실 위험이 생기기 때문에
이 부분을 제일 먼저 체크해야 합니다.
4️⃣ 인근 낙찰률 비교로 ‘예상 낙찰가율’ 산출
최근 1년간 동일 권역 다가구 낙찰률은
51% ~ 60% 구간.

51% 낙찰 → 2016년식(9년차)

60% 낙찰 → 1993년식(31년차)

즉, 건물 상태·연식·관리 상태에 따라 낙찰률 편차가 큽니다.

✔ 대상 물건은?
2002년식(23년차)

2021년 리모델링 이력 확인

→ 리모델링 반영 시 60% 낙찰 가능성이 가장 현실적이라고 판단했습니다.

5️⃣ 채권 매입 후 실제 진행
채권 매입 : 2025년 6월
동시에 질권대출 실행, 이자 납입 시작

매각기일까지 추가 움직임 없음 (NPL은 기다림이 절반입니다)
그런데 중요한 것은
**내 행사권리금액보다 낮게 낙찰될 가능성(=손실 위험)**이 있기 때문에
저는 방어입찰(Plan B)까지 준비해두었습니다.
명의 확보
신탁 담보대출 가능 여부 체크
입찰 준비 완료 상태까지 구성
✔ “낙찰을 받아도, 패찰을 해도 수익이 나는 구조”
이것이 NPL 투자에서 가장 확실한 안전장치입니다.
6️⃣ 결국… 낙찰 당일 결과는?

대리 입찰을 보냈는데 계속

“차순위 신고하실꺼냐고 물어보신다…. 전 패찰해야 더 좋은데…..
일단 방어입찰 준비는 했고, 실제로는 패찰해야 하는 투자자였기 때문에 심장이 굉장히 쫄렸습니다.
그리고 결과 발표.

🎉 60% 정확 적중!
제가 분석했던 낙찰가율 60%,
정확히 그 구간에서 낙찰됐습니다.

이로써 전체 투자 흐름은 다음과 같이 마무리됩니다.
앞으로 60일 이후 배당기일이 잡히고 별다른 문제가 없다면 배당받고 엑싯예정