안녕하세요.
han gang 입니다.

매년 봄만되면 꽃가루 알러지로 고생하는데 올해도 피해갈 수 없네요.
하지만 한달내내 휴대폰에서 울리는 월세 알람 소리에 다른해와 다르게 알러지조차도 좀 가볍게 견뎌내고 있습니다.
월세가 특효약인 플라시보효과를 보고 있나 봅니다…ㅎㅎ

다가구를 매입하고 만실을 채우면 후기를 올리자 마음먹고 있었는데 지난 토요일 드디어 마지막 퍼즐인 주인세대 계약을 하고나서 아주 홀가분한 맘으로 후기를 쓰게 되었습니다.

지난해 2023년 8월 한참 더운 여름날 서울 신림동에 다가구 경매 물건 임장을 나갔습니다.

토지에 관심이 많아 토지만 파던 시절에 현금흐름을 세팅해서 안정적인 토지 투자를 해 나갈 결심으로 다가구에 관심을 가지게 되었습니다.

그렇지만 임장한 매물은 입구가 너무 좁고 입지가 그다지 좋지 않아 구미가 당기지 않았으나, 그 지역 시세도 파악해 볼 겸해서 부동산에 들어갔습니다. 한참을 시세조사를 한 후 늘 그렇듯 부동산에서 가진 매물 소개를 받았습니다.

수익성 좋은 다가구를 80대 주인분이 운영이 힘겨워서 내놓은 물건이었습니다.
그렇지만 가격이 그냥 시세대로 내놓은 것이었고 그 가격이면 평범해 보였습니다.
다만 호실이 19개로 토지의 용도지역에 맞게 빈틈도 없이 꽉 채운 건물이어서 수익성이 다른 14~15개 호실을 보유한 건물 대비해서 좀 더 괜찮다는 생각이 들었습니다.

그러나…

경매를 배운(?) 사람으로써 어찌 제가격을 다주고 살 수 있단 말인가???

자존심이 허락하지 않는…

부사님께는 생각해 보겠다고 정중한 거절을 하고 나왔고 아예 잊고 있었습니다.

그런데 말입니다.

한달반쯤 지났을 때 부사님에게 문자가 옵니다.

“사장님 그분이 1억5천을 내렸습니다. 다른분도 관심있는 분이 있는데 사장님도 한번 잘 생각해 보세요”
저는 회신도 안했습니다.

다시 보름쯤 지나 “사장님 그 물건 제가 1억을 다시 내려서 내놓자고 했습니다. 아마 매도자분도 따라오실 거 같아요”
역시 댓구도 안했는데 문뜩 대충 머리속으로 계산해 봐도 충분히 수익성이 나고 해볼만 하다 싶었습니다.

경매로 사도 19개 호실이 있는 다가구는 잘 나오지 않는다는 점과 건물 상태도 좋은 이런 물건은 경쟁이 좀 더 치열해지면 높게도 낙찰되는 걸 본터라 구미가 당겼습니다.

그러나 한번 더 곰곰히 생각해 보니 지금은 금리도 높고 매수자가 안붙는 상황이고 또 매도자분은 빨리 팔고 싶어하니 좀 더 네고를 해볼 수 있겠다 싶어 추가 제안을 하였습니다.
.
“제가 사고는 싶은데 정말로 돈이 부족하니 1억을 더 깎아주면 바로 계약금 쏘겠다”하고 던졌습니다.
그후 2주간 매도자분이 파네 안파네 밀당을 하다가 결국 5천만원 더 깎아서 합의를 했습니다.

사실 이 가격은 제 목표 가격이었는데 처음부터 이 가격을 제시하면 분명 2~3천 더 줬을 겁니다.

전략이 먹혔죠… ㅎㅎ

그렇게 작년 8월에 물건을 처음 본 후 시작된 여정이 3개월에 걸쳐서 11월말에 계약체결까지 하게 되었습니다.
원하는 가격까지 시간이 꽤나 걸린 셈이군요…ㅎㅎ

(후일담이지만 나중에 원룸 월세를 내놓으려고 다른 부동산에 갔을때 부사님이 집요하게 얼마에 샀냐고 물어보길래
얘길해 줬더니 어떻게 그렇게 싸게 샀냐고, 거저 주웠다고 하길래… 잘못사지는 않았구나 싶었습니다…ㅎ)

하지만 매도자의 요청으로 잔금을 해를 넘겨 2024년 설 이후로 하다보니 대출이 순탄치 않았습니다.
다가구 일반매매라 금액이 턱없이 작게 나오는데 평소 연락하던 상담사님 한분에게서 원하는 금액대로 대출이 가능하다는 연락을 받았습니다.
다가구 특성상 신탁대출로 진행할 수 밖에 없었습니다.

또 그런데 말입니다 … 이건 뭐???

작년말에 대출이 가능하다고 했던 신협에서는 신년들어 부결이 나서 불가하다는 통보를 해 오고, 다른 은행을 찾으니 이번엔 신탁사에서 계속 부결이 나고…

연말연초가 대출 상황이 급변한다는 걸 직접 체험하는 순간이었습니다.

대출이 안되면 잔금을 할 수가 없는데…
그럼 억대의 계약금이 날아 갈 수도…

아~~ 정말로 속이 타들어 가는 심정이었습니다.

이대로 하늘만 쳐다보고 기다릴 수 없어서 가지고 있던 상담사 list를 꺼내놓고 계속 전화를 돌렸습니다.
매매계약은 했고 신탁으로 *억 *천 이상 가능한 곳으로 찾아달라고…

애타는 시간이 아마 1년처럼 느껴졌을 것 같은…1주일 쯤 지났을 때

오~~ 드디어~~~

저 멀리 지방의 단위농협과 한 신탁사에서 가능할 거 같다는 상담사님의 연락이 왔습니다.
신탁사에서는 다가구는 일반매매로 잘 하지 않는데 어렵게 승인을 받았다고 수수료를 잔뜩 올리는 바람에 대출 금리도
처음 제시한 것 보다 좀 더 올라갔습니다.

뭐 대출만 된다면 그 정도쯤이야…ㅋㅋㅋ

은행 사정으로 2월 8일에 앞당겨 잔금을 처리하고 매도자는 설 지나 2월 14일에 이사나가면서 우여곡절 끝에 모두 마무리 되었습니다.

그 사이~~~

다가구 원룸의 공실을 줄일 방법도 배울겸 작년 11월 계약체결이후 올해 2월초 잔금까지의 기간동안 스란샘의 공유숙박업을 수강하며 에어비앤비와 단기임대를 집중적으로 파서 다가구의 공실도 줄이고 수익성을 높일 방법을 연구했습니다.

잔금시점에 비어있던 원룸(5평)이 3개와 4층 주인세대(26평)가 나가며 공실이된 집까지 4개를 채워야 했습니다.
제일 위층에 보통 주인세대가 거주하며 아래 원룸들에서 월세를 받는 형태가 많은데 저는 아이들 학교 문제도 있고
집사람이 엘레베이터 없어서 싫다는 결정타(?)를 날려준 덕분에 주인세대도 월세로 돌려야 했습니다.

온하우스, 공실클럽, 당근, 피터팬좋은방구하기 등 가능한 사이트에 물건 올리는 건 기본이고 물건소개자료를 만들어 동네 부동산에 보이는데로 모두 뿌렸습니다.

그런데 빠르게 들어올 줄 알았던 임차인이 생각보다 잘 안들어 오네요.
집은 깔끔한 편인데 금액대가 높아서 그런지 경기가 안좋아서 그런지 생각처럼 쉽지 않았습니다.

그래서 리브애니웨어와 삼삼엠투와 같은 단기임대 사이트에 방을 올렸습니다.

처음 며칠 연락이 없어 초조해 하는데 아니 이게 왠~~~

삼삼엠투를 통해 단기임대가 줄줄이 계약이 되더니 가장 걱정했던 주인세대까지 단기임대로 모두 세팅이 되었습니다.
일반 월세보다 단기임대가 확실히 수익성은 좋습니다.

다만 손이 좀 더 가긴하는데 그것도 충분히 감당할 수 있는 정도입니다.
아직은 직장을 다니는터라 청소에 대한 부담으로 에어비앤비는 시도해 보지 못하고 있습니다.

앞으로도 만기가 되어 공실이 발생하더라도 장기와 단기임대를 적절히 활용하면 공실은 최대한 줄일 수 있다는 자신감이 생겼습니다.

그런 와중에 주인세대에는 에어비앤비 사업을 하려고 하는 분께 2년 임차되어 지난 토요일 계약을 완료하였습니다.
지금 들어와 있는 단기임대가 만료되면 바로 들어올 분이 생겼네요…ㅎ

일반적으로 인근에서는 에어비앤비에 방을 잘 안주려고 하는데 저는 수업을 통해 그 특성을 알고 있고 월세도 일반 가정집에 주는것 보다 좀 더 높게 받을 수 있었습니다.

게다가 인테리어를 알아서 하기때문에 집도 아주 예쁘게 꾸며 줄 것을 알기에 에어비앤비 사업자를 골라서 받았습니다. 사실 전주인이 연세가 있으셔서 내부가 좀 Old한데 잘 바꿔 주시기를 기대하고 있습니다.

또 이 지역에서 에어비앤비 사업이 잘 되는지 여부도 간접적으로 모니터링 해 볼 수 있는 장점도 있구요.

이러면 일석삼조 아닐까요? ㅎㅎ

이렇게 해서 다가구를 매입부터 만실을 채우기까지 과정을 적어보았습니다.

이렇게 세팅한 월세 수익은 제가 수립한 중장기 단계별 현금흐름 계획을 초과달성 했습니다.
2023년까지 순수 월 300백만원의 현금흐름이 목표였는데 넉넉히 넘겼네요.
2024년 부터 발생은 했으나 어쨌든 계약은 2023년에 했으니 세팅한 시점기준으로 달성했다고 어거지로 우겨봅니다.

제가 평가하는 것이니 제가 만족하면 되겠죠….ㅋㅋㅋ

현재 기존에 들어계신 세입자분들이 코로나 때 들어온 분들이 많다 보니 월세가 대부분 시세보다 낮게 들어와 계셔서 앞으로 만기가 되어 하나씩 정상화 해 나가면 수익은 지금보다 증가할 것으로 보입니다.
거기다 대출 금리도 하향 전환되면 수익성은 더 나아지게 되겠죠.

2021년 12월 행크 입문 후 2년반이 지났네요.
30년 직장생활 하며 아파트 투자로 시세차익을 본적은 있지만 이렇게 처음으로 제2의 직장과 같은…
일 안하고 돈이 들어오는 파이프라인을 만들기는 처음인데 왠지 든든하고 뿌듯합니다…ㅎ

왜 사무장님께서 현금흐름이 중요하다고 그렇게 강조하시는지 알거 같습니다.

회사에서 부동산 공부한다고 암암리에 아는 분들이 있는데 제가 또래들에게 볼때마다 공부시작하라고 권했지만 다들 귓전으로만 듣다가 제가 다가구를 매입하고 월세를 세팅하는 과정을 옆에서 지켜보며 많이들 마음이 동하는 모양입니다.

그래서 제가 슬쩍 “EXIT”책을 한번 읽어보라고 가지고 있던 책을 전해 주었습니다.

밑줄 쳐가며 두번씩 읽고 요약정리하는 사람까지 있을 줄이야…
아마 조만간 행크에서 볼 것 같습니다…ㅎㅎㅎ
다.행.이… 이제라도 시작한다면 좋을거 같네요.
그사람에게도 지금이 가장 빠를때니까요…ㅎㅎㅎ
지금까지 다가구 매입기를 풀어보았는데 쓰고나서 보니 별 내용이 없어 여기까지 읽은 분들이 다소 김빠질 수 있겠다 싶네요.
뭐 신박한 노하우가 있을 줄 기대하셨을지도 모르는데…다 알만한 내용이라서…

저는 주위에 늘 입버릇처럼 말 합니다.
“이 회사에서 나가면 더 이상 남 밑에서 직장생활은 안하겠다” 라구요~
말한대로 이루어진다는 강한 믿음으로 틈 날때마다 밖으로 말하고 실제로 실현시키기 위해 노력하고 있습니다.

이상 저의 작은 경험이지만 나누게 되어 기쁘게 생각하고 이만 줄이겠습니다.

여러분 모두 성투하세요~~^^

현금흐름을 저 강물처럼 _ han gang