안녕하세요!

2019년 12월 처음으로 경매를 알게 되었고, 2020년에 세 번의 도전 끝에 11월에 작은 오피스텔을 하나 낙찰 받았습니다.

여전히 초보이고 실전은 처음이라 어려움이 많았지만 막힐 때마다 행복재테크 카페 회원들의 도움을 많이 받았습니다.

제가 받은 오피스텔은 명세서상 전입이 없는 물건이었습니다. 전 소유자는 연락이 일절 안 되는 상황이었고요. 잔금을 내고 관리사무소를 방문해 몇 가지 질문을 하며 탐문했습니다.

(결국 사람이 하는 일이기에 관리사무소와 좋은 관계를 트고 싶어서 간단히 음료를 사서 방문했습니다)

관리사무소 방문

1. 누가 살고 있는지?

– 보통 이사를 오고 가는 것을 관리사무소가 체크하고 관리비를 부과하기에 확실하게 알 수 있습니다. 확실히 빈집이었습니다.

2. 마지막으로 살던 사람이 언제 나갔는지?

– 밀린 관리비로 유추 가능했지만, 다시 확인했습니다.

제가 받았던 물건은 최소 2년간 사람이 살지 않았던 물건이라 걱정이 많았습니다. 오피스텔이긴 하지만 빈집 상태에서 혹시나 어떤 하자가 있을지 조금 걱정이 되었죠. 하지만 관리사무소를 통해 간접적으로나마 별 하자가 없을 거라는 이야기를 듣고 내심 안심했습니다.

내용증명 발송 및 미납관리비 구상권 청구 준비

집으로 돌아와서 밀린 관리비 납부와 물건을 원활하게 인도해달라는 내용의 내용증명을 전 소유자에게 보냈습니다.

+잔금 납부일에 인도명령 신청은 바로 진행했습니다. (어떻게 될지 모르기에 우선 신청하는 것이 좋습니다.)

예상한 대로 내용증명에 대한 반응이 전혀 없었습니다. 하지만 내용증명을 바탕으로 미납 관리비 구상권 청구를 해둘 예정이라 해당 내용을 포함해서 보냈습니다. (실익은 없더라도 몇만 원으로 혹시나 회수할지도 모를 채권을 확보해둔다는 개념으로 우선 진행했습니다. 셀송기를 많이 참고했고 나홀로 소송으로 진행하고 있습니다.)

빈집이라고 하더라도 임의로 개문할 경우 형사처벌의 가능성이 있습니다. 명의 이전이 완료 되어 소유권이 넘어와도 임의로 문을 개방하여 들어갈 경우 주거침입 등으로 형사처벌을 받을 수도 있습니다.

나쁜 사례의 경우 점유자가 값비싼 물건을 분실했다며 고소를 하는 경우도 있다고 합니다. (고의로 덫을 놓은 경우) 그래서 저는 처음이기도 해서 배운다는 마음으로 정석대로 집행까지 진행해 보기로 했습니다.

계고의 절차와 방법은 법원마다 다르다???

진행하며 처음 알게 된 사실인데, 강제집행의 순서나 방법은 법원마다 다르더라고요. 저는 그동안 빈집임이 확인되면 개문계고시 물건이 저에게 인도가 될 줄 알았습니다.

제가 진행했던 수원지법 집행관실은 개문계고를 하지 않는다고 하더라고요. 1차는 그냥 계고장을 문에 붙이고 온다고. 집행관님께 빈집임을 관리사무소를 통해 확인받았다고 설명 했음에도 1차 개문계고는 안 하겠다고 하셨습니다. 그렇기에 1차계고 때 동행하지 않아도 된다고 전화를 주더라고요.

이후 대화와 설명으로 2차 계고를 진행하기로 하였고, 2차계고 때 개문계고를 진행하기로 사정을 봐주셨습니다. 그때 빈집임을 확인하면 인계하기로 하였습니다.

처음 진행하다 보니 처음 예상과 다르게 계고(집행)까지 시간이 많이 소요되었고, 돌이켜보면 그리 긴 시간은 아니었다는 생각이 들었습니다. 예상한 기간과 1~2개월 차이임에도 불구하고 생각과 다르게 진행되다 보니 스트레스를 많이 받았습니다.

잔잔한 비용 절약(개문, 도어락 파손 피해보기)

예상하지 못했던 두 달 치 이자에, 관리비까지 내야 하는데 비싸 보이는 손잡이 일체형 도어록까지 강제로 뜯고 들어가야 하니… 저 비싼(?) 도어록을 다시 설치할 생각에 돈이 아깝다는 생각까지 들더군요. (거기에 개문 비용은 덤 ^^)

그러다가 번뜩 사진이 한 장 떠올랐습니다. 현황 사진을 보니 도어락이 옆집과 옆집 그리고 제 물건까지 모두 똑같은 것이었습니다. 이거 잘하면 관리사무소에 마스터키가 있을 수도 있겠구나 싶었습니다.

아니나 다를까. 관리사무소에는 해당 호수를 수동으로 열 수 있는 키가 있었습니다. 이렇게 해서 도어락도 재활용(?)하고 개문 비용도 아끼는 효과를 낼 수 있었습니다.

혹시 오피스텔을 진행하시는 분이라면 한번 확인해 보세요.

마치며..

11월 말에 물건을 받아서 2월 말에 개문하였으니 약 만3개월 만에 명도까지 완료했습니다. 다행히도 명도를 받자마자 월세 세입자를 바로 세팅하였습니다. (개문도 하기 전에 부동산에서 계속 물건 언제 내놓을 수 있냐고 전화가 계속 와서 그 점은 기뻤습니다)

정말 많은 도움을 받았고 정말 감사한 마음입니다.

제 작은 후기가 다른 분에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
위 경험담은 다음 ‘행복재테크’ 카페
2021년 5월 게재된 ‘장충동 브로콜리’님의
‘첫 낙찰과 빈집 명도의 과정 (집행을 통해서 명도 진행)’을 재편집했습니다.