임대료만이 답일까요? 땅값은 그대로, 수익은 2배! 하늘에 올리는 신축 전략

안녕하세요^^ 영달입니다.
오랜만에 새벽 칼럼으로 인사를 드립니다.

아침, 저녁 공기가 한결 선선해 졌네요.
해가 가면 갈수록 이상 기온 현상이 심해지고 있습니다.
우리 행복재테크 회원님들 건강 관리 유의하시고 선선한 새벽에 칼럼 보시면서 유익하게 하루를 시작하시길 바랍니다.

제가 요즘에 소규모 신축, 가성비 신축 전략에 집중을 하고 있는데요.
오늘은 그 중 한가지 사례로 여러분들이 많이 시도할 수 있는 전략을 하나 공유해 드리도록 하게습니다.
빈틈 신축 전략이라고나 할까요? ㅎㅎ
잘 읽어 보시고
많은 분들이 활용을 많이 하셨으면 좋겠습니다.

쪼개는 것만이 답이 아니다
흔히들 신축을 하거나 상가를 매입하거나
건물을 구입하거나 할 때
투자의 효율을 높이기 위한 전략으로
쪼개기를 참 많이 활용하십니다.
우리 행복재테크에도 이 쪼개기 전략과 관련된
강의나 사례가 참 많죠

공유오피스, 고시원, 스터디카페, 에어비앤비 등이
모두 공간을 쪼개면서 투자의 효율을 극대화 하는
방법입니다.
그런데 여기서 더 수익을 창출할 수 있는 방법은
없을까요?

시야를 위로, 지붕을 돈 버는 땅으로
시야를 더 확장해 보세요.
땅만 보지말고 하늘을 보세요.
이쯤되면 감이 오시는 분이 계실까요?

그렇습니다!
오늘 제가 얘기하려고 하는 것은 바로
비어있는 돈버는 땅!
“지붕”입니다.

이번 칼럼에서는,
이 지붕 위를 활용해
하늘에서 월세를 만드는 방법을 알려드리겠습니다.
무슨 뚱딴지 같은 소리냐 하실 수 있겠지만
그야말로 지붕은 땅 1곳에서 상가 하나를
더 올리는 것과 같은 투자 효과를 가져옵니다.
지붕에서 what?!

위 이미지는 제가 지금 신축하고 있는 현장입니다.
이미지를 보니까 제가 지붕에서 무엇을 하고 있는지
감이 오시나요?^^

저는 지금 1층 단층으로 상가와 주차장시설 신축을 하고 있는데(저의 신축 전체 스토리는 완공 후 별도로 한번 들려드리겠습니다^^)

설계를 하다보니
이 건물의 지붕 면적이 너무 아까운겁니다.
이걸 쓸게 없을까.. 더 활용할 게 없을까..
매일 생각하고 고민하며 나온 것이

바로
“태양광 발전 사업”입니다.

태양광발전 사업 많이 들어 보셨죠?!
많이 들어는 보셨겠지만
이 사업이 왜 좋은지, 어떻게 진행되는지는
많이들 모르실듯합니다.

이해를 돕기 위해서 제 현장 사례로
설명을 드리겠습니다.

실제 사례 – 270평 지붕, 월세 350만 원~400만원 예상
제가 신축 중인 건물 지붕 면적은 약 270평.
여기에 태양광 설비를 얹으면
160kW까지 설치가 가능합니다.

설치비 ; 약 1억 중반 ~ 2억 원
(공사비, 한전불입금 포함)
대출 가능 ; 설치비의 80%까지
(금융지원사업 활용 시 금리 연 1%대)
투자금 ; 약 4천만원 내외
예상 월 수익; 약 350만 원 전후
(건축물 지붕은 수익이 1.5배 가산)
예상 연 수익; 약 4,200만 원

여기서 중요한 건,
기존 시설물의 임대료에
추가로 하늘에서 생긴 월세 라는 점이고
한전과 공급의무발전사와의 20년 장기 고정계약으로
20년간 매달 정기적으로 수익이 들어오는 구조입니다.
세입자 계약·공실 걱정 없이
안정적인 수익이 가능합니다.

이렇게 태양광을 설치하면
자가로 전력을 발전해서 사용할 수도 있지만
한전에 태양광을 통해 만든 전력을 팔수도 있습니다.
20년간 장기고정계약을 통해
매우 안정적인 사업구도가 만들어 집니다.

요즘 월세 350만원 나오는 1층 상가 얼마씩 하죠?
5% 수익률 잡아도 약 9억원대입니다.
내돈 4천만원 투자해서
9억원대 1층 상가를 가진것과 마찬가지 효과가 나오네요.
20년 장기 우량 임차인도 넣고 말이죠
왜 태양광을 신축에 붙이면 좋은가
이 태양광 발전소는
내가 지붕을 임차 해서도 사업이 가능합니다.
지붕을 임차해 태양광을 설치하면
부지 매입 부담 없이 시작할 수 있지만,
장기적으로는 여러 위험이 있습니다.

첫째, 임대차 기간이 발전소 수명(20년 이상)보다 짧으면 계약 종료 시 철거·이전 비용이 발생합니다.
둘째, 건물 매각·리모델링 등으로 계약이 조기 해지될 수 있어 안정적 수익이 어려울 수 있습니다.
셋째, 지붕의 하중·방수 상태가 부적합하면 추가 공사비가 들 수 있습니다.
넷째, 계통연계 가능 여부, 보험·책임 범위, 임대료 인상 조건도 반드시 사전 확인해야 합니다.

계약서와 기술 검토 단계에서
위 부분에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

오히려 내가 신축한 건물에 활용을 하면 내가 선택할 수 있는 투자 방법이 더욱 다양해지고 효율적인 투자 효과를 가져올 수 있습니다.

첫번째 내가 직접 신축한 건물에 설치, 운영을 하는 방법입니다.

태양광 발전 설비를 신축 단계에서 함께 진행하면 건물 공사비와 병행 시공이 가능해 구조물·배선 작업 효율이 높아지고 비용 분산 효과를 얻을 수 있습니다.

또한 국가 금융지원사업을 활용하면 연 1%대 장기 저리 융자를 받아 초기 투자 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 금융지원사업을 활용하지 않더라도 은행에서 이자가 조금더 높기는 하지만 사업비의 80%까지 대출이 가능합니다.

장기 계약 구조로 운영되기 때문에 수익 변동성이 최소화되어 안정적인 현금 흐름이 가능합니다. 무엇보다 평소 비어 있는 지붕을 활용해 매달 고정적인 추가 수익을 창출할 수 있다는 점이 큰 매력입니다.

직접 운영은 수익 극대화와 건물 부가가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 방법입니다.

두번째로 지붕 공간을 외부 사업자에게 임대를 주고 안정적인 수익을 만들 수 있습니다.

이 경우 나는 발전 설비에 대한 초기 투자 부담과 유지·관리 책임에서 벗어나, 매달 일정한 임대료만 받으면 되니 매우 간단한 구조입니다.
예를 들어 100평 규모의 지붕을 임대해 주면, 세입자 한 명 더 둔 것과 같은 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있습니다.

직접 운영할 때 보다는 수익률이 낮아지긴 하지만 내가 신경을 덜쓰면서 놀고 있는 지붕에서 현금을 더 확보할 수 있는 방법 입니다.

세번째로 임대든 신축한 건물에 직접 운영을 하던 태양광사업장을 양도 양수도 가능합니다.

내가 운영을 하다가 자금 회수가 필요하거나 투자 포트폴리오를 재정비해야 할 경우, 태양광 발전소를 양도할 수 있습니다.

반대로 안정적인 현금흐름이 필요하거나 이미 인허가·계통연계가 완료된 발전소를 원한다면 양수를 선택해 바로 운영을 시작할 수도 있습니다.

태양광 발전소는 부동산처럼 ‘매매’가 가능한 사업 자산입니다.

따라서 신축 건물에 설치한 발전소는 직접 운영, 임대, 양도·양수라는 세 가지 전략 카드를 모두 갖게 됩니다.

이는 단순 임대사업자와 비교해볼때 신축으로 태양광 발전 사업을 진행하면 투자 유연성과 수익 다변화 측면에서 이점이 많습니다.

주의할 점
모든 사업에 장미빛만 있는 것은 아니죠
정말 투자하기 좋은 태양광사업이지만 주의해야 할 점들도 반드시 체크하셔야 합니다.

① 사전 계획 단계 수익성·기간 검토
태양광 발전은 최종 수익이 발생하기까지 최소 6개월 이상이 걸립니다. 그만큼 단계가 복잡하고 준비해야 할 것이 많습니다. 인허가부터 시공 절차까지 시간 여유를 두고 계획을 세워야 합니다.

내가 생각한 부지가 태양광 사업이 적절하지 않을 수도 있습니다.
인허가가 가능하고 사업성이 있는 곳을 잘 찾아야 하며
특히나 비나 눈, 혹한 등의 기상 상황에 따라
시공 속도가 느려지므로
계절을 고려해 미리 준비를 시작해야 합니다.

또 준비해야할 서류들이 많은데, 서류가 미비해 보완 요청이 들어오면 단계별 진행 기간이 리셋될 수 있으므로,
업체 대행을 맡기더라도 꼼꼼하게 점검해야 합니다.

② 설계·업체 선정 단계
국가 금융지원사업이나 보조금을 활용하려면 반드시 한국에너지공단에 등록된 시공사와 계약해야 합니다. 물론 지원사업을 활용하지 않고 은행에서 대출도 가능하지만 이왕이면 지원사업을 활용하면 더 좋겠죠.

태양광 발전 시공사는 전기 공사 면허만 있으면 가능한데 태양광 사업장은 전기만 알아서는 안됩니다. 토목이나 전체적인 설비 관리가 원활하게 가능한 업체여야 합니다. 즉, 시공업체는 많지만, 옥석 가리기가 중요합니다.

또 지원을 받을 수 있는 품질 등급이 존재하므로, 등급에 맞는 제품을 선정해야 합니다.
낮은 등급 → 은행 대출. 금리 높지만 공사비 저렴
높은 등급 → 국가지원 대출. 저금리, 공사비 비쌈
이처럼 제품을 선택할 때도 자신의 자금 계획과 사업 전략에 맞춰 선택이 필요합니다.

③ 설치·시공, 운영·유지관리 단계
우리가 시공에 대해 잘 모르긴 하지만 체크할 방법은 있습니다.
모듈, 인버터, 구조물 등 주요 부품의 규격·성능이 계약서와 일치하는지 꼼꼼한 품질관리가 필요하고
설치 과정에 대해서도 철저한 점검이 필요합니다.
또한 시공 후에도 주기적인 점검, 청소, 출력 모니터링을 통해 장기적인 발전 효율을 유지가 필요합니다.

뭔가 복잡해 보이긴 하지만 저 정도 수익이 발생한다면 이 정도쯤은 잘 알아보고 관리하는 것 가능하겠지요?
놀고 있는 땅, 공장/창고/축사/건물 지붕에 관심을 가져 보세요

자, 지금부터 가중치가 적용되는
놀고 있는 땅, 지붕이 없는지 살펴보세요^^