안녕하세요.

투자자 입장에서 산업단지와 개별입지 공장의 차이점 및 개인이 산업단지 내 공장을 투자 할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

경매로 투자대상 물건을 찾다 보면 공장 카테고리 안에 산업단지 내 공장과 비 산단에 위치한 공장 물건이 나옵니다.

일반적으로 공장투자를 한다면 산단과 비 산단 중 어느 곳이 좋을지 살펴보겠습니다.

산업단지는 보통 몇 십만~몇 백만평 규모로 개발되는 곳이 대부분입니다. 지구단위계획을 통해 개발합니다. 도로가 넓고, 필지 모양이 반듯합니다.

산업단지는 국가에서 개발하는 경우도 있고, 일반 시행사에서 아파트 부지를 개발하듯 필지를 매입하고 지구단위계획을 세운 뒤 개발하는 민간 산업단지도 있습니다.

투자자 입장에서 산단 투자시 알아야 할 것들과 산단은 어떤 특징이 있을까요!?
일반 개인도 산업단지 투자가 가능할까요!?
일반산업단지는 보통 필지별로 들어갈 수 있는 업종을 제한합니다. 포지티브 규제방식을 적용합니다. 쉽게 어느 산단에 분양한 1번 필지는 반도체 업종만 입주하라는 것과 비슷합니다. 그럼 현재 경기도에서 분양하는 산업단지 입주 공고문 중 일부를 살펴보죠.

위와 같이 제10차 산업분류 상 입주 가능한 업종의 코드를 분류해 놓았습니다. 각 필지별로 다른 색의 코드가 부여되기에 코드번호가 일치한 업종만 입주 가능합니다.

또한 토지 분양 후 건물을 짓고 임대시에도 총 연면적의 50%만 임대 가능하거나, 정해진 기간 동안은 아예 임대를 놓지 못하는 경우도 있습니다.

이렇듯 산업단지는 엄격하게 정해진 규칙에 따라 정해진 업종과 행위만 가능합니다.

그럼 산업단지는 이렇게 규제만 받는 곳일까요!?

산업단지는 지켜야 할 의무가 많은 만큼 혜택도 많습니다. 그중 가장 큰 장점은 바로 건폐율과 용적률입니다.

보통 산단의 건폐율은 80%, 용적률 250~350% 적용을 받습니다. 공장이 가장 많이 들어가는 비 산단의 계획관리 토지와 평수가 같다면 약 2~3배 규모 이상의 건물을 지을 수 있거나, 지어져 있습니다. 최초 분양 후 입주시에는 재산세, 법인세, 취등록세 감면 등의 혜택을 주기도 합니다.

산단의 경우 보통 분양하는 한필지의 면적이 크기 때문에 중대형 업체가 들어가는 경우가 많습니다. 산단 입주는 위에서 나열한 바와 같이 세제 및 건폐율 등의 혜택이 많은 반면 지켜야 할 의무사항도 따르기에 장단점이 분명하게 나뉘는 부분이 있습니다.

중대형 업체의 경우 토지분양가가 비싸더라도 기반시설이 잘 갖춰져 있으며, 혜택을 받을 수 있는 산업단지를 선호하는 경향이 뚜렷합니다.

따라서 대부분의 산업단지는 개인 투자가 어렵습니다. 만약 제조업을 하고 있다면 꼭 해당 관공서 산업단지 관리팀(또는 산업단지관리공단)에 전화해 내 업종의 코드번호가 경매에 나온 필지와 부합하는지 확인 후 입찰해야 합니다,

(이름만 산업단지로 불리는 개별공장단지의 경우 당연히 개인투자 가능합니다.)

그 외 산업단지별로 관리규약이 달라 코드번호가 맞더라도 낙찰 후 매매 가능시점, 토지소유권이전이 100% 가능한지 등도 반드시 검토해야 합니다.
개별입지 공장은 산단과 비교했을 때 어떤 장단점을 가지고 있을까요!?

개별입지 중 가장 선호하며 공장이 많이 들어가는 계획관리지역을 보겠습니다.

계획관리지역 공장은 건폐율이 40%, 용적률 100% 규제를 받고 있습니다. 산업단지 대비 반 이상 건, 용적률이 작기에 상대적으로 낮게 보이며, 입주시에도 세제관련 혜택이 없습니다.

그러나 계획관리지역은 네거티브 규제 방식을 적용하기에 업종 및 용도가 산업단지 보다 넓어, 공장을 운영하다 철거 후 상가를 지을 수도 있습니다.

무엇보다 산업단지 대비 가격이 저렴하며, 보통 계획관리와 산업단지의 매매가 차이(경기남부 기준)는 산업단지가 약 1.8 ~ 2.3배정도 비싼 경우가 많습니다.

더불어 세제 및 건폐율등의 혜택이 없더라도 산업단지에는 없는 소형필지(200-300평)도 매입 가능하기에 중소형 업체가 꾸준히 개별입지 공장을 찾고 있으며, 소형 업체가 입주하기에 적합한 공장이 비산단의 개별입지들입니다.

위 경험담은 다음 ‘행복재테크’ 카페
2020년 5월 게재된 ‘긍정케이’님의
‘일반인도 산업단지 공장에 투자할 수 있을까?’를 재편집한 것입니다.