10월 15일, 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표됐습니다.
이번 대책은 역대급 규제로 기억될 만한 수준입니다.
그동안은 순차적으로 지역을 규제했지만, 이번에는 아직 가격이 오르지 않은 지역들까지 포함해, 서울 25개구와 경기 12곳을 한꺼번에 투기과열지구로 지정했고, 여기에 토지거래허가제까지 적용되며 시장 전체를 급속도로 얼어붙게 만들 수 있기 때문입니다。
하지만 역설적이게도,
이런 혼란의 시기야말로 무주택자에게는 기회가 될 수 있습니다.
지금 이 시점에 내 집 마련을 고민하고 있다면,
이번 시기를 절대 놓쳐서는 안 될 두 가지 이유, 지금부터 설명드리겠습니다.
1. 얼어붙는 시장, 실수요자에겐 기회
이번 규제는 최소 3개월 이상 시장에 영향을 줄 것으로 예상됩니다.
토지거래허가구역 지정으로 인해, 이제 실거주 목적이 아닌 매수는 사실상 불가능해졌습니다.
이런 상황에서 매수자와 매도자 모두 ‘눈치 보기’ 국면에 들어갈 수밖에 없습니다.
또한, 토지거래허가를 받아야 계약이 유효해지는 만큼 거래의 난이도는 훨씬 올라갔습니다.
매수 계약 후 토지거래허가 신청 승인까지 최소 1~2주, 길게는 한 달 이상 소요 됩니다。
임차인이 있는 경우, 허가 이후에야 입주일 조율 가능 하기때문에、잔금 일정이 길어지고,
과정이 복잡해져서 많은 사람들이 매수를 주저하게 될 가능성이 큽니다.
여기에 연말 대출 규제까지 겹쳤습니다.
현재 주요 은행들은 주택담보대출과 전세대출 한도를 소진하여, 신규 접수를 중단하거나 제한하고 있는 상황입니다. 대출 받기가 어려고 대출 한도가 줄어 매수를 보류할 가능성이 높습니다。대출을 받지 않는 갭투자 수요가 줄기 때문에 올해 하반기는 거래가 급감할 것입니다.
👉 하지만 바로 이럴 때가 무주택자에게는 기회입니다.
시장 참여자들이 움츠려 드는 지금, 경쟁 없이 좋은 조건으로 협상할 수 있는 타이밍이기 때문입니다.
2. 대출 줄어도, 무주택자는 예외
정부는 10월 17일 발표한 주택대출 FAQ 자료를 통해, 실수요자를 위한 대출은 열어두겠다는 입장을 밝혔습니다。
생애최초 ７０‰는 여전히 유효하며 서민 실수요자 LTV 60%까지 대출 가능한 것으로 발표하였습니다。
즉, 실거주 목적이라면 이번 규제 속에서도 과거와 크게 다르지 않은 조건으로 내 집 마련이 가능합니다.
현재의 규제는 다주택자와 투자 수요를 막기 위한 조치입니다.
따라서 앞으로는 실수요자에게 유리한 구조로 흘러갈 가능성이 높습니다.
여기에 중요한 타이밍이 하나 더 있습니다.
내년 5월, 다주택자 양도세 중과 배제 종료 예정
규제지역으로 지정되면, 다주택자는 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다.
현재는 2026년 5월까지 한시적으로 중과세 유예 중이지만, 유예가 끝나면 다시 세금 부담이 커지게 됩니다.
（２주택이면 기본세율 ＋２０‰ｐ、 ３주택 이상 기본세율 ＋３０‰ｐ 추가）
현재 분위기로 볼 때, 중과세 유예는 연장되지 않을 가능성이 높습니다.
즉, 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있는 시간은 얼마 남지 않았다는 뜻입니다.
유예 종료가 가까워질수록 다주택 매물은 다시 잠기게 되고,
시장에 나오는 물건은 눈에 띄게 줄어들 수밖에 없습니다.
만약 연장 없이 종료된다면, 다주택자 매물은 내년 상반기를 끝으로 사라질 가능성이 큽니다.
＜서울 아파트 기축 매물 현황＞
현재도 서울아파트 매물은 점점 줄어들고 있습니다。규제지역 지정으로 인해 재건축 물량 또한 거래가 묶이게 되어 더욱 감소할 것입니다。
＜서울 아파트 신축 매물 현황＞
현재 시장은 기존(기축) 아파트 물량뿐만 아니라 신규 공급도 턱없이 부족한 상황입니다.
이대로라면, 아무리 강한 규제가 이어지더라도
공급 부족으로 인해 가격이 다시 오르는 현상이 나타날 가능성이 매우 큽니다.
내 집 마련을 고민 중인 분들이라면,
이번 규제를 ‘위기’가 아닌 ‘기회’로 보셔야 합니다.
15억 이하 아파트들은 여전히 매수 기회와 상승 여력이 있습니다。
시장 분위기가 주춤할 때는, 오히려 가격 조정을 유도할 수 있는 시기입니다.
사람들이 혼란스럽고 주저할 때, 먼저 움직이는 사람이 기회를 선점합니다.
규제로 시장이 멈추면, 그 공백을 채워 혜택을 받는 건 결국 실수요자입니다.
갭투자를 계획했던 분들은 선택지가 많이 줄었으나 여전히 매수 가능한 물건들이 있습니다。
이번 대책을 ‘위기’로만 보지 마시고,
오히려 내 집 마련의 타이밍으로 적극 활용해보시기 바랍니다.
※지금 어디를 사야 할지, 어떤 선택을 해야하는지 어려우신 분들은 ‘아파트임장스터디’에서
상세히 설명드리겠습니다。
2025.10.20
강남여의주 드림
