안녕하세요, 항상 매력적인 투자를 하고 싶은 차밍재입니다.

어제 아래와 같이 1호점 계약 내용을 올렸었는데요, 계약한지 5일만에 오픈까지 하게 되어 그 과정을 들려드리려 합니다. (10/23 계약 → 10/28 오픈)

https://cafe.naver.com/mkas1/1861906

안녕하세요, 항상 매력적인 투자를 하고 싶은 차밍재입니다. 최근 마이너스인 대형 스터디카페를 인수했다는 글을 올렸었는데요, https://cafe.naver.com/mkas1…
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해당 물건은 1호점을 알아보러 다니는 시점에 봤었던 물건인데요, 기존 임차인과 권리금은 어느정도 협의가 되었으나 건물주와 보증금 및 월세 협의가 안되어 최종적으로 포기했었던 물건입니다.

다만 1호점을 오픈하고 일주일 정도가 지난 시점에 다시 부동산에서 연락이 왔고, 건물주가 보증금 협의를 해주신다고 의향을 물어보셔서, 시간이 많이 지난 시점이였기에 추가로 원하는 조건을 몇개 더 넣어 결국 최종적으로 계약을 하게 되었습니다.

※ 많은 분들이 어떻게 그렇게 협상을 하셨는지 물어보시는데요, 저희는 동네 근처 나온 스터디카페 매물을 전부 보고 그 중 괜찮은 조건이였던 매물들에 대해서는 원하는 금액을 얘기했습니다. 대부분 저희가 원하는 가격과 시장 가격이 차이가 좀 났었기에, 얘기하면서도 답은 고민해보고 천천히 달라고 했었습니다. 많은 매물을 봤기에 한개의 매물에만 매달리지 않고, 안되면 다음 물건을 하면 된다는 생각으로 협상을 했더니 그래도 잘 풀렸던 것 같습니다. (1호점은 근 2달을 협상했네요 😂)

1호점은 오래된 독서실이기에 바로 운영하기 어려워 인수 후 인테리어에 힘을 좀 주었지만, 2호점은 어느정도 운영이 가능한 상태였기에 일부분만 셀프로 빠르게 수리하였고, 계약한지 5일만에 오픈하였습니다. (렌트프리가 11월말까지라서, 비수기이지만 그래도 발생하는 매출은 대부분이 순수익이네요 ㅎㅎ)

필요 자재는 미리 파악하여 주문하였고, 자재가 도착한 뒤 사업장에 가서 실제로는 2일만에 셀프로 수리했습니다. 전체적으로 컨디션이 괜찮았기에 가능했던 것 같네요 ㅎㅎ 그럼 간단하게 수리했던 부분에 대해서 설명드리겠습니다. (만약 상태가 전반적으로 좋은 스카를 인수하신다면 참고해보셔도 좋을 것 같습니다)

인수시점에 제가 판단한 기존 사업장의 문제 사항은,

1. 조명이 전체적으로 어둡다
2. 열람실 내부가 답답하다
3. 의자가 낡아서 소리가 난다
4. 위층 댄스학원 소음이 있다
5. 내부 공간이 더럽다
6. 불친절하다

였습니다.

1. 조명이 전체적으로 어둡다
2. 열람실 내부가 답답하다
스터디카페

하나하나 문제사항들을 해결하였는데요, 먼저 1,2번을 해결하기 위해 기존 열람실 내부 줄조명을 창가석 제외하고 모두 철거했습니다. 다행히 내부에 천장레일이 깔려 있었기에 미리 주문한 COB 조명 3000k & 4000k를 사서 교체하였고, 카페테리아쪽도 3인치 및 6인치 다운라이트 3000k를 구입하여 교체했습니다. 창가쪽에는 기존 줄조명을 활용하여 라탄등을 덮어 분위기를 살려주었습니다. 여기에는 대략 40만원 정도 소요되었습니다.



3. 의자가 낡아서 소리가 난다
스터디카페

3번은 브랜드 의자가 아닌 상태에서 5년 정도 지나서 그런지 모든 의자에서 소리가 나는 상황이였습니다. 그렇기에 열심히 당근과 중고나라, 중고 업체를 알아봐서 결국 비용이 많이 들어가지만 전체 의자를 시디즈 + 퍼시스로 변경하였습니다. (아직 시디즈는 도착하지 못했네요 😂) 대략 50개 정도 300만원 내외로 해결이 되었습니다.

4. 위층 댄스학원 소음이 있다
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4번 관련 사항은 제가 계약하는 시점에 많은 민원으로 이미 사업장을 폐업한 상황이였고, 위층 업종을 소음과 진동이 나는 업종은 입점 금지하는 특약을 걸어 계약했습니다. (사실 특약은 걸었지만 어떤 업종이 들어올지 걱정되기는 합니다..)

5. 내부 공간이 더럽다
6. 불친절하다
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5번과 6번은 열심히 청소하고 친절하게 대응하는걸로 해결을 했습니다ㅎㅎ 오래된 사업장이다보니 청소가 정말 쉽지 않은 것 같습니다. 물품들을 좀 더 깔끔하게 재배치하고, 여기저기 쓸고 닦고 광내었더니 좀 깔끔해진 것 같습니다. (1인실 벽에 낙서가 눈에 자꾸 걸리네요 😂)

기타 보완사항
스터디카페

추가로 기존에 과하게 계약되어있던 CCTV는 갯수와 상품을 조절하여 절반 금액으로 조정하였습니다. (새로 설치하려고 했더니 선때문에 쉽지 않아보이더라구요 ㅎㅎ)

오래된 자취용(?) 냉장고도 내부가 보이는 업소용 냉장고로 변경하였고, 음료 및 과자들을 추가 배치하였습니다.

또한 기존과 포인트를 주기 위해 원두를 스타벅스로 교체하여, 스타벅스 원두를 기계 위에 올려두어 홍보 효과(?)를 만들었습니다. 스타벅스가 딱 보여서 좋더라구요 ㅎㅎ

수능 및 기말고사 시험이 얼마 남지 않았고, 기존 학생들의 요청사항(?)도 있었기에 서둘러서 오픈을 했는데요, 많은 홍보를 하지는 않았지만 그래도 오픈 첫날 손님이 기대 이상으로 오셔서 마음이 좀 편해지고 있습니다. 사업장이 넓지 않지만 월세 평당가는 조금 높은 편이기에, 다른 분들처럼 엄청난 순수익을 만들어내기에는 한계가 있지만, 투자금 대비해서는 효율적으로 잘 세팅이 된 것 같아 앞으로는 마케팅을 열심히 해보려고 합니다 ㅎㅎ

참고로 해당 사업장을 인수하게 된 이유는, 기존 23~24년도까지는 매출이 괜찮았었는데 댄스학원이 들어오고 나서부터 관리가 점점 안되면서 매출이 떨어졌습니다. 현재는 댄스학원이 나간 상태이고 특약도 걸었으니 기존 매출 정도로만 회복해도 원하는 수익률은 나올 것으로 생각하고 인수하게 되었습니다. 과거 매출 정도로 회복이 된다면 (권리금 + 투자금)은 10개월 내로 회수가 되지 않을까 하고 생각하고 있습니다 😊



이렇게 문자도 받고 나니 기분이 참 이상합니다. 더 깔끔하고 관리 잘된 스터디카페를 만들어야겠다는 생각이 드네요 ㅎㅎ 앞으로 수익이 나는 사업장으로 만들기 위해서는 갈길이 멀지만 열심히 운영해보도록 하겠습니다. 응원해주세요 🙂