일반적인 경매에서 강제집행까지 진행하는 경우는 극히 드뭅니다.

끝까지 점유자의 소재파악이 되지 않거나, 말이 통하지 않는 경우는 흔치 않죠.

처음에는 말이 통하지 않는다 해도 대부분 협상과 최소한의 법적절차(내용증명+인도명령신청)를 진행하는 선에서 협상이 마무리됩니다.

문제는 그래도 말이 통하지 않는 경우인데, 웬만해선 점유이전금지가처분으로 대화를 시작할 수 있습니다.

그래도 안 되는 경우엔 어쩔 수 없이 강제집행을 진행해야겠지요.

낙찰 후 강제집행까지 법적절차 과정을 설명해 드리겠습니다.

① 내용증명 발송
내용증명은 해당 부동산에 대한 현재 상황과 향후 방안에 대한 설명 정도로 작성하면 됩니다. 물론 법적절차도 슬며시 예고하면서요.

‘낙찰받고, 점유자에게 언제 연락했고, 점유자는 어떻게 반응했고, 잔금은 언제 납부할 예정이며, 예상 배당일은 언제고, 이사는 언제까지 해주길 바란다.

회신이 없으면 합의 의사가 없는 것으로 간주하고 법률에 따라 강제집행을 진행해야 하는데, 원만하게 합의하자’ 정도면 됩니다.


채권의 청구, 내용증명, 배달증명
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② 인도명령 신청

집행문, 인도명령결정문, 송달증명원

강제집행신청서

협상이 잘 되고 있어도, 안 되고 있어도 인도명령은 신청해두라는 이야기를 많이 합니다. 인도명령이 없다면 강제집행을 신청할 수 없기 때문입니다.

인도명령은 낙찰자가 소유권을 취득했음에도 점유자가 거주하면서 소유권 행사를 막고 있는 경우 신청할 수 있습니다. 보통 잔금납부와 함께 신청하며, 채무자와 소유자가 대상이라면 오래 걸리지 않습니다.

인도명령 신청에 필요한 서류는 부동산인도명령 신청서, 매각대금 완납 증명서, 부동산 등기사항증명서이며, 점유자 관련 서류 및 대리인 신청 시 위임장 등이 추가로 필요합니다. 또한, 송달료와 정부수입인지 납부 영수증을 첨부해야 하며, 대리인이 신청하는 경우 인감증명서와 도장도 필요합니다.

다만 대항력을 갖춘 점유자의 경우 배당기일까지 인도명령을 신청할 수 없습니다. 유치권 등 권리관계를 다퉈야 하는 임차인이 있어도 별도 소송을 진행해야 합니다.

인도명령은 매각대금 납부 후 6개월 안에 신청해야 합니다. 이 기간이 지나면 소송을 통해 점유자를 내보내야하기에 일이 복잡해집니다.

인도명령결정문이 상대에게 송달되면, 이 송달증명원으로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

③ 점유이전금지가처분

여기서부터 본격적인 강제집행 절차입니다.

인도명령결정문을 받고도 점유자가 꿈쩍하지 않는다면 강제집행 전 최후의 수단인 점유이전금지가처분을 진행합니다.

점유이전금지가처분은 점유자가 주소이전을 할 수 없도록 하는 조치입니다. 해당 부동산의 점유자를 바꿀 수 없도록, 소위 바꿔치기를 막는 수단이라고 할 수 있습니다.

이 절차의 진짜 이유는 ‘개문’입니다. 점유이전금지가처분은 집행관이 열쇠수리공과 함께 부동산을 방문해 관련 공문을 부동산 안에 붙여놓고 나옵니다.

그러면 점유자 입장에서 ‘다음엔 진짜 강제집행 하겠구나’하고 생각하겠죠. 협상에 나설 가능성이 높아집니다.

④ 강제집행



송사무장의 3000평 펜션 강제집행 모습

점유이전금지가처분에도 협상이 불가능하면 최후의 수단 강제집행을 진행합니다.

강제집행은 인도명령결정문과 송달증명원을 발급받아 법원 경매계에서 신청할 수 있습니다.

집행관의 현황조사와 집행비용을 예납하면 법원은 집행 전 계고를 진행합니다. 이때 다시 개문해 집행관은 강제집행 예고장을 부동산 안에 붙이고, 강제집행에 필요한 인부와 차량을 예상해 비용을 책정합니다.

그리고 집행 당일까지 명도협의가 되지 않으면 강제집행이 진행됩니다.

부동산에서 나온 물건들은 별도 창고에 보관되고, 3개월이 지날 때까지 이를 찾아가지 않으면 모두 동산경매로 처리합니다.

이후 낙찰자는 강제집행에 소요된 비용을 점유자에게 청구할 수 있습니다.


더 자세한 내용은
「싱글맘 부동산 경매로 홀로서기」, 「송사무장의 실전경매」
「송사무장의 경매의 기술」 등에서 확인할 수 있습니다.