부동산 경매 물건 분석법 - 용인시 기흥구 농지 사례 - 코인트리

신건을 주목하는 이유
용인시 기흥구 지곡동에 위치한 농지 경매 물건이 신건으로 나왔습니다.

제가 신건에 주목하는 이유는 명확합니다. 경쟁이 적기 때문입니다.

대부분의 사람들은 경매 감정가를 시세로 오해하지만, 경매 감정가는 실제 시세가 아닙니다. 더욱이 경매 감정평가사도 실수할 수 있습니다. 이런 틈새를 노린다면 좋은 기회를 찾을 수 있습니다.

물건 개요 및 주변 환경 분석
이 땅은 약 340평이고, 주변에 소규모 공장과 창고가 밀집된 지역입니다.
주변에 공장과 창고가 많다는 것은 이 지역에 수요가 있다는 신호입니다.

시세 비교 분석
물건을 분석할 때 가장 먼저 해야 할 일은 주변 시세 조사입니다.

인근 비슷한 입지의 토지 거래가: 평당 390만원
경매 토지 감정가: 평당 170만원
이 차이만 봐도 충분히 매력적인 물건임을 알 수 있습니다.

핵심 쟁점: 도로 접근성
토지 투자에서 가장 중요한 요소는 도로입니다. 도로가 없으면 건축허가를 받을 수 없기 때문입니다.

현재 상황
교량 건너편에 도로 존재하고, 경매 토지는 교량을 통해 진입할 수 있습니다.
하지만, 인접한 372-5번지는 지목이 도로이나 개인 소유입니다.

도로 사용 가능성 검토
372-5번지 분할 이력을 조사해 보면,

372-1번지에서 분할되고, 2023.6.8. 지목이 도로로 변경되었습니다.

372-1번지 건축물 준공일을 확인해보면, 2023.5.30. 입니다.

이 시점을 비교해보면, 372-1번지 건축허가 과정에서 해당 토지를 도로로 제공한 것으로 추정됩니다. 따라서 경매 토지의 건축허가 시 도로 소유자의 동의가 불필요할 가능성이 높습니다.

추가 확인사항
372-1번지 건축물 배치도를 보면 ‘도로편입(50㎡)’ 표기가 있습니다. 사유지이지만 소유자의 동의없이 도로로 사용 가능해 보입니다. 건축과 문의를 통한 최종 확인이 필요합니다.

용도지역 및 규제 검토
용도지역은 자연녹지지역이고, 성장관리계획구역(복합형)으로 지정되어있습니다.

성장관리계획은 건축물 종류뿐만 아니라 도로 폭도 규제합니다.
372-1번지 건축 당시에는 성장관리계획구역이 아니었을 가능성이 있습니다. 만약 이후에 지정되었다면, 도로 폭 규제가 변경되어 경매 토지의 건축허가가 불가할 수도 있습니다. 이 부분에 대한 조사가 필수입니다.