부동산 경매 기초 용어 정리해요!
안녕하세요. ‘프로정진러’ 코어킹입니다~!
오늘은 부동산 경매와 공매 공부에 필수적인
기초 용어에 대해 알아보겠습니다.
왜 용어인가?
어느 분야든 정복하기 위해서는 그 분야에 통용되는 용어부터 알아야합니다.
경매도 마찬가지 입니다.
용어를 알아두면 책과 강의, 그리고 실전에서 이해도가 훨씬 높아집니다.
실전에 등장하는 용어가 생각보다 방대하지 않으므로 필수적인 용어 정도는 꼭 이해해 봅시다.
🧩경매형식
📌임의경매(=담보권 실행을 통한 경매)
저당권, 전세권 등의 담보물권에 의하여 실행되는 경매로 이는 담보권의 실행으로 경매를 신청할 수 있으며, 경매매각대금으로부터 담보채권의 변제를 받는 제도입니다.
📌강제경매(=판결문을 통한 경매)
채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻기 위해 집행하는 절차입니다. 확정된 이행판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전채권문서 등의 집행권원을 가지고 있는 채권자가 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매를 진행하여 변제받는 제도입니다.
📌재경매
최고가매수인이 결정된 후에 매수인이 잔급납부를 이행하지 않은 부동산의 경우 직권에 의해 입찰 일자를 재공고 후 재매각을 하는 제도입니다.
📌개별경매(분할매각)
여려 개의 부동산을 매각하는 경우에 매각의 실시를 각 부동산별로 실시하는 방법으로 법원은 분할매각을 원칙으로 하고 있습니다. (민사집행법 124조 1항)
📌일괄매각
법원은 경매의 대상이 되는 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우 직권이나 이해관계인의 요구에 따라 일괄하여 매각하도록 결정할 수 있습니다.
🧩투자자 용어
📌권리분석
권리분석이란 부동산을 매입하기 전에 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것을 말합니다.
주의해야 할 사항에는 소유권 상실 위험, 추가부담의 위험, 사용제한의 위험, 형사 책임의 위험 등이 있습니다.
📌말소기준권리(=최선순위권리)
말소기준권리란 한마디로 권리분석의 기준이 되는 권리를 말합니다.
등기부등본상에 말소기준권리보다 뒤에 있으면, 말소기준권리를 포함하여 뒤에 붙어있는 모든 지저분한 권리들이 말소가 됩니다.
🧩간단 용어
📌입찰기일
법원에서 입찰을 실시하는 날입니다.
📌매각결정기일
법원에서 낙찰을 허가하는 날입니다.
📌특별매각조건
경매절차에서 특별히 정한 매각조건으로서 이해관계인 전원의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건 입니다. (재경매시 입찰보증금 20%~30%)
📌정지
채권자 또는 이해관계인 신청에 의해 법원이 경매신청절차를 정지시키는 것입니다.
📌변경
새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변경, 송달의 부적법, 매각물건명세서 하자 등 경매진행 절차상 하자가 발생된 경우 법원의 직권으로 경매일정을 변경하는 것입니다.
📌연기
채무자, 소유자 또는 이해관계인 신청에 의해 경매 신청채권자의 동의를 얻어서 매각기일을 연기하는 것입니다.
📌취하
채권자가 경매신청을 거두어 들이는 것입니다.
📌인용
신청인의 청구 혹은 주장을 받아 들이겠다는 것입니다.
📌기각
인용의 반대 의미로 그 신청의 내용이 이유 없다고 하는 것입니다.
📌최고가매수신고인(=낙찰자)
최고가로 입찰가를 써낸 매수자 입니다.
📌차순위매수신고인
최고가 다음의 입찰가를 써낸 사람은 차순위매수신고를 하게 되면 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허되거나 매각 대금을 납부하지 않을 경우 재매각을 하지 않고 매각을 허가받을 수 있는데 이를 차순위매수신고제도라 합니다.
📌물권
특정의 물건을 배타적으로 지배하여 그 이익을 얻을 수 있는 절대적인 권리를 말합니다.
(용익물권: 소유권, 지상권, 지역권, 전세권
담보물권: 저당권, 질권, 유치권)
📌채권
채무자에게 급부를 청구할 수 있는 청구권을 말합니다. (가압류, 채권 등)
📌가압류
재산을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우 미리 일반 담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고 그 변경을 금지하여 장래의 강제 집행을 보전하는 절차입니다.
📌가등기
물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 하는 등기입니다.
소유권이전청구 가등기와 채권확보를 위한 담보가등기가 있습니다.
담보가등기의 경우 말소기준권리가 될 수 있습니다.
📌가처분
채권자가 장차의 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정, 유지할 필요가 있을 때 채무자의 재산 은닉, 양도등의 처분을 금지하고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전 처분입니다.
📌유치권
타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.
📌공유자우선매수신고
2인 이상의 부동산 소유의 지분이 경매로 나왔을 경우, 타인이 낙찰을 받았다고 하여도 공유자가 매각 종료 전까지 우선매수신고를 하면 낙찰가로 우선 매수가 가능합니다.
📌제시외 건물
경매대상인 토지 위에 있는 경매 대상이 아닌 건물을 말합니다. 실무에선 ‘입찰외 창고 소재’ 등으로 표시됩니다.
용어를 익히다보면 경매에 대해 더욱 폭 넓은 이해가 가능할 것입니다.
기초부터 탄탄히 쌓아가봅시다!
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