어느 때보다 부동산시장에 변화가 많은 요즘입니다.

혼란의 틈 사이에서 우리는 언제나 그랬듯 정답을 찾아나가야 합니다. 뒤늦게 진입하신 초보투자자들에게는 앞으로 펼쳐질 시장이 어떻게 흘러갈지 고민이 많을 듯합니다.

이런 때일수록 화려한 기술에 매료되기보다 기본으로 돌아가 중심을 잡는 것이 더 필요해 보입니다.

투자를 하다보면 당연히 알고 있다고 생각하지만 종종 놓치게 되는 것들이 있습니다. 급변하는 시장에서 초보투자자라면 알아야 하는 3가지 본질을 말씀드리고자 합니다.

1. 많이 오르는 투자보다 적게 떨어질 투자에 집중하라
(최상의 시나리오 보다 최악의 시나리오에 대비하라)

주변에서 단기간에 몇천만원을 벌었다는 이야기를 들으면, 상승장에 올라타지 못했다는 두려움이 스스로를 압박합니다. 뒤늦게 부동산에 가면 시세는 이미 올라있습니다. 이걸 반복하다보면 지치고 혼란의 틈 속에서 말에 혹해 객관적인 판단력을 잃고 충동구매를 하게 됩니다.

객관적인 판단이 수반됐나요? 이 상황에서 최선의 선택이었나요?

누군가 언급한 물건은 이미 고점에 있을 가능성이 큽니다. 객관적인 판단 없이 매입하면 계속 신경쓰여 일상생활에 집중하기 어려울 것입니다.

아래 두 상황에서 여러분은 어떤 선택을 하실 것 인가요?

1) 비록 구축에 투자금도 많이 들어가지만, 호재가 있다고 하고 누구도 샀다 하니 잔금칠 때 매도하고 나와야지

2) 조사를 충분히 해보니 이 가격이면 최소한 더 이상 떨어질 일은 없을 테고, 전세가격도 높아서 투자금도 적게 들겠네. 신경 쓸게 별로 없겠군

무엇이 더 합리적으로 보이나요?

여러분이 알고 있는 호재는 이미 수년 전부터 있던 것들입니다. 10년 이상 된 구축은 집 상태가 각양각색이기에 부동산 말만 믿을 것이 아니라, 실제로 집을 보고 판단해도 늦지 않습니다.

경기도의 집값이 서울의 집값을 넘어설 수 없고, 단지내 25평 가격이 30평 가격을 넘어설 수 없습니다. 전세가 없다고 해도 투자자들이 사서 내놓으면 매물이 많아져 원하는 전세가를 받지 못할 수도 있습니다.

마지막으로 내가 사는 지역부터 보면 선택의 폭이 커집니다. 내가 잘 아는 곳이기 때문에 지역에 대한 이해도 있고, 전세를 맞추기 어려우면 내가 직접 살 수 있는 옵션도 생깁니다.

급변하는 시장에서는 속도가 중요합니다. 하지만 10건 투자를 잘 해도 1건의 실패로 큰 타격을 줄 수 있기에, 안전하고 또 안전한 투자를 우선으로 하시기 바랍니다.

기대했던 것보다 많이 오르면 그건 보너스라고 생각하면 좋지 않을까요?

2. 투자의 대원칙은 “수익률/투자기간” 그리고 “환금성”이다

“매수는 기술, 매도는 예술” 입니다. 살 때부터 어느 시점에 얼마만큼의 매매차익을 낼지, 세금까지 고려해서 접근해야 합니다. 투자금이 적게 묶일수록 수익률은 높아지고 다음 매수자를 찾는 것도 수월합니다.

갭투자, 분양권, 입주권투자 모두 동일합니다. 최대한 적은 금액을 투자해 일정기간 후에 매수자를 찾아 세금을 내고 수익을 실현한다 생각하고 접근해야 합니다.

분양권을 예를 들어 보겠습니다.

분양가 5억인 아파트를 분양받으면 초기필요비용은 5,000만원 입니다. 1년 후에 프리미엄이 5,000만원 붙어서 매도하게 되면 수익률은 100%(세전)입니다. 다음 매수자가 필요한 자금은 계약금, 프리미엄, 부대비용 포함해 약 1.1억 가량 됩니다.

다시 1년 후에 프리미엄이 5,000만원 붙었다고 생각해보겠습니다. 이때 팔게 되면 수익률은 약 45%입니다. 다음 매수자가 인수하는 비용은 약 1.7억 가량입니다.

중요한 것은 프리미엄투자자의 수익률과 환금성입니다. 투자금이 적게 들었던 수분양자에 비해 수익률은 많이 떨어졌습니다. 그리고 다음 매수자의 초기 투자금이 늘어났기에, 매수자를 찾기까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

즉 투자금이 커지면 내가 원하는 때에 바로 처분하기 어려울 수도 있다는 것입니다.

“수익률/투자기간”만큼 중요한 것은 “환금성”입니다. 내가 원하는 때에 팔 수 있는 물건은 많은 사람들이 선호하는 물건입니다.

높은 수익률에 속하는 것들 중에 대표적으로 빌라, 오피스텔이 있습니다. 저도 몇 차례 1억 상당의 빌라를 낙찰받아 8,000만원 대출을 받고 2000만원/50만원의 월세세팅을 하는 무피투자를 했습니다.

내 투자금이 들지 않아 리스크가 없어 보이지만, 건물의 감가상각 속도가 빨라 수리요청의 빈도가 많습니다. 이러한 부분을 임차인도 알기에 임대수요는 탄탄한 편이나 매매수요로 전환되는 비율이 적어 매도시 상당한 어려움을 겪습니다.

아파트 청약에 있어서 특별공급이나 무주택활용을 해야 하는데, 싸게 내놓아도 정리가 되지 않기도 합니다. 싸게 사서 좋은 수익률이 나오는 것도 좋지만 내 물건을 받아줄 수요층이 탄탄한지에 대해서 생각해보아야 할 것입니다.

환금성 측면에서는 역시나 신축이 대세입니다. 한번 사서 오래살 집을 찾기 때문에, 비싼 프리미엄을 주고서라도 대단지신축 아파트를 찾아갑니다.

물건을 매수하기 전에, “수익률/투자기간” 그리고 “환금성”을 꼭 기억하시길 바랍니다.

3. 결국은 팔지 않을 부동산을 소유하는 것이다

투자금이 없는 분들은 사고팔고를 반복합니다. 경매, 급매, 분양권, 입주권 등을 활용해서 매수 매도를 합니다.

명심해야할 것은 단기투자는 아무리 잘해도 몇천만원의 수익밖에 나지 않는다는 것입니다. 투자금이 모이기 시작하면 포트폴리오를 변경해야합니다. 즉 더 큰 상승폭을 가져올 수 있는 우량물건들에 투자해야 합니다.

좋은 부동산은 몇가지 특징이 있습니다.

1) 연락이 오지 않는다
2) 신경이 쓰이지 않는다
3) 시간이 지나면 투자금이 회수된다
4) 입지가 뛰어나다
5)팔고나서 대체매수할 물건이 없다

좋은 부동산을 가지고 있을수록 매도에 더 신경을 써야 합니다. 그 물건을 팔아서 어디로 갈아탈지를 생각해보면, 쉽게 답이 나오지 않을 것입니다.

정말 부자가 되려면 단기투자에서 벗어나 우량자산으로의 포트폴리오 구성이 필요합니다.

어렵게 모은 종잣돈을 귀하게 활용하시기 바랍니다. 투자의 본질을 잊지 않고 기억하시기 바랍니다.

행복재테크 안에서 꾸준히 공부하고 부동산장에 살아있다면, 누구에게나 반드시 좋은 결과는 돌아올 거라고 믿습니다.
위 경험담은 다음 ‘행복재테크’ 카페
2020년 3월 게재된 ‘베니아’님의
‘급변하는 시장에서, 초보투자자라면 알아야 하는 3가지 본질’을 재편집한 것입니다.