안녕하세요.

누구에게나 멘토가 되고 싶은 실루엣입니다.
경린이들을 위한 임차보증금 미상 경매물건 파헤쳐보기

우리는 경매 공부를 시작하면 제일 쉽고 만만한 아파트 물건들을 찾기 시작합니다.

나름 이것 저것 살펴봐도 영~ 돈이 되는 물건이 저같은 초짜 눈에 쉽게 들어올리가 없더라구요.

그래서 유찰이 많이 된 것들을 괜히 뒤져 보게됩니다.

이 위치에 이 가격이 말이 돼 ???

한 번, 두 번, 세 번 쓰라린 유찰의 아픔을 겪어가며 나만을 기다리다 반 값이 되어 내품에 쏘옥하고 안길 것 같은

이 물건!

BUT 그러나

세상에 그런 일은 절대 일어나지 않겠죠

보석을 발견했다는 기쁨도 잠시

선순위 임차인
이 떡하니 존재하는 것을 파악하게 됩니다

뒤져보기 성가시기도 하고 권리가 깨끗한 물건들도 많은데… 굳이…

PASS

하면 아니아니 아니되오~

선순위 권리나 인수되는 권리가 있는 물건 중

대항력 있는 임차인이 있어 유찰이 계속되는 물건들이 있는데

인수할 보증금이 오픈된 경우는

물건의 시세에다 인수할 보증금을 뺀 금액과 입찰금액을 비교해

내가 생각하고 있는 금액이상 차액이 발생할 때까지 기다렸다 입찰하면 됩니다!

이 정도 물건은 그냥 산수만 하면 되는것…

그 전회 차에 낙찰되면 할 수 없지 뭐… 쩝… 쩝… ㅎㅎ

오히려 세입자 입장에서는 돈을 다 받아 나가는 경우이니

대항력 없는 임차인이나 소유자보다 명도가 수월할 수 있다는 점!

그런데….

산수가 안되는 경우가 있다.

선순위 임차인의 보증금 미상의 경우


이것을 해결하는 방법은 간단하다.

모두들 아는 그 방법

네이버부동산에 해당 물건의 아파트 단지정보에서 확인이 된다.

그래프 상에서는 과거 7년전까지, 표로는 2011년부터 전세 실거래가 계약정보를 보여준다.

간혹 그 정보가 없는 경우도 있음

해당 물건의 아파트는 세대수가 작아서인지 2025년부터 전세 실거래가가 올려져 있다.

이럴 경우 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인가능

https://rt.molit.go.kr/

임차인 강OO씨는 2020년9월16일에 전입신고 되어있어

이 아파트 전용 59.93㎡형 전세계약 실거래가를 2019년부터 확인해 보니

2019년 3월8일 3억원

2019년 12월 6일 3억9천만원

2020년7월5일 3억9천만원

이렇게 3건이 19층 계약이 이루어졌음을 확인함

전세 계약은 보통 2~3개월 전에 이루어지니

이 물건의 임차인 강OO씨는 2020년 7월5일 3억9천만원에

전세계약하고 2020년 9월16일에 전입신고 했음을 추정할 수 있다.

하지만 100% 정확하다고 단정짓지 못함 주의!

2년이 지난 갱신시에 보증금을 증액했을 수도 있고

주택임대차 계약신고제가 2021년 시행, 계도기간을 거쳐

2025년 올해 6월1일부터 과태료 부과가 포함된 전면적인 의무화가 시작되었기 때문에

미신고 계약일 수도 있고, 가족간의 무상계약 일 수도 있다.

하지만 전세금 3억9천만원에 계약했을 가능성이 아주 높겠죠^^

말소기준권리 이하 모두 소멸되고

최근 아파트 시세 7억3천만원 잡고 심플하게 산수

7억3천만원 – 3억9천만원 = 3억4천만원 제세금 포함 5천

총 2억9천만원에 입찰하면 된다.

4차시 386,048,000원 3억4천보다 높아 유찰 가능성
5차시 308,838,400원 – 유찰 or 낙찰
6차시 247,070,720원 – 입찰

이 지역에 실거주를 원하는 분이면 5차에 시세차익을 원하는 분이면 6차….

아이고 의미없다

실거주 입찰자에게 양보하기!!!

오늘 소개한 [2024타경 6083] 물건은 물건 분석의 차원이 아니라

임차보증금 미상 물건의

‘보증금 찾기’를 혹시라도 모르시는 분이 있을까봐

그 예시로 소개했으니 오해 없으시길….

제일 확실한건 임장가서 세입자에게 “얼마에 계약했는지 임대차계약서 좀 봅시다”
라고 직접 물어보면 되겠죠

그렇치만 나는 말 못합니데이~~~~ 전 대문자 I 니까~~