LH 단지내상가 낙찰기

제가 이제까지 총 3곳의 LH 단지내상가를 분양받았습니다.

그 중 가장 최근에 임장가고 낙찰받은 물건을 공유하려고합니다.

1. 청주 동남지구 2022.08 매입, 편의점 세팅, 혼자 함.
2. 수원 당수지구 2022.12 매입, 편의점/미용실 세팅, 공투
3. 고양 장항지구 2023.12 매입, 아직 잔금 전. 공투.

(편한 말투로 쓰면 좀 더 글이 술술 나오는거같아서 카페지만 혼잣말 하듯이 편하게 쓰겠습니다 🙂
1. 물건 검색
매일 물건검색을 하시는 골크님이 발견하신 물건!
LH는 경공매처럼 막 한두달씩 떠있질 않고 갑자기 LH 홈피에 갑툭튀로 공고된다.
골크님이 아니었다면 나는 절대 이 물건을 발견하지 못했을거라.. 물건 발견하신 골크님 진짜 최고!! 👍

1566세대(신희타 공공분양 994+행복주택 572)
단지내상가 11칸(1층 6칸 / 2층 5칸)

2. 물건 선정이유
당시 고양장항지구 A4블럭, A5블럭 단지내상가가 같이 공고됐는데

내가 4블럭이 좋아보였던 이유는,

1) 수요 대비 상가 공급 부족
: 4블럭 1566세대+5블럭 759세대=2325세대에 상가라고는 only 단지내상가 뿐(4단지 5칸, 5단지 11칸). 상업지 아직 빈 땅임.
장사하기 좋을 거 같다. 주변에 상권 없고 2300 세대 가둬놓음.

2) 학원가가 될 자리
: 4블럭 상가는 초등학교/유치원 가는 동선에 위치해있고, 4블럭 2층 상가 외에는 지상층 상가가 없어서, 당장 교습소 들어올 자리는 4블럭 2층 뿐(5블럭 상가는 1층만 있음)
→ 4블럭 2층에 학원가 형성될 것. 5블럭 주민들도 학원보내려 4블럭 상가로 유입

기록을 안해두니 이 물건을 어쩌다 보게됐는지 기억이 안나서.. 당시 단톡방에서 떠들었던 내용들을 다시 찾아봤다

임장 가기도 전부터 2층 5칸 다 깔아쓰자는 소리를 했었네;;

3. 손품 조사
송삼장님께서 상가 투자에서 제일 중요한 한가지 기억하라고 강조하셨던 거 = 받을 수 있는 임대료! 임대료! 임대료!

3-1. 예상 임대료 조사

– 물건지 위쪽 아파트(킨텍스 대장 아팟이라 비교 안되긴하지만) 3000세대에 2층 12평 교습소 2000/135 받고있다.

– 양주옥정 3000세대 유일한 2층 상가(공실 쫌 있음) 10평 교습소 2000/145. 태권도는 40평정도 씀.
https://m.blog.naver.com/PostView.naver?blogId=chan1349&logNo=223174949697&referrerCode=0&searchKeyword=%EA%B5%90%EC%8A%B5%EC%86%8C
안녕하세요`~ [부동산하는 챨스] 김찬수입니다. 3,135세대 유일한 2층 단지내 상가 임대 및 매매 소개…
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– 검단신도시 730세대 2층 2000/130 매가 2.7억
https://m.blog.naver.com/chan1349/223190387086
안녕하세요`~ [부동산하는 챨스] 김찬수입니다. 검단 신도시 대광로제비앙 라포레 2층 임차 확정 운영…
m.blog.naver.com

-> 비슷한 조건의 단지내상가 2층의 교습소 임대료를 조사한 결과 2층 한 칸에 2000/130 정도 받을수 있지 않을까? 예상했었다.

3-2. 예상 업종 검토

부동산 불가(전매제한+실거주의무)
영어 1
피아노 1
미술 1
태권도 2
필라테스 or 개인피티샵 1
세탁소 1
카페 1
무아 1
미용실 1
편의점 2
꼬마김밥, 분식집 1
인테리어사무실 1
ATM기 1

-> 결론: 필수업종만 최소 14개. 상가는 11칸 뿐. 공실은 안 나겠다!

4. 임장
LH 현장 개방일이 12월23일 크리스마스 이브 전날 금요일이었다!

서울역 가는 기차표도 겨우 구했고.. 골크님과 둘이서 임장을 갔는데… 와.. 진짜 너무너무 추워서….. 진짜 너무 추웠다…

근데 현장개방일에 누가 명함을 돌리고 있는 거였다!