안녕하세요. 3년 안에 현금흐름 500만원을 달성할 포프리500입니다!!!

운이 좋게도 지난 4월 말 신탁공매로 첫 입찰에, 첫 낙찰을 받았습니다. ㅎㅎ

저 같은 초보들에게 신탁공매 물건을 어떤식으로 분석하고 공부했는지 흐름 파악에 도움이 되면 행복할 것 같아요.

1. 설레는 첫 만남

저는 행크TV 백달라 시리즈를 좋아합니다.

백달라는 부린이가 소액으로 투자하는 과정을 모두 보여주어서 저도 할 수 있을 것 같다는 용기를 많이 받았거든요.

벤츠님을 따라 그렇게 경공매 물건을 찾아보던 중 신탁공매로 5회차까지 유찰된 신축 도시형 생활주택을 발견하게 되었습니다.

심지어 제가 물건을 발견한 날이 5회차 입찰일이더라고요. 혼자 마음이 급해져서 시세조사 한다고 부동산에 전화하고 실거래가 찾아보느라 정신이 없었습니다.

물건정보를 대략 알려드리자면

□ 물건종류 : 도시형 생활주택 (5년 이내 신축, 풀옵션)
□ 전용면적 : 10평(1.5룸)
□ 1호선 역에서 300m 이내 위치
□ 전입자 있음(등기부등본을 발급해보니 소유자가 거주 중)

소유주라서 대항력은 없지만 명도가 필요한 물건이라 이렇게까지 유찰된 것으로 보였습니다. 하지만 든든한 송사무장님이 뒤에 있으니 저는 명도가 두렵지 않았죠.ㅎㅎ

2. 시세파악

매매 : 국토부 실거래가 기준 같은 평형이 2.1억~2.4억에 거래
월세 : 21년 기준 1000/80, 24년 기준 2000/80

월세 : 수요가 아주 많고 한 번 입주하면 잘 안나옴. 시세는 2,000/80 ~ 1,000/90
매매 : 중층 2.15억 급급매 있음, 정상 시세는 2.3억

부동산 말만 들으니 바로 입찰해도 시세차익이 4천만원 정도는 발생할 것 같아 마감시간까지 계속 고민하다가 아직 조사가 부족하다고 판단하여 입찰하지 않았습니다.

결과는 유찰…!!

일주일의 시간이 주어졌고 다시 꼼꼼하게 조사를 시작했습니다. 처음으로 돌아가 신탁공매에 대해 다시 정리해보았습니다.

3. 신탁공매 특징
일반 매매 형식으로 진행된다.

소멸주의가 아닌 인수주의이기 때문에 모든 권리 책임은 낙찰자가 부담한다.

물건에 대한 정보가 많이 없다. (경매 유료사이트처럼 자세하게 나와 있지 않아요)

따라서 물건 조사는 신탁사와 우선 수익자(=은행)에 전화해보기!!★

4. 신탁사와 우선수익자에게 문의

나 : 공매물건에 관심있어서 전화드렸습니다.

신탁사 : 혹시 000 문의인가요?

나 : (헉) 어떻게 아셨어요?

신탁사 : 그 물건 전화문의가 많이 오고 있습니다. 현재 점유자가 있어서 명도랑 관리비 체납사항 알아보셔야하고 다른 신경쓰실 사항은 크게 없습니다.

나 : 더 자세한 내역 알고싶은데 혹시 우선수익자 번호도 받을 수 있을까요?

신탁사 : 네…

나 : 안녕하세요. 공매물건 000 관심 있어서 전화드렸습니다.

우선수익자 : 네. 점유자는 건물과 관련되신 소유자이고 저희도 점유자 때문에 계속 유찰이 되어서 협상을 해보려고 시도는 해봤습니다. 하지만 점유자 요구사항은 저희가 들어줄 수 없는 부분이었기 때문에 혹시 낙찰 받으신다면 명도소송 진행하시면 됩니다.

나름 여러 가지 질문을 했지만 크게 알아낸 것은 소유자가 건물 분양사 관련 인물이었고, 다른 호수들도 소유하고 있으며 모두 공매 진행중이었습니다.

심지어 분양이 잘 안됐는지 블로그 홍보글도 넘쳐나서 이미 내부는 완벽하게 파악해버렸습니다.ㅎㅎ

5. 기타 조사

나 : 안녕하세요. 000호 공매로 나와서 혹시 관리비 밀린거 있나 확인 좀 해보려구요.

관리사무소: 아 네. 4월 분 아직 확정은 아니지만 대충 17만원 정도 나올 것 같습니다. 그래서 총 500만원 넘게 미납이에요.

나 : 언제부터 미납하신건가요?

관리사무소 : 21년 12월분부터 미납이네요.

나: 혹시 전입세대열람 떼어봤는데, 거기 000 혼자 살고 있는 건가요?

관리사무소 :모르겠어요. 어차피 거기 모두 건물 관계자 아닌가요? 또 궁금한거 있으세요?

나 : 아닙니다. 감사합니다.=)

2년 동안 500만원 미납될 때까지 관리사무소는 뭐했지 싶었는데 역시 낙찰 받고 보니 관리사무소랑 말이 전혀 통하지 않더군요. (결국 관리사무소에 내용증명까지 보냄)

신탁공매도 낙찰가의 80%까지 대출 가능. 아직 전입세대열람에 전 소유주가 있어도 상관없이 대출가능. (돌아보니 별거 아니었지만 대출가능 여부가 굉장히 불안했습니다.)

인터넷으로는 확인이 불가능하고 법원 등기소에 가서 발급받아야 합니다. 교부신청서만 작성하면 되는데 부동산 주소와 신청인 인적사항만 기재하면 발급 가능합니다.

비용은 20장 이내이면 1,200원, 20장 초과 시 장당 50원입니다.

대행서비스를 이용할 수도 있지만 만원 이상의 비용으로 가격이 매우 사악하답니다. 저는 지인에게 부탁해 발급받았고 낙찰 전에는 원부에서 미처 000을 발견하지 못했습니다.

□ 도시형 생활주택과 오피스텔의 차이
□ 현재 수익형 부동산 시장의 현황
□ 근처 오피스텔 수익률 비교
□ 근처 3억 미만 아파트 가격 등

지금부터는 낙찰 전 제가 물건 수익에 대해 분석한 과정을 공유드리려고 합니다.

point 1. 매도시기

현재 금리가 많이 상승되었는데 이 시기에 저렴하게 낙찰받아서 금리 인하기에 매도하면 수익률이 더 높아지며, 높은 가격에 매도 가능하다고 판단했습니다.

point 2. 김벤츠님의 투자성과와 비교

저렴한 물건을 매입하여 인테리어로 가치를 올리는 전략. 신축 물건을 명도의 위험을 안고 저렴하게 매입.

명도가 잘 안 풀려서 소송까지 가면 수익률은 많이 떨어지게 되죠. 그래도 2년 뒤 비과세로 시세차익까지 노린다면 손해는 없을 거라고 생각했습니다.

초보의 용기일까요?

명도가 필요하지만 행크회원분들이 많은 도움을 줄 거라고 생각하며 입찰했고 결국 낙찰받았습니다.

2024년 상반기에 무조건 낙찰받는 것이 목표였는데 막상 이뤄지니 정말 신기하도 얼떨떨하기도 합니다.

행크에서 계속 성공 사례를 보고 열정을 느끼면서 저도 모르는 사이에 많이 성장한 것 같아 뿌듯합니다.

앞으로도 성공인들이 모여 있는 행크에서 끝까지 활동하며 고수님들의 성공 복제 차근차근 이뤄가겠습니다!!

현재 명도가 완전히 끝난 것은 아니지만 길어질 것 같던 명도가 생각보다 빨리 마무리되는 것 같아 포스팅 올릴 힘이 생겼어요.

얼른 명도도 마치고 임대 세팅까지 완료해서 공유드리고 싶어요.
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