안녕하세요. 행크에서 차근차근 자산을 불려나가고 있는 빠이팅입니다.

최근 아파트를 낙찰 받아 명도를 완료하고 임차를 맞췄습니다. 대출 + 월세로 플피 세팅과 소소한 현금 흐름까지 완성했습니다.

빠이팅 · 수강 강의 및 스터디(기수) : 경매의 기술 class · 낙찰/계약/매입 일자 : 24.06.05 · 부동산 종류 : 아파트 · 인증 사진 ※ 부동산 계약서, …
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오늘은 해당 아파트 명도를 어떻게 진행했는지 그 과정을 풀어보려고 합니다.

우선 낙찰 후 바로 명도의 기술 class 수강해 명도 절차와 방법들에 대해 숙지했습니다. 제3자 화법을 사용하기 위해 “부동산 컨설팅 회사 팀장”으로 컨셉을 정했습니다.

메모지와 가짜 명함을 준비해 아파트에 방문했습니다. 듀얼넘버 부가서비스에 가입하고 진짜 휴대폰 번호가 노출되지 않도록 했습니다. 혹시 대놓고 붙이면 점유자를 자극할까봐 저렇게 반 접어서 붙여두고 왔습니다.


하지만 포스트잇에 반응이 없고… 더 압박을 주기 위해 서류 형식으로 ‘점유자 유의사항 및 절차 안내문’을 제작해 문에 부착했습니다.

점유자가 문에 부착한 안내문을 보고 전화를 주었습니다. 이사비로는 1500만원을 요구했습니다. 어이가 없었으나 침착함을 유지하며 “낙찰자분께 전달드리겠습니다”라고 답변했습니다.

집 내부가 궁금했던 저는 이사비에 대한 근거가 필요하니 집 상태를 보여달라고 요청했고 6월 22일 집에 초대(?)를 받았습니다.

드디어 떨리는 초대날!!! 인테리어가 궁금했던 저는 기대 반 걱정 반의 마음으로 집에 들어갔습니다. 평수가 커서 집 내부가 엉망이면 추가 비용이 많이 들 거라 생각했는데, 정말 다행히도 상태가 아주 준수했습니다!!

점유자는 1000만원으로 이사비를 낮췄고, 저희는 300만원을 제시해 협상은 결렬되었습니다.

명도의 기술에서 받은 송사무장님의 ‘필승 내용증명 양식’을 이용해 내용증명을 발송했습니다. 물론 폐문부재로 반송되었고요. 점유자가 내용증명을 거부할 경우를 대비해 문에도 추가 부착했습니다.

점유자는 내용증명을 받은 후에도 1,000만원을 고수했습니다. 말이 안 통하는 점유자를 더욱 압박하기 위해서는 점유이전금지가처분, 인도 명령 등의 법적 절차를 밟을 수밖에 없다고 판단해 빨리 잔금을 납부했습니다.

잔금 납부 및 인도명령 신청 소식을 들은 점유자는 600만원을 최종 제시했고, 저희는 평당 10만원인 540만원을 제시했습니다. 그러나… 60만원 깎은 것이 화가 났는지 법대로 하라며 전화를 끊어 버렸습니다.

그래서? 그냥 묵묵히 법적 절차를 진행하며 점유자가 똥줄타게 해보자는 결론을 내렸습니다. 지금 끝나고 생각하니 저때 그냥 540만원의 이사비를 지급했다면 아까워서 땅을 칠 뻔했습니다.

점유이전금지가처분, 인도명령 신청 등 할 수 있는 조치들을 취하며 조용히 점유자를 내보낼 준비를 하고 있었습니다.

저희가 먼저 연락을 안 하니 걱정이 됐는지 처음으로 풀 죽은 목소리로 전화가 오더라고요. 이미 점유이전금지가처분 명령도 떨어졌고, 인도명령도 허가가 났으니 점유자 입장에서는 돈 한 푼 못 받고 쫓겨날 처지가 된 것을 제대로 알게 된 것이었습니다.

결국 이사비 400만원 (미납관리비 및 2in1 에어컨 포함)에 협상을 완료했습니다.

명도를 확실히 하기 위해 명도 합의서를 작성했습니다. 점유이전금지가처분은 취소를 해두었으나, 혹시 모르는 사태를 대비해 인도명령에 따른 강제 집행은 예납비용을 납부한 상태였습니다.

명도 합의서 역시 명도의 기술의 서식을 받아 야무지게 작성했습니다.

점유자는 다행히 추가적인 요구나 약속 위반 없이 제 날짜에 깔끔하게 이삿짐을 뺐고, 저희도 미납관리비 제외한 이사비를 이체해 뜨거운 안녕을 했습니다.
명도를 진행하며 배운 점입니다.

1. 철저하게 사무적으로 대하기

첫 명도이기도 하고, 점유자분이 연세가 있으셔서 다소 친절하고 예의바르게 다가갔습니다. 그러나 자꾸 “아들~아들~” 소리를 해가며 무리한 요구를 했습니다.

다음에 명도를 하게 된다면 정말 사무적으로 점유자를 대해야겠다고 생각했습니다.

2. 어차피 법은 낙찰자 편

항상 행크에서 들은 말이지만, 이번 명도를 통해 법은 낙찰자의 편이며 점유이전 금지가처분, 인도명령 등의 다양한 제도를 활용하면 명도가 어렵지 않다는 것을 배웠습니다.

점유이전금지가처분의 경우, 법원의 재량에 따라 허가가 잘 안 나는 경우도 있는데 저희가 진행한 수원지방법원의 경우 시원시원하게 허가를 내주더라구요. 낙찰자라면 쫄지 말자‼

이렇게 첫 명도를 나름 성공적으로 끝냈습니다.

물론 이사비를 다소 많이 준 느낌이지만 이번 경험을 바탕으로 다음 명도는 더 잘 할 수 있을 것 같습니다.
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