[BEST] 경매로 낙찰받은 오피스텔 단타 ‘한 사이클’ 총정리 (레리꼬)

오피스텔 경매 낙찰부터 매도까지의 전체적인 과정에 대해 기록으로도 남길 겸,
많은 분들의 경험담을 통해 많이 배워왔기에, 도움이 될 수도 있겠다는 마음으로 후기를 남겨봅니다.

물건 검색과 손품
현재 개인 명의는 꽉 차서 개인으로 주택 투자는 어려워 오피스텔로 눈을 돌렸고, 법인 실적도 필요한 김에 법인으로 오피스텔 단타할 물건을 찾았습니다.

오피스텔이 아파트에 비해 매도가 쉽지 않을 수 있는 걸 감안해서 기본적인 입지나 시세 등를 파악하고는 최종 입찰 전 실거래 수준, 실제 거래가 될 만한 물건인지 확인한 내용을 중심으로 판단했습니다.

해당 오피스텔은 서울 6호선 초역세권에 있는 200세대 수준의 오피스텔입니다.

원룸 형태의 작은 평수가 메인이었는데, 거래가 한달에 한건은 꾸준히 발생하고 있는 상황이었습니다. 경매 물건은 조금 큰 평수여서 세대 자체가 몇 세대 없었는데, 거래는 작년에 1건 발생한 상황!

일단 원룸 거래가 활발한 점이 좀 특이했는데 좋게 보였고, 경매 물건 평수가 몇 세대 없어서 거래가 없는지 큰 평수는 상대적으로 인기가 없는 것인지 확인해보고 싶어졌습니다.

현장 임장

부동산 방문 전 현장을 가봤는데 해당 호수 문앞에 거의 1년치 미납된 관리비 내역서가 붙어있었습니다.

관리소 전화시엔 안 알려준 미납관리비 400만원도 우편함 관리비 고지서에서 확인했습니다. 집에 와서 확인해본바 고지서에 나와 있는 세대 전기료 천몇백원원은 공실에 가까운 수치임을 확인했습니다.

공실일 확률이 높다고 판단했습니다.

주변 부동산은 4군데를 방문했는데, 해당 오피스텔은 가격이 잘 오르진 않지만 싸게 받아오면 시세대로는 잘 팔아줄 수 있다고 하십니다.

공통적으로 2~3개월 안에는 다들 팔릴 거라 하시고 한곳에선 해당평수가 잘 없어서 당장 매수에 관심 있는 손님도 있다 하십니다.

입찰
오피스텔 매매를 긍정적으로 답변 받는 경우는 처음이라 입찰하는 것으로 마음이 많이 기울었습니다.

또한 방문했던 오피스텔 인접 4개 부동산 모두 아무도 경매 문의는 없었다고 했습니다.

서울 초역세권 오피스텔인건 맞지만 20년 이상 된 곳이라 외관이 아주 훌륭해보이진 않았고(경매지 사진도 막 좋아보이진 않았고), 해당 평수 거래도 1년에 한건이라 다른 평수까지 함께 보거나 현장에 와서 물어보지 않으면 확신하기 어렵겠다는 생각이 들었습니다.

2회차 물건이었는데 이번 차수 최저가로 입찰하면 낙찰 받을 가능성을 높게 봤지만, 안전마진이 원하는 만큼 크진 않았기에 한번 더 유찰시킬까 고민을 많이 했습니다.

사실 제 입찰 기준에 조금 못 미치는 상황이긴 했기에 유찰시켜 1천만원만 더 마진 확보한 금액으로 받아도 여유가 충분해지는 상황이라 고민이 되었는데, 지금 차수 최저가도 최소한의 수익은 가능하고 법인 실적도 필요해서 수익이 좀 적더라도 오랜만에 한바퀴 돌려보며 실적을 내는 것에 의미를 두기로 했습니다.

그렇게 아내와 예상 수익을 공유한뒤 아내도 오케이 했고, 저는 올해 휴가가 별로 안 남은 관계로 아내에게 대리 입찰을 부탁했습니다.

결과는??!!!!!

단독 낙찰!!^——^

명도
공실임을 어느 정도 예상은 했지만 현장에 가서 현장에서 벨을 눌러도, 쪽지를 남기고 와도 연락이 없었습니다.

관리소에 전 채무자 연락처를 알려달라니 안된다고 해서 연락처를 남겨달라 했지만 이 역시도 무소식!!

법원 서류 열람해서 채무자 휴대폰 번호 알아냈지만 이것도 사용정지 번호였습니다.

법원 서류 열람 하다 보니 채무자가 파산했고, 경매지 채무자도 파산관재인으로 되어있었던 사실을 확인했습니다. 파산 절차를 거치게 되면 파산관재인이 모든 업무를 일임하고 이에 대한 일부 책임이 파산관재인에게 있는 것을 알게 되어 해당 사무소로 전화했습니다.

다행히도 파산관재인 측에서 해당 물건 비번을 본인들이 알고 있고, 공실도 맞고, 낙찰자에게 인수를 해줄 테니 안에 사무실 짐을 알아서 치우워달라고 합니다!

지난번 공매 명도 때 애를 먹었던 상황이라 안에 짐 치우는 정도야 완전 땡큐라는 생각이 들었네요^^

정리 및 청소

현장에 가보니 사진으로 보고 예상은 했었음에도 생각보다 짐이 많았습니다.

돈 될만한 것은 다 가지고 갔고 책상, 의자, 대형 복사기 등 큰 짐들이 엄청 많았습니다.

처음에는 팔아서도 돈 좀 되겠다 싶어서 여러 업체 알아보고 견적도 받아보고 현장 방문도 왔지만 결과적으로는 조금이라도 돈 쳐줄 수 있는 것은 없고 무료로도 안 가져가겠다 합니다.

결국 폐기물로 전부 처리해야 하는 상황!!

전체 수거해 주는 업체를 부르자니 견적가 40~50만원이 기본이었기에 직접 정리해보기로 했습니다.

주말엔 아이들을 데리고 오면 무거운 것도 날라야 해서 위험도 하고 먼지도 날리고 감당 안 될 것 같아 아껴놓은 여름휴가 1주일짜리를 내고 청소하기로 했습니다.

대형 쓰레기 배출도 너무 많았고(일반쓰레기 75~100L짜리 5~6개 정도) 일부 재활용하기 애매한 것들이 같이 들어간 것 때문에 쓰레기 수거가 안 되는 문제도 있었고, 관리소랑 협의하느라 왔다갔다하는 등의 여러 이슈도 많았네요..

대형 가전가구는 구청 시스템 통해 처리하다 보니 지정 위치까지는 아내와 구르마를 통해 엘베로 날라야 했는데 무게가 꽤 되는 것들도 있었고 복층위에 있는 책상들도 좁은 계단으로 날라야 하다 보니 쉽지 않았고 시간도 꽤 걸렸네요.

매도
입찰 전 임장 중에 한 부동산에서 해당 오피스텔 해당 평수 매수에 관심 있는 손님이 있다고 했었습니다.

그래서 파산관재인에게 비밀번호 받고 매각결정 되자마자 해당 부동산에 연락해서 슬쩍 물건을 흘려놓았습니다.

그랬더니 바로 다음날 청소 하나도 안 된 상태에서 집 봐도 되겠냐고 연락이 왔고, 보시자마자 바로 매수 생각이 있다고 연락 주셔서 금액 협상에 들어갔습니다.

애초에 팔 수 있다고 들었던 마지노선 금액대비 1천만원 높여 내놨고 500만원 정도 깎아서 팔 생각이었습니다.

그러다 사업장으로 쓰실 생각이 있으시다 하길래 ‘혹시 포괄양수도나 부가세 별도 납부하시고 환급 받으실 생각있으시면 금액 좀 네고 가능하다’고 말씀드리니, 매수인분은 ‘경매로 복잡한 권리관계가 있는 물건을 포괄양수도 하면 문제 있는거 아니냐~ 이전에 포괄양수도 관련 데인적(?) 있다’는 식으로 말씀하셨습니다.

마침 부동산에 손님이 와계신다 하여 스피커폰으로 ‘경매물건은 잔금 치면 이전 권리 다 소멸되어 깨끗해진다’ 설명드렸는데도 불안하고 잘 모르겠다면서 따로 좀 더 알아보겠다고 하시고 그날의 협상은 끝이 났습니다.

부동산 사장님이 경매나 부가세에 대해 잘 이해를 하고 같이 잘 설득을 했으면 좋았을 것 같은데 잘 모르시는 것 같았습니다.

이후에도 손님을 함께 설득해주시면 좋은데 제 말만 전달하시고 손님이 다른 질문하시면 또 저한테 다시 물어보시고 핑퐁이 반복되며 진행이 잘 안되다가 결국 소유권 이전도 안된 상태이니 일단 잔금부터 치고 오라고 하십니다.

저도 굳이 잔금 빨리 치면 이자가 나가기에 매수 손님 생기면 바로 칠 준비하고 있다고 말씀드리니 갑자기 자기도 소유권도 없는 물건 중개는 안하겠다고 하시는 태세로 돌변하셨고, 저는 매수자를 잡기위해 잔금 일정을 좀 당기는 걸로 계획을 변경했습니다.

소유권이전등기 신청하자마자 서류부터 바로 부사님께 보내드리고 이틀 뒤 등기부에 기재되자마자 캡처해서 보내드렸더니 부사님도 다시 매수자분을 설득해보겠답니다.

그런데 매수자분 회사 직원분들이 이사를 원치 않으셔서 매수 안하시는 걸로..

아쉬움을 뒤로하고 기다리는데 추석 전 보고 가셨다는 분이 대출이 고민이라는 이야기를 들었습니다.

제가 받은 경락대출 담당자와 여러 번 연락하며 약간 친해진 상태였고, 아니면 말고 식으로 대출 담당자에게 연락해보았습니다.

처음에는 좀 당황해하긴 했습니다만, 제가 저는 어차피 매도할 것이고 그러면 새로운 실적이라도 가져가시는 게 좋지 않겠냐는 설득에 한번 검토해보겠다는 답변을 받았습니다.

결국 내놓은 금액에서 500네고해 원래 희망했던 금액에 협의하고 가계약금을 받았습니다.

기대했던 빠른 잔금까진 아니고 2달 정도 뒤라 좀 아쉽기도 하지만, 그래도 올해 법인 실적으로 잡힐 수 있어 원하던 목표가 달성되어 기분 좋게 마무리 할 수 있었습니다.

간만에 좋은 일 있을 때 사용하게 되는 엑시트 굿즈도 꺼내 보았고, 여러 복잡한 상황에서도 덕분에 힘낼 수 있었고, 여러 새로운 경험과 법인 실적, 소소한 수익까지 얻을 수 있던 의미 있는 시간들이었습니다.

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