[BEST] 77,777,777원으로 낙찰받았습니다 (리치빌더)

안녕하세요 올해 안에 엑시트를 꿈꾸는 리치빌더입니다.

송사무장님이 사용했었던 777원 입찰가 전략을 사용해 오피스텔을 낙찰 받았습니다.

조금은 장난 같은 낙찰가! 나름 엄청난 고민 끝에 결정한 금액입니다. 낙찰가 선정이 궁금하시다면 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

1. 물건소개

3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 떨어진 물건이었습니다. 한 건물에 7개 호실이 경매로 나온 시리즈물건이라 유찰이 많이 되었다고 생각했습니다.(감정가가 높게 책정되어 유찰이 많이 되었습니다.)

2. 권리분석

대항력은 없으나 보증금이 부담스러운 금액이었습니다. 매물명세서를 자세히 보니 다행히 주택도시보증공사가 채권을 승계 후 임차권등기를 해놓은 부담 없는 물건이었습니다. 임차권등기가 되어 있으니 당연히 공실이라고 생각했습니다.

하지만 이런, 전입세대가 있었습니다!

이러한 부분 때문에 시리즈물건 중 같은 평수의 공실인 다른 호수를 낙찰 받는 것이 목표 였는데 어쩌다 보니 이곳을 낙찰받아버렸습니다.

3. 첫 번째 임장을 가다

처음 임장만 해도 목표 물건은 평수가 작은데 테라스가 있는 탑층이었습니다.

다행히 문이 열려있어 쉽게 들어갈 수 있었습니다. 1층 공고문을 통해 다음 정보를 확인 할 수 있었습니다.

분명히 401호부터 601호를 제외한 모든 호실이 공실이어야 하는데 두집 빼고 전부 사람들이 들어가 있더군요!!

어떻게 된 것인지 너무 궁금해 처음 노렸던 602호의 벨을 눌러봤습니다. 세번 누르니 안에서 사람이 “누구요?” 했고 저는 “경매때문에 물어볼 것이 있어서 방문드렸다” 하니 순순히 문을 열어 주었습니다.

저는 잽싸게 내부를 살펴보며 점유자에게 “혹시 여기가 공실이여야 되는데 언제부터 계셨던거죠?”라고 직접적으로 여쭤봤습니다. 그랬더니 “아시는 분이 여기서 잠시 살라고 하셨다”는 대답이 돌아왔습니다.

순간 ‘아~이사비’ 생각이 들었습니다. 집 내부도 너무 작아 맘에 들지 않았고, 명도도 어려울 것 같아 확실한 공실인 502호와 403호를 입찰 받아야겠다고 생각했습니다.

602호 임장을 마치고 옥상을 둘러 본 후 곧바로 502호로 향했습니다. 혹시나 해서 문을 열어보려 했지만 굳게 닫힌 최신식 디지털 도어락은 도저히 열 방법이 없었습니다.

그냥 돌아가기에는 너무 아쉬웠고 501호에 사람이 살고 있으니 거기 내부라도 봐야겠다는 생각이 들어 또 501호 벨을 눌러봤습니다.

501호 점유자는 경매 때문에 방문했다고 하니 노골적으로 이사비부터 물어보더군요. 저는 “아직 낙찰받기 전이고 낙찰 받더라도 회사와 논의 해봐야 한다”면서 조용히 나왔습니다.

첫 번째 임장은 공실여부와 집의 내부구조 점유자와의 간단한 대화 그리고 건물의 상태 확인으로 마무리했습니다.

임장을 다녀와서 곰곰이 생각해보니 403호가 아닌 점유자가 있더라도 평수가 크고 테라스가 달려있는 501호에 입찰해야겠다는 생각이 들었습니다. 이때까지만 해도 501호 502호 둘다 낙찰 받아야겠다는 욕심을 가졌습니다.

4. 두 번째 임장을 가다

입지는 좋은데 매매 전세 월세 시세가 도저히 감을 잡을 수 없어 부동산에 방문했습니다.

두 번째 찾은 부동산에서 엄청난 정보를 얻었습니다. 물건지가 있는 곳이 재개발 광안9구역이라는 사실!

문제는 제가 입찰 받을 물건은 오피스텔이라서 분양권이 주어지지 않고 현금청산 된다는 것이었습니다.

부동산에서는 재개발에 따른 투자가치가 없지만 월세수익은 괜찮다고 주변 시세를 면밀히 따져 알려주었습니다. 심지어 예상 낙찰가도 말씀해주셨는데 7천 5백에서 8천정도면 괜찮은 금액이라고 하셨습니다. 이 금액은 저의 입찰가를 정하는데 첫 번째 기준이 되는 금액이 되었습니다.

5. 낙찰가를 고민하다

임장을 다녀온 후 단기매매가 목표인 내게 맞지 않는 것 같아 포기할까도 생각했습니다.

하지만 다음과 같은 이유로 입찰하기로 결정하고 낙찰가를 고민했습니다.

1) 엑시트스터디 6기 낙찰 이벤트 기간 안에 맘에 드는 다른 물건이 없었음

2) 그 건물에서 가장 큰 평수였고 구조가 마음에 듦

3) 테라스가 서비스면적으로 제공됨

4) 월세 수요가 풍부함

5) 1000/50만원까지 월세를 맞추 수 있음

6) 직접 거주도 가능함

금요일 오후 미리 은행에 방문하여 수표로 입찰보증금을 준비했고 주말 동안 가방에 6백만원이 넘는 수표 두장을 들고 다니며 틈틈이 낙찰가를 생각했습니다.

입찰가 선정 첫 번째 전략

점유자가 있는 호실은 7천 2백만원, 공실은 8천만원에 입찰하여 1개 호실은 확실히 낙찰받고 나머지는 혹시나 낙찰받으면 평단가를 낮추자는 전략이었습니다.

부동산 임장을 다녀온 후 세분의 부사님이 동일하게 말한 매매차익용 투자로는 좋지 않다는 말이 계속 신경쓰였습니다.

그래서 이번에 낙찰을 못 받으면 아쉽지만 엑시트스터디 성과자에게 주는 열정텀블러를 포기해야겠다는 생각으로 두 번째 전략을 구상해봤습니다.

입찰가 선정 두 번째 전략

두 호실에 가장 합리적인 입찰가를 똑같이 작성하고 둘 다 못 받거나 점유자가 있는 호실만 낙찰받는다.

점유자가 있는 호실을 낙찰 받으면 이번기회에 제대로 된 명도를 경험해봐야겠다는 각오를 했습니다.

6. 입찰당일 법원에서 최종 입찰가를 결정하다

입찰 전날 최종적으로 결정한 입찰가는 75,777,777원 이였습니다.

10시 50분 쯤 법원에 도착 하였는데 사람이 엄청 많았습니다. 게다가 입찰 봉투를 2개 이상씩 들고 다니는 사람들이 많아 모두가 저의 경쟁자인 것처럼 보였습니다. 순간 입찰가를 올려야겠다는 생각이 들었습니다.

그래서 결정한 최종 입찰가가 77,777,777원이었습니다. 그때 당시 잠시 공실인 호실은 78,777,777원으로 100만원 더 높게 입찰할까 생각했지만, 원래 전략대로 하기로 마음먹었습니다.

낙찰 후 방문한 집 컨디션

7. 가슴 터질듯한 낙찰 그리고 정말 다행이었던 패찰

이날따라 법원에 사람이 많아 결과발표 시간이 12시를 훌쩍 넘겼습니다.

두근거리며 제가 입찰한 물건의 발표를 기다렸고 12시 30분쯤 드디어 발표!!

이 법원은 특이하게 차순위부터 발표했는데 차순위 금액을 듣고 낙찰 받겠다는 생각이 드는 순간 제 입찰가와 이름이 법원에 울러퍼졌습니다.

순간 특이한 입찰가 덕분에 사람들이 웅성거렸고, 가슴이 터질 듯 기뻤습니다.

기쁨도 잠시 곧바로 공실인 호실의 결과발표가 이어졌습니다. 저는 둘 다 받는 것은 부담스러웠고 두 번째 호실은 패찰이 되기를 내심 바랐습니다.

먼저 차순위가 호명되었는데 정말 다행히도 저의 입찰가보다 높아 안심을 했고 두 번째 물건의 낙찰가는 78,221,000원이었습니다.

이렇게 정말 쫄깃하고 기분 좋게 두 번째 낙찰경험을 하게 되었습니다. 더 담고 싶은 에피소드가 많으나 그랬다간 글이 엄~청 길어질 것 같아 필요한 부분만 넣어 작성했습니다.

많은 경험담을 읽을 수 있고 배울 수 있는, 그리고 저의 경험담을 공유할 수 있는 행크카페를 만들어 주신 송사무장님께 스승의 날을 빌어 깊은 감사를 표합니다.

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