[BEST] 4년 만에 경기도 ​→ 서울 역세권 대단지 신축 매수했어요(유다움)

안녕하세요 서울 갭투자 매수후기 입니다~^^

2020년 경기도 구축 매수!
2022년 행크입문과 동시에 분양권 매수!
2024년 자산 정리후 서울 아파트 매수!

요즘 ‘얼죽신’ 이라는 말도 있죠? 트렌드에 발 맞춰 서울 역세권의 대단지 신축 아파트를 매수했습니다!!!

드디어 서울에 집사는 날이 왔네요.ㅎㅎㅎ

맛집 고르는 것도 아니고 인생이 달려 있다고 할 만큼 수억원이 움직이는 결정에 조언을 해주기란 정말 쉽지 않을 것 같은데, 제 상황에 맞게 맞춤형 상담을 해주시고 방향을 알려주시고 최적의 대안까지 함께 찾아주신 여의주쌤~!! 정말 감사드립니다^^

1. 준비를 해둬야 빠른판단이 가능하다. (꾸준한 임장 + 나만의 보물단지 만들기)
2. 나의 포지션을 정확하게 해야한다.
3. 가용 가능한 금액을 아주 정확하고 디테일하게 계산해야 한다.
4. 상급지와 하급지의 단위는 다르다.

Prologue. 나는 추노인가…?
2020년 아무것도 모르던 시절 첫 집을 매수할 때 매주 천만원씩 멀리 달아나는 집값을 한달을 고민한 끝에 추격매수를 했습니다.

2022년 행크입문 후 첫 투자물건인 지방분양권을 매수 할 때도 심각한 규제로 인해 살건 이거밖에 없다는 기조 덕분에(?) 뜨겁게 P가 올라가는 상황에 며칠을 고민하고 추격 매수를 했습니다.

하락장이 오긴 했지만 안전하게 투자한 만큼 버틸 여유가 있었고, 괜찮은 물건을 샀기 때문에 상승장을 기다리면 수익이 날거라는 확신을 가지고 있었습니다.

어떻게 확신했냐고요?

아임스(지분스 시절부터)를 2년간 빼먹지 않고 수강하면서 시장에 계속 발을 담구고 있었기 때문에 확신을 가지고 기다릴 수 있었습니다. ㅎㅎㅎ

이 두번의 경험 덕분일까요? 아니면 제 운명일까요?

저는 이번에도 급격하게 올라가는 서울 아파트를 덥석 물어버렸습니다.

더 고민하면 잡을 수 있는 물건이 더 줄어들 것이라는 생각에 그 순간 제가 잡을 수 있는 가장 좋은 물건을 선택했습니다. ㅎㅎ

대출도 없이 전세를 살 정도로 부동산에 무지했던 시절도 있는데 여의주쌤을 만나 이렇게 몇년만에 서울 역세권의 대단지 신축 아파트를 매수하게 되네요.^^

#1. 준비, 행크입문 2년차, 등산가인가 투자자인가
불행인지 다행인지 실거주와 분양권 2건의 부동산 매수를 마치고(?) 돈도 없고 명의도 없던 차에 하락장은 오고… 덕분에 여유롭게 부동산 공부에 매진했습니다.

이번 상급지 갈아타기를 하면서 제일 잘 했다고 생각되는 것 두 가지가 있는데요.

시장을 떠나지 않았다는 것과 한눈팔지 않고 저축을 열심히 했다는 것입니다.

습관적으로 수입의 75%는 저축으로 차곡차곡 쌓아뒀고 행크입문 2년차가 되는 시점에 보니 저축했던 티끌은 어느정도 동산이 되었고 ‘램블러’ 어플에는 임장기록이 34개가 있더라고요(!?) 봐온 단지만 해도 수백개는 되겠죠? ㅎㅎ

기록을 안한 날까지 감안하면 2년간 매월 2번 정도는 꾸준히 임장을 다닌 것 같습니다. 아직 못 가본 동네도 많지만 그래도 서울&경기의 웬만한 주요지역은 다 다녔네요.ㅎㅎㅎ

가용자금도 투자에 있어서 아주 중요한 요소지만 돈이 있어도 물건을 고를 수 있는 안목, 판단력, 실행력이 없다면 투자까지 이어지기는 쉽지 않을 듯합니다.

무엇보다 그때는 몰랐지만 지금 시장을 경험하면서 이 쌓여있는 임장 경험이 엄청난 자산이라는걸 깨달았습니다.ㅎㅎ

#2. 정보력, 아임스 4기 매물리스트 활용법
준비된 사람이 기회를 잡는다

지겹게 들었던 말인데요. 사실 뭐가 준비된 것이고 어디까지가 준비일까? 라는 의문을 항상 가지고 있었는데 이번에 깨달았습니다. 바로 나만의 보물단지를 가지고 있는 것 입니다.

구체적으로는 절대가격, 갭 등 이 지역에 이 단지가 이정도 가격 또는 갭이면 산다! 이것이 데이터로 정리가 되어 있느냐가 ‘준비’인 것 같습니다.

‘이정도 매매가격이면 매수하겠다’는 나만의 보물단지를 만들어두고 시장을 꾸준히 관찰하고 있어야 매수하거나 매도해야하는 타이밍이 왔을 때 바로 실행으로 옮길 수 있는 것 같더라고요.

1. 아는 만큼 보이고 움직이는 만큼 기회를 잡는다

이번 아임스 4기의 혜자 아이템이 하나 있죠? 바로 매물리스트 인데요.

실거주를 알아봤다면 지역적으로 더 적은 물건 중에 선택을 했었을 텐데 갭투자로 접근을 하니 어디서부터 봐야할지 막막하던 찰나에 매물리스트를 보자마자 “와 대박”을 소리쳤습니다.

이 리스트가 없었더라면 부동산 어플에서 지도를 옮겨가며 이 단지, 저 단지 클릭해서 가격도 보고 연식도보고 세대수도 보고 정신없이 정리하는데만 시간이 많이 걸렸을 것 같네요.

네이버부동산의 모든 매물이 정리되어 있는 리스트를 보면서 이중에 하나는 내꺼다…(?)라는 생각을 스치듯이 했는데 정말 하나를 골라잡긴 했습니다.

이 매물리스트를 200% 활용하기 위해서는 사실 전제가 있으면 더 좋을 것 같았는데요. 아는 지역과 아는 단지가 많으면 엄청난 시너지가 날 것 같았습니다.

그래도 나름 꾸준히 임장을 다닌 덕분에 지역에 대한 이해와 해당 단지의 분위기까지 머릿속에 존재하는 리스트들이 많았습니다. (당연히 데이터만 보고도 선택하기가 수월해지겠죠? ㅎㅎ)

쭉 훑어보면서 리스트를 다시 정리해나가기 시작했고 저는 한강 아래쪽지역 위주로 선호가 있어서 우선 지역위주로 물건을 걸러냈습니다.

그리고 호가에 의한 갭이긴 하지만 크게 벗어나지 않는다는 가정하에 갭으로 정렬을 합니다. (못사는건 안 쳐다보는게 상책이겠죠? ㅎㅎ)

900세대 이상으로 한번 더 거르고 연식순으로 줄 세워 놓고 전고점을 일일이 다 입력하면서 나만의 투자리스트로 다시 만들었습니다.

이런식으로 저는 비교군을 계속 늘려가기 보단 마음에 안 드는 물건, 못 사는 물건, 놓친 물건 등 살 수 없는 것들을 우선적으로 걸러냈고 점 점 줄어드는 리스트를 보면서 가장 마음에 드는 물건을 골라냈습니다.

2. 리스트는 참고, 실제 매물의 가격은 실시간 업데이트 필수!

매물리스트를 저렇게 잘 정리했더라도 지금 시장은 가격뿐만 아니라 매도자의 마음이 실시간으로 변하고 있기 때문에 리스트에서는 가능해보여도 실제 매물임장을 해보면 살 수 없는 물건들이 많았습니다.

올라가는 가격을 잡으려다 여기서 땡기면 돈이 좀 더 생기는거 같고 영끌이라는 것도 생각나다 보니 가용자금이 고무줄이 되어 제가 봐야할 단지들까지 고무줄이 되기도 했습니다.

무리되지 않는 선에서 조금의 여유는 남겨둔 채 최대 가용자금을 확실하게 정해두고 매물임장을 해야 선택을 해야 할 때 확실하게 잡을 수 있는 것 같습니다.

그렇게 내가 바로 쏠 수 있는 매물들을 확보해 뒀다 해도 여전히 고민되긴 마찬가지였습니다.

3. 절대적 한수, 한방 보단 여러번의 최선의 선택

그래도 결정은 제 몫이니 여의주쌤의 조언을 받고 빠르게 결정을 해 나갔는데요.

당연히 이번에 매수한 물건이 우리나라 최고의(?) 집은 아닙니다. (저한테 있어서는 최고의 집이지만요.ㅎㅎ)

이번에 매수선택의 KeyPoint는 ‘평생가는 투자자가 되자’ 였습니다.

모든걸 털어서 사는 집이긴 했지만 이번 한번에 투자활동 접고 그 집에 눌러 않을 것이 아니라는 생각 덕분에 조금은 수월하게 결정할 수 있었던 것 같습니다.

아쉬움이 남을 수는 있겠지만 이상한거나 위험한거 사는거 아니고 좋은 물건을 고르는 것이니 이번을 발판삼아 한 스텝 더 나아가면 된다는 생각으로 조금 더 빠르고 편하게 고를 수 있었습니다. ㅎㅎ

#3. 실행력, 매수하기까지 걸린 시간 단 일주일

매물리스트에서 뽑아낸 저만의 리스트를 가지고 7월 13일 목표하는 단지의 물건들 가격대를 확인하고 이정도면 가능하겠다 싶어서 가계약금 쏠 마음을 먹고 출발을 했습니다.

하지만 부동산에서 물건을 브리핑 받는 그 순간에만 매물리스트에서 방금 계약이 되었다며 몇개가 사라지고….

‘이거 계약 진행할게요’라는 말이 무섭게 계좌가 안나오고 물건들이 들어가기 시작했습니다.

그러더니 안 나오던 계좌의 호가는 5천만원이 오르더라고요… (3일뒤에 아쉬운 마음에 또 물어보니 5천 올려도 5명이 대기중이라 아마 1억 올릴 것 같다는 부사님의 말씀이 있었습니다…ㅎ)

점심부터 저녁시간까지 부동산에 모든 매물을 브리핑 받고 매수시도를 했지면 결국 잡을 수 있는 물건을 찾지 못했습니다. 이 현장을 경험하고 나니 현실을 깨닫고 마음이 급해지기 시작했습니다.

집으로 돌아와 다시 매물리스트를 열심히 뒤지기 시작했습니다. 관심지역과 괜찮은 단지를 다시 보고 네이버에서 매물가격을 또 보고 거르고 걸러 살만한 단지들을 다시 추릴 수밖에 없었는데요.

수업시간에 배운 풍선효과 이번에 제대로 깨달았습니다. 가용자금은 정해져 있으니 송파에서 시작한 매수계획은 자연스럽게 풍선효과를 따라 급지가 내려가기 시작했습니다. ㅎㅎㅎ 송파 > 마용성 > 강동 > …^^

그렇게 저는 매물리스트와 네이버부동산을 매일 같이 확인하며 낮 : 전화임장 -> 퇴근후 : 매물임장 -> 밤 : 매물찾기 -> 낮 : 전화임장 -> 퇴근후 : 매물임장 -> 밤 : 매물찾기를 반복했습니다.

그렇게 저는 7월 18일 일주일이 안되는 시간에 이 시장의 흐름과 가용 가능한 자금 선에서 잡을 수 있는 최선의 물건을 선택하고 가계약금을 쏜 뒤에 귀가를 했답니다. ㅎㅎ

1. 나의 포지션을 정확하게 정한다.
2. 가용가금을 아주 정확하게 한정한다.
3.관심지역과 관심 단지를 골라둔다.
5. 실제 매수가능한 물건을 몇개 골라 놓는다.
6. 비교군을 3~4개로 줄인다.
7. 1순위부터 매수를 노려본다.

*못 잡은 물건은 얼른 생각에서 지운다.

Epilogue. 역시 투자는 실전이다
2년 동안 공부를 많이 했고 스스로도 많이 성장했다고 느꼈는데요. 실전을 겪어보니 저는 그저 프로 수강러였을 뿐이었습니다. ‘역시 투자는 실전이다’라는 말이 저절로 떠오르더라고요.

이번에 갈아타기를 하면서 엄청 성장하고 있다는 것을 느낄 수 있었고 꾸준히 공부는 했지만 이제야 깨달은 게 엄청나게 많았습니다. 뭔가 이제야 퍼즐이 맞춰지고 있다는 느낌을 받았달까요? ㅎㅎ

최근 매수하고나서 여의주쌤한테 말씀드렸던 것이 떠오르네요.

“쌤 사실 2년 동안 지역분석이랑 임장은 쌤이 하라고 하니까 하는거였습니다. 그런데 이런식으로 도움이 될 줄은 몰랐고 머리로만 끄덕였던 쌤의 말씀들을 이제야 2년 만에 몸소 체득을 한 것 같습니다”라고 말이죠.

왜 지역분석을 해놔야 하는지!
왜 임장을 꾸준히 다녔어야 하는지!
왜 나만의 꿀단지 리스트를 만들어 놔야하는지!
왜 항상 자산현황을 파악해둬야 하는지!
왜 시세트래킹을 해야하는지!
왜 시장을 떠나면 안되는지!!

역시 해보지 않으면 깨닫지 못하는 것들도 있는 것 같습니다.ㅎㅎ

그래도 여의주쌤을 믿고 꾸준히 따라다닌 덕분에 이렇게 2년만에라도 깨닫고 자산을 불려나가고 있네요.

많은 것을 깨닫고 배운 한달이었습니다.
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