안녕하세요 제프2입니다.
최근에 낙찰받은 물건 정리하느라 이제야 후기를 올리게 되었네요.
오늘은 제가 NPL 방식으로 진행한 아파트 투자 사례를 공유드려 보려고 합니다.
왜 이 물건을 선택하게 되었는지부터,
👉 낙찰 👉 명도 👉 인테리어 까지
하나하나 경험담을 바탕으로 정리해봤어요.
내용이 조금 길 수 있지만,
실전 사례가 궁금하셨던 분들께 도움이 되길 바라며 시작해볼게요.

🧲 왜 이 물건이었을까?

저는 아파트 물건을 볼 때 두 가지 기준을 정해두고 봅니다.
500세대 이상
최근 한 달 기준 거래량 3건 이상
이 기준에 맞춰 물건을 찾던 중,
눈에 딱 들어오는 물건 하나가 제 레이더에 포착됐습니다.

[BEST] 3개월 만에 대기업 부장 연봉을 벌었습니다 (제프2)

📈 전달 거래량만 8건.
지금 같은 시기에 이 정도 거래면 매도하는데는 문제없겠다라는 판단이 섰고,
‘낙찰만 잘 받으면 안전마진 확보는 가능하겠다’ 싶어 조사에 들어갔죠.
🔹 총세대수: 약 3,800세대
🔹 사용승인: 2003년 → 20년차 아파트
🔹 등기상 소유권이전: 2017년
소유권 이전이 8년 전이라,
인테리어를 했다면 노후됐을 시기고, 안 했다면 거의 확실히 해야 할 상황입니다.
게다가 초등학교도 바로 앞에 있고, 입지도 무난해서
“이건 해야되겠다고” 결심하게 됐습니다.

🧠 NPL 전략으로 경쟁 피하기

문제는 이 물건이 너무 매력적이라 경쟁이 높을것 같다는 점.
84타입에 거래량도 많다?
낙찰받기 쉽지 않죠.
그래서 저는 등기부를 더 깊이 들여다봤고,
NPL 가능성이 보이길래 바로 유동화 회사에 연락, 협상에 들어갔습니다.
그리고 결국 채무인수 계약까지 성사시켰어요.

이로 인해
✅ 대기업 과장 연봉 수준의 확정 수익 확보
✅ 입찰 경쟁 없이 낙찰 가능성 99% 확보
✅ 회사 연차 아끼며 대리입찰 가능
결과적으로 저는 회사 업무 중 낙찰 소식을 들을 수 있었고,


입찰엔 총 5명 참여했고 차순위와는 1억 이상 차이가 났습니다.
법원 현장은 꽤나 시끌벅적했겠죠? 😅

💸 대출.. 첫번째 난관에 부딪힘

낙찰은 받았지만, 다음 관문은 대출.
일반적으로는
감정가의 70%
낙찰가의 80% 중 더 낮은 금액이 대출한도인데,
이렇게 차순위와 차이가 많이 나는경우는 차순위의 90%가 대출이 나옵니다
난관에 부딪혔지만 이 또한 지나가리라 생각하며 돌파구를 찾습니다
전자상거래 시설자금으로 81%까지 대출이 가능했고
몇 가지 조건이 있었지만, 실투금 줄이는 게 최우선이니
조건은 문제되지 않았고, 바로 자서 진행했습니다.

🚪 명도는 협상보단 원칙

명도는 에이엠(AM)이 소유자 연락처와 함께
“매수 의사도 있는 분”이라는 정보까지 공유해주셔서
협상으로 접근해보기로 했습니다.
1차로 형식적인 내용증명 발송
2차로는 송사무장님 책에서 배운 ‘3자 화법’ 활용해서 협상을 진행했습니다.
📞 실제 협상 대화는 아래와 같았습니다:
점유자: “매수할 의향은 있다. 단, 3개월만 시간이 필요하다.”
제프: “그럼 그 기간 동안 월세를 내셔야 합니다.”
점유자: “3개월에 50만원 드리겠습니다.”
제프: “????? 대출이자만 200만원이 넘습니다 어려울것 같습니다 강제 집행신청하겠습니다.”
점유자: “그럼 이사비 500만 원만 주세요.”
제프: “?????.잔금전에 나가시면 100만원 드린다고 했으나 이미 잔금을 납부했기 때문에 그정도 금액은 드릴수 없습니다 강제집행 접수 하겠습니다.”
정신적으로 소비되고 싶지 않아
그냥 강제집행 진행하려 했는데,
결국 상대방이 물러나며 명도비 0원으로 해결됐습니다.

🛠 인테리어 & 청소

내부 컨디션은 예상보다 나쁘지 않았지만
빠른 매도와 경쟁력을 위해선 손을 좀 봐야겠다 싶었어요.









총 예산 3천만 원 이내로 계획했고,
견적을 받아 예산 안에서 마감했습니다.








✅ 준공청소 전에 직접 한 일들:
샷시에 붙은 시트지 → 스팀기 사용
스티커 자국 → 제거제 + 스크래퍼 조합
추가요금 나올 만한 것들은 미리 제거해서
깔끔하게 마무리했습니다.



준공 전 시트지 제거 및 스티커 제거를 셀프로 했는데 정말 안떨어 지더라구요

🏡 인테리어 완료 후 모습

크게 욕심내진 않았고,
“이 동네 안에서 1등만 하자”라는 생각으로 인테리어를 진행했습니다.
누가 봐도 부담 없이 들어와 살 수 있도록,
들어서는 순간 “어, 이 정도면 바로 살아도 되겠다” 싶은 느낌이 들게끔 정리했습니다.
화려하게 꾸미기보다는,
깔끔하고 단정한 분위기로 정돈했고
1명의 매수자에게 선택받을 수 있는 집이 되길 바라는 마음이 컸습니다.







📦 매도 준비 완료

이제 매도만 남았죠.
크몽에서 부동산 문자 일괄전송 프로그램 구매
→ 600여 곳 부동산에 매물 문자 발송

현재는 시장에 내놓은 상태고,
설정한 가격에 매도되면 양도세는 0원으로 예상됩니다.
혹시 가격이 낮아지더라도
양도차손 처리로 절세 가능해서 걱정은 없습니다.

📊 수익 구조 요약

채무인수 차익 (※ 계약상 금액 비공개 / 대기업 과장 연봉 수준)
명도비 0원
인테리어 예산 내 마감
등기상 취득가액으로 매도 예정 → 양도세 절감
개인 명의 취득 → 취득세 외 세금 없음
NPL은 매매사업자 없이도 개인 명의로
세금 부담을 최소화하면서 수익을 극대화할 수 있는 구조입니다

🎯 다음 목표

올해 제 목표는
NPL로 법인 명의의 상가를 낙찰받는 것입니다.
현재는 유동화 회사와 상가 매물 협상 중이며
5월 중 매각기일이 잡힐 예정입니다.
해당 물건도 임차인 정보 확보 완료 상태라
큰 변수 없이 낙찰받을 수 있을 거라 예상하고 있습니다.
또 다른 실전사례로 곧 돌아올게요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다! 🙏

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