일단 낙찰된 아파트 물건분석부터 보시죠!!


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10/4(D+14) 매각확정

9/20 낙찰 후 2주가 되길 기다려 매각확정이 되었고, 대출에 필요한 서류를 발급받으러 부산에 가는 김에 물건지에 들러 문앞에 연락처만 꽂아두고 왔어요.

HUG 대항력 포기 물건이라서 일반적으로는 공실을 기대하지만, 임장때부터 소유자 겸 채무자가 살고 있는 것으로 조사되었어요.

10/5(D+15) 1차 통화

다음날, 모르는 번호로 전화가 왔어요. 바로 채무자일거라는 직감이 들어 일부러 받지 않고 몇시간 있다가 전화를 걸었어요.

3자화법으로 대화 시작!

이사갈 계획에 대해 물으니 당장이라도 이사갈 수는 있으나 이사비에 따라 집상태는 달라질 것이라는 대답. (으잉? 집을 어떻게 하겠다는건지!!)

일단 낙찰자에게 내용 전달하겠다고 통화 종료. 쉽지 않을 것이라는 예감이 마구마구 드네요.

10/10(D+20) 내용증명 발송, 2차 통화

배운대로 작성하여 내용증명을 발송하였습니다. 별도로 일반우편으로도 발송하고 문자메시지로도 보냈어요.

조금 후 전화가 오네요.

이사비를 얼마 줄거냐는 질문에 통상적으로 평당 3만원만 지급하기 때문에 50만원 지급한다고 했어요. 그러니 당장이라도 이사나갈 수 있으나 고가의 가전제품들이 현재 압류 상태라 이를 해결하기 위해 이사비로 1천만원을 달래요.

그리고 이사비에 따라 집상태가 많이 달라질 거라고 그러네요.

가전제품 얘기부터 믿을수가 없었지만 일단 낙찰자에게 내용 전달하겠고, 본인에게 가장 유리한 방향으로 잘 판단하시라고 말하고 통화 종료.

15평짜리 아파트에 1천만원 이사비? 택도 없죠!! 그래도 걱정은 되더군요. 경매계에 전화해서 채무자 압류동산이 있는지 물어보니 확인되는 내용은 없다고 하더라고요.

그런데 채무자가 말하는게 영~~사기꾼 같아서 앞으로는 통화보다는 문자로 해야겠다는 생각도 했어요.

10/19(D+29) 협박의 시작(?)

명도도 명도지만, 대출을 알아보느라 더 정신이 없던 때였어요. 법인 대표인 부인의 인정 소득을 전년도에 만들어두지 않은 탓에 대출해주는 곳을 찾기가 쉽지 않았거든요.

그러다 겨우겨우 찾은 곳을 통해 낙찰금액의 60% 수준으로 대출을 받았고, 매각대금납입기일보다 여유롭게 잔금을 치라는 조언에 1주일 당겨서 잔금 일정을 잡았어요.

이미 내용증명에서 언급해두었으나 소유권이 이전되면 월세(130만원, 감정가 1%)도 청구시작할거니 빨리 이사일정 정하라고 압박할 겸 잔금일정을 알려주려 문자 보내니, 장문의 답장을 받았습니다.

협의가 안 될 경우 나름대로 집에 대해 조치를 하겠대요. 어떤 조치를 의미하는 것인지 감이 안 오더라고요.

10/20(D+30) 협박의 지속

50만원으로는 안되겠다 싶어 이사비 100만원 승인받았다고 문자 보내니 또다시 사기꾼답게 장문의 메시지가 옵니다.

읽다보니 어질어질해지고 판단력도 흐릿해집니다. 어디까지가 사실인건지….

추후 소송으로 힘들어질 수 있으니 어서 돈 내놓으라는 걱정(?)도 해주네요. 전혀 믿기지 않았지만, 혹시나 하는 마음에 명도 선배님들의 의견을 구하러 질문을 올렸더니 이번에도 엄청난 댓글을 달아주셨어요.

명도선배님들의 주요 의견은 사기꾼이 하는 말이니 믿지 말고 법적조치 준비하라는 내용이었어요.

10/24(D+34) 잔금납부, 인도명령신청

제 질문을 보시고 도하파파님께서 전화주셔서 응원해주시면서 집에다가 뭔 짓을 할지 모르니 잔금을 더욱 일찍 내는 것도 좋을 것 같다는 조언을 해주셔서 당초 일정보다 며칠 더 당겨서 잔금을 치렀어요.

이번에는 채무자에게 알리지 않았답니다.

이제 더이상의 대화나 협의는 없고 강제집행 진행으로 마음을 먹었기 때문이기도 했어요. 잊지 않고 법무사 통해 인도명령 신청도 해두었어요.

인도명령은 접수 하루만에 인용되었고, 수취인 불명으로 채무자에게 도달하지 못하였으나 바로 공시송달 처리 되었어요. 다행이었죠. 특별송달의 과정을 거치지 않아서!

이제 2주만 더 기다리면 드디어 강제집행을 신청할 수 있게 되었어요.

10/25(D+35) 점이가 신청

점유이전금지가처분 신청은 콩이아범님께 챙겨주신 자료를 기반으로 작성하여 전자소송으로 신청했어요.

서류작성은 어렵지 않았는데, 전자소송사이트에서 한단계씩 입력하는게 쉽지만은 않았어요.

뒤늦게 안 사실이지만, 셀프소송반을 들었더니 전자소송 사이트에서 단계별로 진행하는 방법을 다 알려주시더라고요.

점이가 신청 후 4일 만에 아래처럼 보정명령이 나왔어요. 두 번째 흠결사항에서 인도명령으로 인해 점이가가 쉽지 않겠다는 예감이 들었어요.

그동안 채무자에게 받았던 장문의 협박문자를 포함하여 점이가를 꼭 인용해야 한다고 구구절절 써서 소명서를 제출했죠.

인도명령 인용 이후 점유자가 바뀐 경우에는 승계집행문을 부여받아 인도집행을 할 수 있으므로 기각 결정이 났어요.

사실 점이가는 점유자가 바뀌는 것을 방지해주는 것도 주된 이유이지만, 명도 과정에서의 압박용 카드로 쓰기 위한 목적이 더 커서 꼭 인용되길 바랬지만, 많이 아쉬웠어요.

이제는 강제집행을 통할 수밖에 없게 되었어요.

인도명령 공시송달 도달까지 앞으로 2주!

시간이 지나가길 기다리면서 셀프소송반 수업을 들으니 인도명령, 점이가, 금전청구소송 등 너무나도 유용한 셀프 소송 기법들을 배울 수 있었어요.

11/21(D+62) 강제집행 신청 위한 우편 신청

셀프소송반을 듣지 않았다면, 강제집행 신청을 하러 부산까지 갈 예정이었겠죠!
그러나 수업을 들었으니 출장을 가지 않고 진행해보았답니다.

일단 강제 집행 신청시에는 몇 가지 서류가 필요한데 우편 신청으로도 발급받을 수가 있더라고요. 회람용 봉투를 넣어서 보내니 딱 5일 만에 필요한 서류를 회신 받았답니다.

11/25(D+66) 강제 집행 신청

강제 집행 신청에 필요한 서류가 모두 준비되어 다시 우편으로 신청서를 보냅니다.

지난번에는 서류를 발급받기 위해 경매계로 우편을 보냈다면, 이번에는 강제집행을 신청하기 위해 집행관사무소로 보냅니다.

11/27(D+68) 강제집행 예납

강제 집행 신청서가 접수되면 집행관사무소에서 예납 명령 안내서를 팩스로 보내줍니다. 수수료+여비+우편료를 포함해 194000원 정도 내야하네요.

셀프소송반에서 신한은행을 통해 보관금 납부하는 법도 배웠으나, 업무 시간 중 경황이 없던 탓에 이체하고, 서류 써서 팩스보내고, 전화해서 확인요청하고, 다시 팩스로 확인증 받는 복잡한 절차를 거쳐 드디어 강제집행 신청을 마쳤어요.

11/29(D+70) 채무자 도주(?)

강제집행은 바로 하지 않고, 강제집행 계고를 먼저 하게 됩니다. 필요시 강제 개문도 한다고 해요.

예납금 납입 후 3일 뒤로 계고일정이 잡혔고, 부산에 계시는 산타고쩡이님과 마도로스K님께서 감사하게도 저의 갑작스런 증인 참석 부탁에 응해주셨어요.

그런데 계고 전날, 관리사무소에서 전화가 왔었어요. 점유자가 이사나갔다고…

미납관리비 해결도 안되었는데 왜 내보냈냐고 따지려다가 어차피 미납관리비는 낼 생각을 하고 있었고 계고 나가서 빈집이면 바로 집행 완료 처리 해주는 경우도 있다고 하니 한편으로는 잘 되었다고 생각하면서 참았어요.

채무자가 이사를 나갔다고 점유가 풀린것은 아니기에 강제집행 계고는 일정대로 진행됩니다.

그런데 어떻게 알고 계고 하루 전에 이사를 나갔을까요? 우연이었을까요?

뒤에 알게 된 사실이지만 채무자는 저와 어떠한 협의도 없었으나, 미납관리비는 제가 내기로 했다고 관리사무소장에게 얘기하면서 떠났다네요.

괘씸게이지가 머리끝까지 올라갈 지경이었답니다.

11/30(D+71) 강제집행 계고

오전 10시, 물건지 앞에서 모두 만나서 인생 첫 강제집행 계고 현장으로 향합니다.

도어락을 손상시키지 않고 개문을 하기 위해 열쇠공께서 아주 세심히 개문을 진행하셨어요. 한 5분 정도 작업 하신 끝에 드디어 열린 현관문!

어차피 집은 빈집일테지만, 도대체 얼마나 처참하게 변해 있을런지 걱정하며 세대내부로 들어가보니~ 일단 크게 손상된 부분은 없고, 채광과 뷰도 나쁘지 않았어요.

일부러 그런 것인지 쇼파와 몇 가지 짐들이 덩그러니 남겨져있었어요.


누가봐도 버리고 간 쓰레기지만, 또 쓰레기라고 하기엔 애매한…집행관은 추후 절차에 대해 안내와 강제집행 예고장을 세대 내부에 붙이셨어요.

이제 또 다음 단계(본 집행)를 신청하기 위해 계도기간인 2주를 기다려야 합니다.

계도기간 중에, 미납관리비와 무단점유에 따른 부당이득금 총 560만원을 면제해줄테니 유체동산포기하고 비밀번호를 인계하라고 문자를 보내니 100만원 주면 해주겠다네요.

사실, 채무자에게는 10원도 주기 싫었어요. 그래도 혹시나 해서, 이틀 내에 세대내 폐기물 처리+유체동산포기각서+현관비번 조건으로 80만원, 이후 1주일 내 50만원 지급해주겠다고 제안하였으나 답이 없네요.

덕분에 마음 편히 강제집행하기로 결정!

12/18(D+89) 강제집행 신청

노무자 2인, 운반차량 1대, 포장 비품, 촬영, 3개월 창고보관료 모두 합해 82만원!

채무자가 요구한 금액과 크게 차이가 나지 않아 강제집행 과정도 겪어볼 겸 바로 입금하고 3일 후로 집행 날짜를 받았어요.

12/21(D+92) 강제집행

강제집행 시간은 계고와 달리 오후로 잡혔어요. 이번에도 감사하게도 산타고쩡이님과 마도로스K님이 증인으로 참여해주셨고, 역시 열쇠공이 오셔서 도어락 손상 없이 개문을 잘 해주셨답니다.

지난번과 달리, 이번에는 비번을 바로 바꾸어주셨어요. 비번을 바꿔도 전소유자가 와서 카드키를 접촉하면 문이 열린다면서 아무 카드키가 있으면 달라고 하더라고요.

마침 아무도 카드키가 없어서 열쇠공이 가지고 있던 카드키로 카드키 초기화까지 해주셨어요.

낙찰 딱 세달만에 점유가 이전된 순간입니다. 어찌나 감격스러웠던지요~

세대 내부로 들어가보니 그 사이 채무자가 왔다간 흔적은 보이지 않았습니다. 짐도 그대로고. 남아있던 짐 양이 얼마 되지 않아서 집행은 순식간에 완료되었어요.

이제 채무자의 폐기물과 흔적이 모두 사라진 온전한 소유의 내 집이 된 부산 아파트!

잠시 구경해보시죠!








2/2 폐기물 처리 비용 입금

폐기물은 창고에 3개월 보관 후 처분되는데, 3개월이 지나기 전에 폐기처리 신청을 해야 하더라고요. 또 돈이 들겠죠? =.=

부산에 또 가야하는데 다행히 컨테이너 업체에서 신청 대행을 해준다고 하네요.

비용은 신청대행비+ 감정비 + 폐기처리비에 약 50만원!

덕분에 부산에 가지않고 남은 단계를 처리할 수 있었어요!

이렇게 강제집행을 몸소 겪어보니 어떤 비용이 발생하는지 알게 되더라고요. 15평 아파트의 강제집행 비용은 대략 180만원 정도 소요되었네요.

미납관리비까지 포함하면 총 명도비용은 350만원 정도 들었지만, 채무자가 줄곧 요구하던 1천만원에 비하면 획기적이기까지 하네요.

1차 매도 전략

집행 직후 일단은 물건지에서 가장 가깝기도 하고 해당 건물의 월세를 많이 취급하기도 하는 부동산에 찾아갔어요.

역시나 매매는 힘들거라는 반응이었지만, 빠른 투자금의 회수가 필요한 상황이었던 저는 임차보다는 매매를 해야만 했기에, 보고서 작성시 목표 매도금액이었던 1.28억에 물건을 내놓았습니다.

사실 더 돌아다닐 힘도 없고 빨리 서울 올라오고 싶기도 해서 부동산 한곳에만 내놓고 한 2주정도 지켜볼 생각이었습니다. 분명히 이 집을 필요로 하는 사람은 있을 것 같았거든요.

도배와 수리

관리소장님께 소개받은 인테리어 사장님께 연락해 견적을 부탁드리니 집을 꼼꼼히 둘러보셨는지 여러 수리하고픈 내역을 보내오셨더라고요.

받은 내역 중에서 제가 할 수 있는 부분들은 제외하고 기본적인 수리(도배,페인트,후드교체 등)만 진행했습니다.

수리 후, 인테리어 검수와 청소를 위해 주말을 이용해 꽉 채운 하루 동안 부산에 가서 열심히 쓸고 닦았죠.

그럼, 애프터 한번 볼까요?


2차 매도 전략

1차 매도 목표가는 요즘 부동산 분위기를 생각하면 다소 높았기 때문에, 수리를 했음에도 불구하고 2차 매도 목표가는 대폭 낮춰서 1.2억에 내놓았어요.

이번에는 한방 부동산에서 수집한 전화번호로 200군데 정도의 부동산에 문자로 전단지를 돌렸어요.

한 2주 정도 잠잠하다가 어느날, 제일 처음 연락했던 부동산에서 관심있는 신혼부부가 있다고 연락이 왔어요.

그런데 집을 보고 난 후, 이것저것 흠잡으면서 결정을 미루는 겁니다. 그런데 다음날 다른 손님이 보시고 마음에 든다고 금액도 깎지 않고 바로 가계약금 입금하셨어요.

그리고 삼일절 연휴 직전에 잔금까지 모두 받았답니다.

강제집행 종료 후, 물건 내놓은지 대략 두 달 만에 매도를 완료했네요! 낙찰부터 총 5개월 걸렸습니다.

그럼, 이제 얼마나 벌었는지 정산을 해볼까요?

-낙찰가: 8,895만원
-매도가: 12,000만원
-단순 시세차익: 3,105만원
-총 비용: 934만원 (취득세,법무비,수리비,강제집행비,대출이자, 중도상환금,미납관리비 등)
-세전 양도 차익: 2,171만원

법인추가과세 20%와 부동산 중개수수료까지 차감하면 1400만원 정도의 순수익이 예상됩니다. 강제집행 때문에 좀 길어지긴 했지만, 그래도 낙찰 5개월 만에 얻은 성과네요!!

이번에 처음으로 200여군데 문자를 돌려보고 당근에도 올려봤는데요.

‘꼭 이렇게까지 해야할까?’ 라는 생각은 돌리기 전에도, 중에도, 이후에도 들더라고요.

마치며..

사실 이런 시기에 소형 아파트(사실은 도생)가 팔릴지 걱정이 되긴 했어요. 그런데 운이 좋게도(끌어당김의 법칙이 통한걸까요?) 아들에게 집을 사주고 싶은 천사같은 분이 불현듯 나타나셔서 제 집을 매수해주셨답니다.

정말 신기하죠?

저도 정말 신기했고 이번 물건을 통해서 많은 새로운 것을 알 수 있어서 정말 유익했던 물건이었답니다!

엑시트를 이끌어주신 송사무장님, 물건 분석, 임장, 보고서 같이 만들고 끝까지 응원해주셨던 월6천받조 조원님들, 명도 과정에 힘을 실어주고 매도 소식에 아낌없는 축하를 해주신 행크 가족 여러분께 감사의 인사를 드립니다.

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