먼저 읽어보시면 좋습니다.


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10억 싸게 사서 플피로 세팅한 한강&남산뷰 77평 대형 고급 주상복합.

수식어가 점점 길어지고 있는 저희의 한나미 전세계약이 드디어 끝났습니다!!

역시나 저흰 정말 운이 좋은 사람들이에요. 대운의 해를 맞은 사람들이 네명이나 있어요.(근거는 하나도 없어요)

사실 이렇게까지 잘 풀릴거라고는 기대를 안해서 비현실적인 느낌마저 들어요. 이게 되네요??

전세계약
(11/15) 낙찰 20억4천(감정가 37억)
-> (1/10) 잔금납부
-> (1/15) 전세 매물 내놓기
-> (1/24) 가계약
-> (2/6) 전세 계약 22억

잔금 납부하고 거의 일주일 만에 유명한 미술 작가님과 계약이 돼버렸어요.

사실.. 덩치 큼, 월세보다 적은 전세수요, 어수선한 안팎의 상황으로 걱정을 정말 많이 했어요.(스트레스성 위장병도 생겼고요??)

그러나 저희처럼 운 좋은 사람들의 물건은 별 걱정할 필요가 없었더라고요…

심지어 가계약 이후에도 꾸준히 문의가 이어졌고, 너무 빨리 매물이 나가버려서 오히려 부동산들이 많이 아쉬워했어요..

심지어 매물을 내놓지도 않은 부동산에서 중개를 하려고 등기부 등본에 있는 저의 집 주소로 등기우편을 보내기도 하더라고요…

살다 살다 이렇게 화려한 임대문의들은 처음 받아요. (여자 연예인, 음대 교수님, 미술 작가님, 기타.. 화려한 직업군들의 관심을 받았어요.)

인간의 욕심은 끝이 없고, 이런 뜨거운 반응을 보니 전세를 너무 싸게 내놨나 약간의 아쉬움마저 들지만, 좋은 게 그냥 무조건 좋은 거니까 셀프 축하만 실컷 하기로 했습니다! 만족합니다!!!!!

인테리어
인테리어가 이 물건의 ‘킥’이에요!! 저의 좁은 생각을 바꿔준 계기가 되었습니다..

이번에 다시한번 크게 배운건..

기본 원칙은 잊지말자!!

내 물건을 동네 1등 물건으로 만들자!

이 말은 우리들의 경험담을 꾸준히 읽어온 행크인들에겐 너무나도 식상한 멘트이자 기본이에요.

그런데 무거운 채무와 큰 물건이라는 불안감으로 대충 기본 수리만 하고 처리하려고 했어요. 수리비가 너무 비싸고 공사기간이 길더라고요😭.

그러나 십여년째 부동산 투자에 불꽃열정 태우고계시는 파이어 팔콘선생님의 생각은 쫌 다르시더라고요…결국 팔콘쌤 생각이 맞았어요.

팽팽했지만 팔콘쌤 의견이 결국 맞았어요. 세입자는 빌트인 가전을 아주 중요하게 생각할 뿐만 아니라 심지어 엄청 좋아하기까지 해요.

인테리어 렌더링 도안을 너무 맘에 들어하더라고요. 그 덕분에 전세계약이 아주 수월하게 이뤄졌어요.

동네 1등 매물 만들기. 그래야 거래가 수월하다.

빌라든 아파트든 어느 동네에서든 다 통하는 법칙. 이것만은 절대 잊지 않기로 했어요.




before -> 현재 -> after

차이가 정말 드라마틱하긴 해요.

인테리어 완성 후기는…. 나중에 또 따로 쓸게요!! 저도 아직 그림으로만 봤어요..

많이 받은 질문
지난 잔금 후기에서 글이 길어져 못쓴 내용이 있어요. 그런데 전세 세팅후기도 길어져서 제가 개인적으로 가장 많이 받은 질문을 두가지만 정리하려고 합니다!

Q. 투기 과열지구 대출은 얼마나 나오나요?

A. 투기과열지구에서 LTV(담보인정비율)는 어떤 경우에도 깰 수 없어요… 그리고 대부분의 은행에서 담보가치는 KB시세를 기준으로 합니다. 한나미처럼 거래사례가 별로 없는 이런 물건은 KB 시세가 낮게 나오는 단점이 있어요.

기존 대출이 많은지, 현금 보유는 어느 정도인지, 신용등급과, DSR이 LTV를 충족할만큼 충분한지, 1주택자인지 무주택자인지, 처분계획이 있는지 등 여러가지 조건들의 조합으로 가장 유리한 지점을 찾아야 합니다!

** 저는 LTV를 KB시세 대신 감정평가 금액으로 인정해주는 은행을 찾았어요. 낙찰가 20억4천, KB시세 20억, 감정평가 37억으로 감정평가금액이 압도적으로 유리했기 때문입니다.

Q. 세금

A. 저는 상생임대인 제도를 활용할 예정이에요!!

주거용 물건을 투자할 때 제일 중요한건 1가구 1주택 비과세 혜택이에요. 양도세 비과세 조건은 네이버에 많이 나와요. 하지만 이 물건은 이미 낙찰가부터 12억이 넘고 투기과열지구에서는 실거주 2년을 해야 비과세 혜택이 있어요.(그나마 12억원어치는 가능합니다)

실거주가 어려운 투기과열지구 주택은 상생임대인 제도를 활용하면 절세가 가능합니다.

이 제도가 26년 12월까지로 한정되어있는데, 연장여부는 아직 불투명해요. 연장되면 좋겠습니다.

그렇게 해서 약 4년뒤 장기보유 특별공제와 함께 실거주 없이 세금 혜택을 받을 계획입니다.

이렇게 해서 낙찰금 + 세금 + 수리비를 다 합해도 전세보증금으로 대부분 충당이 가능하므로, 저희는 초과되는 몇 천만원 정도만으로 약 10억 이상의 차익을 기대할 수 있게 되었어요!!!

(4년 뒤엔 시세도 좀 더 오르지 않을까…. 기대하고 있습니다)

대출은 딱 두달 썼네요.

이번 건으로 새롭게 알게 된 사실은 저의 대출여력이 생각보다 좋았다는 것, 자기 덩치를 확실히 파악해서 맞는 투자방향을 잘 설정해야 만족스러운 결과를 얻을 수 있겠다는 것 이었어요.

그리고 비싼 물건도 수요가 적지 않다는 것!

고급 부동산만 계속해도 정말 좋겠다는 생각이 들었어요.

그럼 4년 뒤 저희가 원하는 충분히 좋은 가격으로 잘 매각되길 기원하며…!!!!

또 다른 좋은 부동산을 찾아볼게요~~

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