[BEST] 첫 낙찰 빌라, 130일 명도 후 하루만에 매도하기 (라니누리)

좀 늦어도 괜찮아요.

한 단계씩 행크와 함께 실전 공부하면서 해결하다보니 낙찰도 되고, 명도도 끝나고, 매도도 되고, 수익도 생기면서 경매의 매력을 알게 되네요^^

선배들의 경험담과 올려주신 많은 자료들이 강력한 무기가 되어 서툴러도 잘 해결할 수 있었습니다.

2024. 5. 16 / 첫 낙찰

1년간 패찰로 열정이 살짝 식어갈 때, 이번엔 꼭 한사이클 돌려보자는 욕망이 가득했다.

찜한 아파트 입찰 이틀 전, 기왕 연차 쓰는 김에 하나 더 입찰하기로 하고 ‘남들이 잘 안보는 수익 나는 물건’을 찾았다.

한 시간 내 임장 가능 물건, 조회수 낮은 물건, 수익이 날 만한 물건…

그렇게 찾아낸 물건은 1회 유찰, 조회수 40, 9년차 준신축, 엘베있는 4층, 옥상 사용 장점, 공시가 1억 이하 빌라였다.

읍 단위 지역이지만 시에서 10분 거리, 단지형 빌라(32평대 11개동, 110가구), 전용통학로를 갖춘 초품빌, 매물 1건도 없음.

‘잘 팔린다 받아만 와라’ 부사님의 호언장담까지 받았다.

24. 5. 20 / 듀얼번호 개통

24. 5. 21 / 법원 서류 열람, 소유자겸 채무자 연락처 확보. 1차 문자 발송
했으나 답 없음

24. 5. 23 / 매각허가 결정. 내용증명 작성하고, 2차 문자 발송

24. 5. 25 / 공유오피스(소호사무실) 계약.

매매사업자 내기 전 비상주 사무실 계약하기로 결정. 마침 1주년 가격 할인 행사가 진행 중인 곳이 있었다.

조력집단(행크)의 힘은 대단하다.

전화 상담 후 신청서를 작성하면서 첫머리에 상호명? (초보라 꼭 있어야 되는 줄, 딱히 생각한 게 없어서ㅎㅎ) 행복재테크를 떡 하니 써서 보냈다.

신청서를 보내니 바로 문자가 왔다. “상호명이 행복재테크인가요?”

“어..네…” (너무 유명한 카페 이름을 쓰면 안되는 건가? 걱정이 드는 순간)

“혹시 행크회원이세요?” “네… 혹시??”

“맞아요 저도 행크회원입니다. 상임스 듣고 레노쌤 도와주셔서 공유오피스 오픈했어요.”

이산가족을 만난 듯 반갑다. 이게 행크의 힘이구나. 떨리던 초보에게 호랑이 기운이 마구 솟고 행크회원인게 이렇게 자랑스러울 수가!!!

동지를 만난 것만 해도 행운인데, 서비스에 승승장구하라는 응원문자까지. 플라이하이2님 너무너무 감사합니다.

24. 5. 27 / 매매사업자 내기

선배님들의 자세한 셀프 후기 그대로 따라하기-간단하게 매매사업자 등록 홈텍스에서 끝

24. 5. 29 / 이제 나는 사업자 대표!!

사업자등록증을 받아드니 생각이 달라진다.

‘나는 이제부터 진짜 투자자이며 사업자다!!’

답이 없는 채무자에게 전화를 걸었다. 그런데… 채무자가 휴대폰번호를 바꿔버린 상태였다. 지금까지 보낸 문자는 전혀 다른 사람에게 전달된 것이다.

퇴근 후 현관문에 메모를 붙였다.

“낙찰자입니다. 연락처가 바뀌어서~ 연락주세요”

봉투에 넣어 단단히 붙이고는 뒤에서 누가 잡는 것도 아닌데 쏜살같이 빠져나왔다. ^^;

지역도 작고, 나이도 있고, 3자화법이 더 어려울 것 같아 낙찰자라고 밝혔다.

그리고 얼마 되지 않아 왜 3자 화법으로 명도하라는지 실감했다.

24. 5. 30 / 소유자와 통화

정확히 9시에 전화벨이 울렸다.

나보다 더 떨고 있음이 느껴졌다. 임장 때 관리실에서 건실한 젊은 부부라는 정보를 미리 들어서 그런지, 목소리는 또 왜 이리 착하고 예의 바른지, 몇십번 반복했던 명도 대사들이 사라져버렸다.

“그렇군요… 아이고 이걸 어째…”

대충 사연을 요약하면

“친구 보증을 잘못 서서… 아내는 아직 아무것도 모르니 찾아오지 말아달라. 빠른 시일 내 경매 취하할거다. 그러니 잔금을 제발 최대한 늦게 내달라.

낙찰자의 취하동의서가 필요하다. 대신 약간의 사례금을 주겠다. 애들 학교를 옮길 수 없어 여기서 꼭 더 살고 싶다.”

어찌나 간절하고 정중하게 부탁을 하는지 ‘그래~ 어차피 임의경매는 낙찰자 동의 없이도 취하가능하다 하고, 좋은 경험 했다 치고 다른 물건 알아보지 뭐’라고 내가 명도당해버렸다.

24. 5. 31 / 1차 명도합의서 작성

6월 12일까지 취하. 취하 동의 사례금 200만원, 6월 12일까지 취하 불발시 6월 26일까지 어떠한 추가 요구 없이 이사한다는 조건으로 1차 합의서를 작성했다.

(취하 못시켜도 명도는 쉽게 되겠네?)

이렇게 첫 실습은 싱겁고 아쉽고 쉽게 끝나는 줄 알았다.

24. 6. 4 / 잔금납부기한 통지서 수령

24. 6. 12 / 취하 불발

‘채무자의 말은 다 믿지마라 99%가 거짓말이다. 이 상황이 되면 못할 거짓말이 없다. 시간끌기용이다. 해결 능력이 있는 사람이면 경매까지 오지 않았다.’

선배들이 하신 주옥같은 말씀들이다. 그러나 나는 1% 예외가 될 거라고 생각했다.

‘아니야, 이 사람은 너무 진실하고, 진짜 취하할 거 같다. 취하 못시켜도 명도는 쉬울테니 나는 손해볼게 없어’

아니었다. 왜 그런 말이 나왔는지 시간이 흐를수록 확실히 알게 되었다.

참 다양한 지연 사연들이 등장했다. 그리고 계속 미안하다, 죄송하다, 감사하다, 내일이면 해결된다… 그렇게 잔금일이 다가왔다.

처음부터 너무 마음 좋은 낙찰자가 된 나는 계속 채무자에게 끌려다니고 있었다.

24. 6. 26 / 잔금납부기한일

변호사까지 사서 취하 노력중이라던 채무자는 끝내 가압류가 안 풀린다는 이유로 잔금납부기한까지 취하시키지 못했다.

나는 잔금을 완납하고, 매각허가 결정 정본, 대금 완납증명원, 납부영수증을 받아 나왔다.

26일 합의서에 한 이사 약속 또한 지켜지지 않았다.

24. 6. 26 / 법무사무소에서 등기이전 신청

후기 좋은 법무사를 찾아 소유권 등기 이전을 의뢰했다. 낙찰이전은 시간이 2주정도 소요되니 느긋하게 기다리란다.

24. 6. 28 / 인도명령 신청

만일을 위해 인도명령 해두기(인도명령은 법무사님이 서비스로 많이 해주신다고 해서 부탁을 드리니 무료는 안되고 수수료를 요구해서 직접 하기로 결정) 행크만 있으면 셀프로 다 가능하다.

24. 6. 28 / 2차 명도합의서 작성

소유자는 본인이 매수한다로 전략을 바꾸었다. 여기에 나는 또 동의하고 합의서를 작성했다.

(한번만 더 기다려주면 진짜 이행할 거 같았다. 감정가 그대로 매수하겠다는 말에 내가 또 명도당했다)

6.27~8.2일까지 부당이득금 153만원 8월 2일까지 매매대금 전액이체. 불발시 추가 요구없이 이사하기로 한다는 내용으로 2차 합의서 작성.


24. 7. 2 / 인도명령 결정 정본 우편등기 수신

24. 7. 6 / 부당 이득금(1,530,000원) 받다

그냥 압박용이라 생각했는데 정말 이체했다.

이게 시간끌기용 당근이라는 것은 뒤늦게 알았다.

혹시 일이 잘 풀려 8월 2일까지 합의서 이행하면 기분 좋게 매매대금에서 빼줘야겠다고 생각했다.

24. 7. 16 / 등기 권리증 수령

24. 8. 2 / 2차 명도 합의 이행 불발

역시나 계속되는 연기 사유 등장. 진짜 구체적이고 다양한 사유가 발생한다.

혹시 명도 진행하면서 2번 이상 새로운 지연사유가 등장하면 더는 끌려다니지 말고 바로 단호하게 다음단계로 진행해야 한다.

이번 사연은 이렇다.

-통장에 3억이 있다. 사고계좌로 등록되어 압류가 안 풀리고 있다.(자신 보냄) 은행서 내일 완전 풀린다고 전화왔다. (그리고 미룸)

아내가 알고 충격 받고 쓰러졌다. 시간이 오래 걸릴 것 같아서 피해드리기 싫어 집을 알아보는 중이다.

이사날짜 잡았다. 계약서는 내일 보내주겠다. 마침 어머님이 돈을 대출해주기로 하여 대출심사 중이다.

아버지가 돌아가셨다. 온가족 코로나 확진. 금융거래가 안 된다 등등…

이렇게 늘 자신의 상황을 문자로 공유하고 이해와 협조를 구하며, 감사와 죄송을 표현하는데 매정할 수가 없었다.

24. 9. 3 / 최후 통첩

더는 끌려다니면 안되겠다 싶었다. 9월 16일(낙찰 후 4개월)까지 이사를 완료하라고 했다.

그 이후도 계속 이런 저런 이유로 줄다리기를 계속 했다.

24. 9. 25 / 이삿짐 다 쌌다더니…

연락이 없다. 이제는 더 마음 약해지지 말자.

“강제집행신청 내일 바로 하겠다. 그간 부당 이득금도 더 추가로 청구하겠다. 강제집행비도 청구하겠다”

단호하게 문자를 보냈더니 더는 자기 힘으로 안되겠던지 사망하신 아버지 대신 한달만에 새아버지가 등장하셨다.

“어떻게 이렇게 바로 쫒아내냐 한두 달 연기 해주면 돈을 구해 집을 얻어주겠다”

나의 어리석음보다 나를 이용했다는 분노가 치밀어 더 이상 양보하지 않았다.

아버지도 안 통하니 이제는 2달 전 경매소식을 듣고 쓰러졌다던 채무자의 아내가 전화를 했다. 오늘에야 알았다며 강제집행 늦춰달라, 애들이 놀란다, 울면서 2주만 더 봐달라 애원했다.

마음이 약해졌지만 거절했다.

명도가 길어지니 하나둘 그동안의 거짓들이 드러나기 시작한다. (그래도 집을 끝까지 지키고 싶어 나름대로 방법을 찾고 시간을 벌기 위한 것이었을 거라 이해하기로 했다.)

24. 9. 26 / 강제집행 신청

강제집행신청은 직접 법원에서 진행해야 한다. 카페에 자세한 경험담이 많아 쉽게 신청할 수 있었다.

신청하고 법원을 나오며 ‘제발 집행까지 가지 않게 해주세요…’기도했다.

24. 9. 26. 이사할 집 계약서 확보

강제집행 신청했다는 말에 아내는 바로 집을 알아본다고 하더니 그날 저녁 인근 아파트 월세 계약서를 보냈다.

그 후로도 이삿짐 차가 없다, 폐기물은 2주 뒤 치우면 안 되냐 등 계속 미루는 전화가 왔지만 바로 거절했다.

진작 이렇게 완강하게 했어야 하나 후회가 된다. 이틀 뒤인 28일 이사한단다.

이렇게 빨리?? 진짜 이사를 갈까??

24. 9. 27 / 확인 문자 발송

“불편하실까봐 이삿날 집으로 안가겠다. 메일로 보내드린대로 관리비등 정산 잘 하고 영수증 문자로 남겨주고, 이사시 파손 없이 깔끔히 이사 완료해 주면 어떠한 청구도 하지 않을테니 맘 편히 이사하셔라. 이사 완료되면 문자 남겨달라.”

“네” 라고 답이 왔다.

24. 9. 28 / 명도 완료

진짜 이사를 갔다. 오후 4시 이사완료 문자가 왔다. 관리비, 가스, 전기 완납 영수증, 현관 비번등이 문자로 전송됐다.

그리고 ‘맘 많이 상하게 해서 죄송하고 오래 기다려 주셔서 너무 감사하다’는 문자까지 남겨주는데 이 복잡미묘한 감정은 뭐지…

집 상태를 걱정하며 현관문을 여는데 와~너무 깔끔하게 치우고 이사갔다.

집에 애정을 갖고 산 것이 느껴져 후련함보다 천근만근 마음의 짐을 더한 기분이다.

어찌됐든 130일간의 긴 명도는 채무자와 한번의 만남도 없이 문자로 완료되었다.

24. 9. 29 / 부동산에 바로 집 내놓기

청소를 하면서도 ‘에휴… 이래서 그렇게 집에 애정이 많았나’ 자꾸 한숨이 쉬어졌다.

청소 후 집에 와서도 계속 무거운 맘, 안되겠다. 전소유자 아내에게 50만원을 송금했다.

‘뒷정리 잘 해줘서 고맙다. 빨리 일이 해결되어서 좋은 일 많이 생기길 바란다’ 고 문자를 남겼더니 ‘염치없지만 감사히 받겠다. 앞으로는 미소짓는 날들만 가득하시길 바란다’ 답장이 왔다. 조금은 맘이 가벼워졌다.

9년차 집이라 필름 까짐, 도배, 화장실 타일 균열등 약간의 수리가 필요해보였지만 집상태가 너무 좋아서 가격 조정 조금 해 주면 그대로 팔릴 것 같았다.

오후에 인근 부동산 2곳에 문자로 집을 내놨다.

-집정보, 매도희망가, 현상태 그대로 매매시 약간 가격조정 가능, 사진 첨부-

전화임장시 일주일이면 매도해주겠다던 부사님에게 집 비번 알려줄 수 있냐고 문자가 왔다.

24. 9. 30 / 매수자 찾기 완료

다음 날, 현상태 그대로 알아서 수리하는 조건으로 300 조정하자고 부사님 전화가 왔다.

예상했던 범위라 바로 ok!!

30분쯤 후에 매수자 찾아서 집 구경 시켰다. 바로 매수하겠단다. 이틀 뒤에 만나서 계약서 쓰자고 한다.

매수자가 하루만에 나타났다.

진짜 시골빌라가 하루만에 팔렸다고? 현실같지 않아 멍~

명도 후 무겁던 마음이 한결 가벼워졌다.(이것이 말로만 듣던 금융치료인가? ㅎㅎㅎ)

명도비, 도배비, 청소비등 예상했던 비용이 안 들어 계획했던 수익보다 더 수익이 발생했다.

세전 수익 2200정도, 나에게는 너무 큰 수익이다.

진짜 수익이 이렇게 생긴다는 게 신기하다.

24. 10. 2 / 매매계약서 작성

매도 계약서 작성(24. 11. 1. 잔금일)

진짜 팔렸다. 계약서를 쓰니 현실감이 팍 온다. 계약금 10%가 바로 입금되었다.

내가 경매로 돈을 벌었다.

어리버리 초보라서 길어진 명도기와 하루만의 빠른 매도^^

두번째는 정말 잘 할 수 있을 거 같다.

“막힐 때마다 바로 답변 주고 함께 해준 동지님들, 모든 과정을 셀프로 할 수 있게 기록과 경험담을 남겨주신 선배님들… 너무 감사합니다.”

첫 명도를 통해 배운 점

1. 100번 이론 공부보다 1번의 실전이 낫다.

2. 남들 잘 안보는 수익나는 물건을 찾아라.

3. 꼭 제3자 화법 사무적으로 접근하라.

4. 시간이 돈이다. 무작정 기다려주는 것은 미덕이 아니라 투자자로서 엄청난 기회비용을 잃는 것이다.

5. ‘채무자의 말은 대부분 거짓말이다. 해결가능한 채무자면 경매 까지 오지 않았다’는 경험 속 선배님들의 말씀은 깊이 새겨듣자.

6. 조력집단 힘은 대단하다. 행크경험담, 명도방 등 어마무시한 재산이라는 걸 알게 된다. 모든 걸 셀프로 가능하게 한다.

7. 최대한 대출을 실행시켜라(바로 처리될 것 같아 대출 실행 안하고 진행하다 4개월 동안 다른 투자를 할 수 없었다)

이달의 BEST글에 선정되신 분들은
행크알리미에게 [성함/닉네임/전화번호]를 쪽지로 보내주시면
행크에듀 5만원 포인트를 적립해 드립니다.

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com