전북 익산에 있는 다가구를 23년 11월 6일 낙찰 받고, 12월 13일에 낙찰잔금을 치렀다. 그리고 딱 2달 뒤인 24년 2월 13일에 다가구 12개 호실의 임대차를 다 맞췄다. 물건지와 3시간 떨어져 있는 곳에서 핸드폰 하나 달랑 들고…

현재까지 물건지에는 총4번 가봤고 지금까지 무탈하게 잘 진행되고 있다. 작년에 아파트만 3번 돌려보고, 다가구는 첨인지라 뭘 어떻게 했는지 정리해 보려 한다.

이 다가구에 입찰한 이유
– 2019년식으로 거의 신축급
– 익산안에서 인구가 증가하고 있는 곳
– 주변 상권이 잘 형성되어 있어 이 주변에 방을 구하려는 수요가 많음.
– 초중고 학교 있고, 학원가가 많음.
– 이 지역 전체가 이런 원투룸들이 부족한데 비해 수요가 꾸준히 있음.
– 임대료가 높음.
– 주변에 공단이 있어 수요가 꾸준히 있음. (익산공단, 군산공단)
– 모든 방이 베란다 확장이 되어 있어 다른 원룸들에 비해 많이 넓음.
– 1.5룸, 2룸으로만 구성되어 있어 가족단위나 쉐어하우스 수요를 커버할 수 있음.
– 익산에서 집을 못 구하면 군산에 가서 집을 구한다고 함.
– 현재 임차가 다 맞춰져 있고, 대부분 배당을 받거나 배당을 못 받더라도 경매기간동안 임대료를 내지 않아서 보증금과 거의 상계되는 임차인들이어서 명도에 대한 저항이 적다.

등등 여러 가지의 이유가 있었지만, 가장 중요한 것은 입찰 전날까지도 방을 구한다고 부동산에 전화를 했는데 하나같이 방이 없다고만 했다. 그래서 낙찰받으면 임대놓기는 수월하겠다는 판단에 입찰하게 되었다.

단점도 있었다

– 필로티 천장에 검은 곰팡이가 많았고(누수 공사에 최대 150만원 든다는 조사를 했다)
– 지어서 LH에 넘길려고 만들 건물이라 내부에 옵션이 하나도 없다. (부사님 왈: 중고로 채워넣으면 방1개에 150이면 된다. 그런가보다 했다. 실제로는 중고로 맞출수가 없어서 새걸로 다 채워넣음. )
– 층간소음이 심하다고 했다. (다가구는 대부분 층간 소음이 있다고 한다).
– 엘베가 없다.
– 대로변에서 조금 들어와야 한다.

이런 장단점을 놓고 수익율 계산을 했다.

월세를 조사했을 때,
1.5룸(방1개, 거실1개 ) : 500/60
2룸 (방2개, 거실1개) : 1000/70 이었다.
(이 지역에서는 1.5룸을 2룸/ 2룸을 3룸이라고 부름)

위 금액대로 임차를 맞췄을 때, 1.5룸이 6개, 2룸이 6개씩 있으니까 총 보증금은 9000에 월세 780이 예상되었다.

입찰비용 : 9억3000만원
이전 비용 (취득세와 법무사비, 4%) : 3,720만원.
명도비(가전, 가구등 옵션 가격 및 수리비용 포함) : 3,000만원
대출 : 80% 예상
대출 이자 : 6%
로 잡았을 때 월400만원 이상의 수익이 예상되었다.

여기에 이자가 더 올라가나, 임대료를 좀 더 깎아주고, 다가구 관리업체 비용등 더 일이날 수 있는 변수를 감안하더라도 월 300이상은 남겠다는 계산이 들었다. 송사무장님 말씀처럼 1개의 직업이 더 생기는 셈이다.

‘그래, 그럼 해보자.’

임장을 위해 물건지까지 갔을 때 가는데만 3시간이 넘게 걸렸다. 그래서 입찰때는 대리입찰 서비스를 이용했다. 서비스 비용 11만원 들이고 낙찰받았다.

낙찰 이후 경낙잔금대출과 기존 임차인 명도
11월 7일 ~ 대출 이모님 통해 대출 알아봄.

11월 16일 대출 확정.

11월 10일 군산지원 법원 들러 경매사건기록열람 복사 (임차인 7명 연락처 획득), 물건지에 들러 방문 쪽지 붙이기 (임차인 4명의 연락이 옴), 임대차계약서에 있는 부동산에 연락해서 나머지 1분의 연락처를 물어봄.

11월 16일 부동산을 통해 마지막 임차인1명의 연락처를 얻음.

11월 10일 ~ 전화, 문자, 톡으로 임차인 명도 진행

11월 16일 3명의 임차인과 전자계약으로 합의서 작성함 (1명 재계약, 2명 이사)

11월 13일 ~ 다가구 관리업체, 부동산 중개사님, 중고 가전가구 업체에 연락하고 시세 조사함.

11월 15일 202호 임차인 가계약

11월 16일~ 301, 204, 404호 명도합의서 작성 (전자서명- 다글싸인)

11월 21일 – 관리업체와 가계약. 재계약, 다가구 수리 및 관리, 임차인 민원 관리, 퇴실 확인(공과금) 및 입주청소, 복도 주차장 청소, 원룸 전문 부동산에 임차 의뢰, 계약서 대신 작성, 명도확인서와 인감증명 대신 전달, 부가세 포함 35만원(룸 12개에 27만, 주1회 청소비 5만에 32만에 부가세 3만2천)

다가구는 무조건 여러 부동산에 알려야하고, 다가구 전문으로 광고 많이 태우는 부사님을 껴야고 된다고 해서 전속 부동산 사장님께 양해를 구하고 여러 곳에 뿌리기로 함.

11월22일 – 대출 자서를 위해 부천에 있는 신협으로 이동 (왕복 6시간, 부부 둘 다 출근 못하고 하루 쉼.) 근저당으로 해준다고 해서 갔는데, 추가 담보 물건인 아파트만 근저당이고 다가구는 신탁이란 걸 도착해서 알게 됨. 소개시켜주신 분도 신협 도착해서 알게 되었다며 굉장히 미안해 하심.

아파트가 팔리면 방1개당 천만원씩 1억2000을 갚아야 하고, 거치 1년이 지나면 월 100만원씩 갚아나가는 조건이 추가로 더 붙었다. 신탁서류에 남편이 싸인하고 추가담보 서류에 내 싸인을 했다. 마지막 보루로. 신탁이 아니고 근저당이라고 해서 반전세나 전세를 받으면 아파트를 굳이 안 팔아도 씨드가 되겠다 싶어서 이 곳을 택했는데, 막상 올라와보니 신탁보다 조건이 못한 것 같아 이곳으로 정하기 바로 전에 캔슬 놨던 곳에 다시 연락함.

연락 받으신 대출이모님이 다시 돌아올 줄 알았다고 하신다. 이런 경우가 종종 있다며. 그리고 한번 번복한지라 사람 자체에 대한 신용도가 떨어졌다 하신다. ㅠㅠㅠ 그래도 다시 알아봐주시고 서류 보내라고 하시니 감사하다.

11월 24일 – 402호 403호 이사나감. 402호는 조기 이사해서 이사비 20만원 지원, 403호는 명도확인서와 인감증명서를 줌.

처음에는 낙찰 이후 했던 일들을 위와 같이 꼼꼼히 정리를 하다가 어느 순간 여러 일들을 처리하게 되면서 쓰는 걸 놓치고, 안 쓰게 되었다. 이때 아마도 공임스 5기를 듣고 있었고, 연말 연초라 다른 일들과 겹치면서 바빴다는 …(핑계없는 무덤없다는 말이 이때 쓰는 말??)

대신 명도강의에서 들었던 방법대로 A4용지에 각 호실을 적고 그에 필요한 정보들을 적어가면서 일을 진행해 나갔다.

이 종이 한장의 힘이 얼마나 대단한지, 기존 임차인 명도하는 것, 방 컨디션에 따라 도배나 수리하는 것, 가전 가구 주문해서 넣은 것, 새로운 임차인 맞추는 것 등등을 이 종이 한장 들도 거의 다 했다.

글자가 개발새발이네. 뭔 암호문자??

어쨌든, 24년 1월 25일 배당 기일전까지 2분이 재계약을 하시고 (잔금납부일로 재계약), 9분은 이사를 나가시고, 배당기일날 마지막 임차인까지 나갔다.(전세금을 다 배당받는 걸 확인하고)

잔금납부(12월13일) 이전에 이사가신 2분은 각각 이사비 20만원, 30만원을 지원해드렸다. 그리고 빨리 방을 정리해서 부동산에 내놓았다.

12월말까지 이사가신 분들에 대해서는 잔금납부이후 발생한 월세에 해당하는 금액을 받지 않고, 이사비 지원으로 대신했다.

24년 1월이 되어서 이사가신 2분께는 1달치 월세를 받고(각각 60만원씩) 명도확인서랑 인감증명서를 드렸다.

원거리에서 폰 하나 들고 12명을 다 명도 할 수 있었던 건
일단, 법원 서류, 문에 붙인 쪽지, 부동산 문의를 통해 12명의 연락처를 다 알아 냈고, 첫 연락에서 제3자 화법으로 전화와 문자와 톡 중 편한 방법을 골라 달라고 했고, 그에 맞춰 연락을 꾸준히 주고 받았다.

그렇게 많은 얘기들을 주고 받지 않았고, 이사 날짜와 이사비에 대해서 조율을 했고, 잔금 납부 이전에 나가면 이사비 지원, 12월 말까지 나가면 이사비 대신 월세 청구를 안 함, 12월 이후에 나가면 잔금납부일 이후 부터 월세 계산해서 청구라는 3가지 안을 들고 협상했다.

12명중 8명이 배당받는 분이라 대부분 협조적이었고, 나머지 4분도 그동안 월세를 안 내셔서 보증금을 거의 상계한 즘이었다. 이사나 갈 집을 못 구해서 못 나가는 것이지, 나갈 맘이 없는 건 아니었다.

명도합의서는 을 이용했다. 배당받는 분들께 드릴 인감증명서와 명도확인서는 다가구관리업체 사장님께 미리 등기로 보내드리고 이사나간 후에 공과금 정산이 다 이루어진 걸 확인 후에 전달해 달라고 부탁드렸다.

이 과정에서 확실히 알게 된 내용은…

대항력이 없는 임차인에 대한 매수인의 부당이득청구 : 매각대금을 납부한 매수인은 대항력이 없는 점유자를 상대로 인도명령을 받을 수 있고, 매각대금을 납부한 이후부터는 점유한 부분의 명도완료시까지 임료 상당의 부당이득을 구할 수 있다.

기존 임차인 중 1명이 (제일 마지막에 이사나간 분) 자기는 전세집을 꼭 구해서 나가고 싶고, 전세가 내년 3월에나 구해지는데 그때까지 있겠다. 배당을 다 받을 수 있을지 없을지도 모르는데 딴 사람들은 다 받는데 나만 다 못받으면 억울해서 이의신청하겠다. 배당일까지 있어도 된다고 법원에서 얘기했다 등등 명도 과정에서 시종일관 자기 얘기만 했던 분이었는데, 배당일날 전세금을 다 배당받는 걸 알고는 별말없이 나갔다.

위 임차인이 배당을 다 못 받는다고 진짜 이사 안 나가고 속 썩이면 어쩌나 싶어 셀프로 점이가 신청도 했다가 나는 신탁대출을 했기 때문에(실질적인 주인은 신탁사임) 점이가를 위해 위임장을 받으려면 변호사를 써야 한다는 사실을 알게 되었다. 그리고 알게 된 내용을 행크 카페에 올렸고, 내 글을 읽고 답글을 달아주신 복냥이님 덕분에 낙찰자의 신분으로 점이가 신청이 가능하다는 것도 알게 되었다. 참고 :

옵션 세팅과 새로운 임대차 계약
위에서 얘기한 것 처럼 이 집은 빈 깡통 집이었다. 다행히 2개호실은 재계약을 해서 옵션을 안 넣어도 되는데 나머지 10곳은 옵션을 다 채워 넣어야 했다.

빈 깡통 집인 걸 알고도 입찰했던 건 정 안되면 누구라도 1명 이사 나가면 거기서 몇 달 살면서 기존 임차인 내보내고, 옵션 채워넣고, 새로운 임차인 맞추지 뭐. 길어야 2-3달인데 뭐. 2-3달 고생해서 직장이 하나 더 생기는데 할만하지 않나? 하는 생각에서였다.

그런데, 하늘이 도우사. 너무나 좋은 관리업체 사장님을 만났다. 관리업체 사장님에 대한 글은 그 전에도 쓴 적이 있다.

관리계약을 맺기도 전부터 다가구에 들러 현 상태 점검과 앞으로 어떤 일들을 어떻게 맡아서 해주실지 다 알려주셨다. 그래서 가전, 가구가 하나도 없는데 뭘 어떻게 구입하면 좋을지, 물건이 오면 사장님께서 직접 받아주실 수 있는지 등등 세세한 것 하나까지 다 의논하면서 진행했고, 가전 가구가 올때 마다, 임차인들이 나가고 들어올 때, 인터넷 설치할 때 등등 다가구에서 일어나는 모든 일들에 대해 커버해주셨다.

진짜, 어떻게 이런 좋은 분을 만나게 되었는지 모르겠다. 이게 진정한 레버리지 아닌가 싶다.

옵션으로(2룸, 3룸 공통) 에어컨(스탠드+벽걸이), 냉장고(275L), 세탁기(13kg), TV(50인치), 전자렌지(20L), 고급 옷장, 고급 TV장을 넣어줬다.

처음에는 중고를 넣을 생각이었지만 부동산에서 방을 소개할 때 내는 옵션이랑 실제로 다르면 허위광고가 되서 안 된다고 한다. 그래서 뭐가 어떻게 구색 맞아질지 모르는 중고 대신 새걸 넣어서 10년은 안심하고 있으려고 새걸로 했다.

에어컨, 세탁기는 그 지역의 전자랜드와 사업자간계약을 맺어 인터넷보다 더 저렴한 가격으로 제공받았고(관리업체 사장님 소개), 나머지는 인터넷에서 비교해서 가장 저렴한 것으로 구입했다.

한 호실당 가전 가구 비용으로 330만원 정도 들었다(총9개 호실). 2개호실은 재계약을 해서 옵션을 안 넣어도 되었고, 1개호실은 이사갈 때 옵션을 다 놔두고 (결혼해서 이사 나가신 분) 가고, 1개 호실은 2in1 에어컨을 반값에 팔고 가셔서 옵션비용을 좀 줄일 수 있었다.

4호실이 전체 또는 부분 도배를 했다. 10개호실이 퇴실청소(2룸은 20만원, 3룸은 25만원)를 했다.

공용인터넷을 설치했다. 지원비 90만원에 3년 약정. 처음 6개월은 월12만원 정도 내고 6개월 후부터는 10만원정도 내는 것이다.

배당 못 받는 임차인이 미납하고 간 공과금(수도, 전기, 가스)을 정리했다. 상수도사업부, 한전은 현장 방문을 해서 해결했고, 가스는 전화로 해결했다.

임대차를 빨리 맞출 수 있었던 방법
1. 가급적 빨리 여러 부동산에 뿌리기

나는 라는 단체문자전송 사이트를 통해 방이 있다는 것을 알렸다.

안녕하세요. 모현동 다가구 임대 부탁드립니다.
찾아 뵙고 부탁드려야 하나 문자로 의뢰하는 점 양해바랍니다.

연식 : 2020년식

룸구성 : 2룸(6개), 3룸(6개) – 12월부터 1월까지 차츰 방이 빠질 예정

임대료 : 2룸 – 500/60 3룸 – 1000/70 (전기, 수도, 가스비 별도, 퇴거시 청소비(2룸 20만원, 3룸 25만원)

옵션(2룸, 3룸 공통) : 에어컨(스탠드+벽걸이), 냉장고(275L), 세탁기(13kg), TV(50인치), 전자렌지(20L), 고급 옷장, 고급TV장

특징 : 베란다 확장으로 방이 굉장히 넓음. 최고급 옵션을 입주 전 바로 구입, 해가 잘 들고 통풍이 잘됨. 상권이 좋음(롯데시네마, 스타벅스등).

구경하는 방 : 402호, 403호 (현관비번 : 0000, 방비번 : 0000*)

기타 : 외국인, 치매어르신, 애완동물은 사양하겠습니다.

기타 궁금한 사항은 010-0000-0000로 연락바랍니다. 오늘도 좋은 하루 되세요.

2. 풀옵션

3룸은 베란다 확장으로 인해 방과 거실이 커서 그 자체로 매리트가 있다. 거기에 새로 장만해 주는 풀옵션이면 더 좋아할 것라고 생각했다.

2룸은 보통 방이 작아서 에어컨도 벽걸이 하나, 가전도 작은 사이즈로 한다고 하는데 나는 3룸과 같은 사이즈로 다 넣었다. 옵션이 주는 매리트가 있다.

3. 복비 1.5배

1월말이 되면서 3룸은 방은 없는데 찾는 사람이 너무 많고, 2룸은 잘 안 빠졌다. 그래서 복비를 1.5배로 불렀다.

그리고는 얼마되지 않아 24년 2월 13일에 마지막 임차를 맞췄다. 잔금납부하고 딱 2달만이다.

그리고 아직까지도 방이 있냐는 문의가 들어오고 있다.

이렇게 새로운 임대차를 다 맞추고 나서 새롭게 수익률 계산을 해 봤다.

입찰비용 : 9억3000만원
이전 비용 (취득세와 법무사비, 3.8%) : 3,548만원. – 농특세 면제 받음. 아싸~~ 150만원 세이브.
명도비(가전, 가구등 옵션 가격 포함) : 3,500만원 – 예상했던 것 보다 좀더 높아짐.
대출 : 7억9500 (85.5%) – 예상보다 좀 더 나옴.
대출 이자 : 6%
총 보증금 8800만원
월 현금흐름 328만원 : 월세 773만원(재계약하면서 2만원, 5만원 빼줌) – 월관리비 35만 – 인터넷요금 12만 – 월이자 398만 = 328만원
투자수익률 : 33.6%
3개월 변동금리로 했더니 3월부터 금리가 내려가서 13만원 정도 더 세이브 될 예정이다.

다가구에 딱 4번 갔다.

첫번째는 입찰 전 임장이다.

두번째는 낙찰 후 법원에 임차인 정보를 얻고, 현관문에 쪽지를 붙이고, 입찰 전 친절하게 상담해주신 부동산에 인사 겸 다가구를 소개하기 위해

세번째는 배당 못 받고 나가는 임차인이 미납한 전기, 수도, 가스 요금을 처리하기 위해 (낙찰 받은 물건이라고 하고, 방문전 전화 상담하면 가져오라고 하는 서류를 들고 찾아가면 상계처리해 줌. 내가 안 내도 됨)

네번째는 다가구 관리업체 사장님께 감사 인사 겸 식사 대접하러 갔다.

처음 입찰을 할 때는 다가구를 운영하면서 이렇게 많은 일들을 해야 되는지 몰랐다.

물론 옵션이 다 갖춰진 다가구를 낙찰 받았다면 일이 좀더 적었을지도 모르겠다. 하지만, 한꺼번에 12명을 명도하고, 집의 하자 보수 수리를 알아보고, 옵션을 구해 넣고, 도배 장판과 미납공과금 해결과 부동산 연락까지…

12월,1월은 거의 하루 종일 전화기를 붙들고 살았던 것 같다. 그리고 그것들을 하나하나 해결하면서 결국 더 많이 배우고 알게 되었다.

그리고 또 하나, 요즘은 다가구 관리업체들이 너무 잘 되어 있어서 괜찮은 곳과 인연을 맺을 수 있다면 원거리에서도 다가구를 충분히 운영할 수 있다는 것이다. 다가구 물건을 볼 때 지역을 넓게 봐도 좋겠다는 생각이 들었다.

아직은 월세가 들어오면 옵션 구입한다고 그은 카드값이랑 이런 저런 비용으로 빠져나가기 바쁘다. 그리고 아직 해결해야 할 문제도 하나 남아있다. 수압이 딸려서 상수도사업부에 의뢰해서 상수도 관을 넓히느냐, 가압펌프를 설치하느냐, 물탱크를 설치하느냐 고민중이다. 그리고 결정나면 또 돈이 든다.

그래도 괜찮다. 이제 큰 돈은 거의 다 들어갔고, 앞으로 들어오는 돈들은 오롯이 내 현금 흐름이 될 예정이다. 생각만해도 기쁘다. 매월 따박따박 300이상씩.. ㅋㅋㅋㅋ

이보다 더 좋은 물건으로 더 좋은 수익을 만드는 방법도 있겠지만, 나는 내가 이정도라도 해낸게 대단하고 자랑스럽다. 나에게 명의가 하나만 더 있어도 다가구를 1개 더 해보고 싶은데.. 아쉽다.(참, 돈도 없지 ㅋㅋㅋ)

1년 반 뒤에 아파트를 팔면 명의가 1개 더 생기는데, 이 소중하디 소중한 명의를 서울이나 경기도권 아파트에 투자해야 할지(시세차익용), 다가구에 투자해야할지 (월세흐름용) 행복한 고민이 든다. 행복하지만 머리는 쪼까 아프다.

그래서 일단은 비주거용인 상가를 파볼 생각이다. 그래서 행크에듀 3+1 강의에 상가를 신청해 뒀다. 지금 듣고 있는 토지랑 농지연금 다 듣고 나면 상가도 열심히 들어봐야겠다.

지금 해야할게 있고, 앞으로 하고 싶은게 있다는게 얼마나 행복한 일인지 모른다. 행복하다 말하고 나니 더 행복하다.

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