[BEST] 유명 전문가가 ‘낙찰받으면 망한다’는 상가를 글쎄 제가 받아버렸습니다!! (반곡C직장남)

유명강사이자 유튜버인 분이 ‘받으면 망한다’는 상가를 낙찰 받았습니다.
그것도 감정가를 넘기는 금액으로…

약 3.8억인데, 차순위와는 약 600만원 차이로 아슬아슬했습니다. 3명이 입찰했는데 모두 감정가를 넘기는 금액이었습니다.

현황조사서에 편의점이 입점해 있고 2000/200으로 조사가 되어있었기 때문에 다들 감정가를 넘겼던 것으로 보입니다.

저는 레노님의 강의를 통해 배운(?) 사람으로서 이를 곧이곧대로 믿으면 안된다는 의문을 갖고 탐문을 시작했습니다.

(이후 레노님께 여쭤보니 본부에서 직접 임차한거라 거짓 없이 200만원 맞을 거라는 팁을 주셨습니다)

현장에 가서 시세 파악을 하려니 어렵더군요. 일반적인 상가는 다들 비슷한 입지에 비슷한 평수 비슷한 평당 월세를 내지만, 단지내상가 편의점은 아파트 특성에 따라 매출이 다르기 때문에 낼 수 있는 월세도 제각각인 것으로 보였거든요.

레노님의 특강에 등장했던 사례(입찰 전 편의점에 입점제안)가 떠올라 저도 한번 통화를 해봤습니다.
여기서 팁을 하나 얻었는데, 일매출만큼 월세를 내는 게 일반적이라는 것이었죠.

근데…제가 어떻게 편의점의 일매출을 알 수 있을까요. 막막했습니다. 그래서 일단 편의점에 방문했습니다.

젊은 분이 카운터를 보시더군요.

나 : 혹시 사장님이신가요?

사장님 : 네, 제가 점주입니다.

나 : 안녕하세요. 여기 경매로 나와서 한번 와봤습니다. 허허

사장님 : 아…네 안그래도 저도 입찰하려했는데 너무 비싸서 하지 않았습니다. 낙찰받으시려고요?

나 : (상가의 가치를 계산하는 법을 모르시면 그럴 수 있죠…) 네 맞습니다.

이후 일매출에 대한 정보를 받았습니다. 일매출 170!!! 그럼 적정금액은 170 아냐?? 과도하게 월세 내는 거였어??

희망적인 것은 여기가 그래도 이 지역에서는 CU편의점 중 상위매출이라는 것이었습니다. 좀 더 파보아야겠다는 생각으로 점주님께 인사드리고 나왔습니다.

참고로 편의점은 본부임차와 점주임차 방식이 있는데 본부임차는 편의점 본부에서 직접 임차하고 점주를 고용하는 방식(임대료 점주6:본부4)이고 점주임차(임대료 점주 100%)는 점주가 직접 상가를 임차하고 편의점을 운영하는 방식입니다.

이 상가는 본부임차였습니다.(임대료 입금은 본부에서 해줍니다)

아무래도 본부임차다 보니 월세 밀릴 일은 없겠다 싶었습니다. 완전 럭키비키자나?

과한 행복에 빠져봅니다. 일단 적정 임대료인지 판단부터…

일단 현장을 돌아봤습니다. 이 상가는 대로변을 맞닿은 상가는 아니기에 철저히 배후세대의 영향을 받습니다. 배후세대인 650세대를 놓치지 않아야 합니다.

주변에 다른 편의점이 있나 찾아봤습니다. 한참 내리막길을 가야 하더군요. 당연히 사람들은 가까운 곳을 이용할겁니다.

다만 대형평수고 전세보다 자가가 많다는 점을 볼 때 근처 마트가 경쟁상대가 될 것이라고 판단했습니다. 이 아파트엔 구매력 높고 연세가 어느정도 있으신 분들이 거주할 확률이 높으니 말이죠.

과연 200만원은 과한 임대료인 것인가…

편의점 매수/매도 물건을 공유하는 카페에 가입해 과연 일매출이 임대료와 연관이 있는지 팩트체크 해봤습니다. 수십개의 편의점을 분석했을 때 연관성이 없다는 결론을 내렸습니다. 매출도 중요하지만 마진율도 중요하다.

편의점 매출이 100인데 담배 매출이 80이면 매출이 의미가 없습니다.

매출이 100인데 주류 매출이 80이다? 그럼 마진율이 엄청 높기에 높은 월세를 감당할 수 있습니다.

생각해보니 편의점 입구에 주류 냉장고가 별도로 있던 게 생각났습니다. 그리고 유통기한이 짧은 막걸리도 많았죠. 그렇다면 마진율 높은 술이 많이 팔리나 보다.(유레카!!)

이후 점주님께 이 매장은 담배 비중이 적고 술 매출이 대부분이라는 이야기를 들었습니다.

입찰 전 입점제안을 했던 편의점에서 연락왔습니다. 월세는 210만원, 보증금은 상관없다.

3.84억에 입찰해도 절대 손해 볼 일은 없겠다는 생각에 낙찰을 받았습니다.

이 물건은 선순위가 아니기 때문에 재계약을 해야 했습니다. 금액 많이 주는 곳으로 갈아타겠다는 생각이었습니다.

낙찰 후 편의점 계약 담당자와 통화했습니다.

나 : 안녕하세요. 상가 낙찰자입니다.

담당자 : 네 안녕하세요. 저희가 계속 계약을 이어가고 싶습니다. 한 210으로 내년부터 적용하는건 어떠세요?

나 : (…재계약인데 210? 더 받을 수 있을거 같은데…)그건 잔금내고 다시 얘기하시죠

담당자 : 네 알겠습니다. 잔금 치르고 다시 연락주셔요.

통화하면서 별로 재계약할 맘이 없나 했습니다. 저는 잔금 치르기 전에 다른 편의점에 입점제안을 하고 있었거든요

과연 어떻게 협상을 해야 하는가 고민이 많았는데요, 예전에 송사무장님이 협상의 중요성을 말씀해주셔서 ‘협상의 기술(허브 코헨 저)’이라는 책을 읽었는데 많은 팁을 얻었습니다.

그 와중에 다른 편의점에서 5000/250을 제안했습니다. 일단 보류하고 기존 편의점 담당자를 만났습니다. 관리직 분과 계약 담당자 분이 같이 오셨더군요. 인사 후 협상을 해봅니다.

절대 내 패를 먼저 보여주지 않는다. 이게 큰 원칙이였습니다.

나 : 금액은 어느정도로 생각하시는지요?

담당자 : 원하시는 금액을 먼저 말씀해주시면…

나 : (절대 먼저 패를보이지 않겠다.) 솔직히 말씀드리면 지불하실 수 있는 금액보다 제가 적은 금액을 말씀드리면 제가 손해지 않습니까. 먼저 맥스 금액을 제안해주세요.(계약 여부를 결정하는 힘은 나에게 있다라고 생각)

관리자 : 245입니다. 재계약 하시죠.

나 : 네, 고민해보겠습니다. 보증금도 현재 과하게 낮은 것 같으니 올려주셔야 합니다.

참고사진 / (본문과 관계없음)

이후 원래 있던 편의점과 재계약했습니다. 대출문제로 빨리 계약서가 필요한 상황이었거든요. 그렇게 계약을 마무리하고 현재 월세를 받고 있습니다.

기존 2000/200만원 → 3000/240만원

이자 99만원을 빼면 약 140만원의 순수익이 발생하였습니다. 절대 수익률 8.12%, 레버리지 수익률 14.7%로 첫 상가 세팅을 마무리했습니다.(실투자금 1억1천)

다른 큰 성공을 하신 분들에 비해 보잘것 없지만 저는 8%라는 수익률에 만족하고 ‘현금흐름’을 만들었다는데 의미를 두었습니다.
다시 돌아가서 왜 저 강사님은 이 상가를 낙찰받으면 망한다고 하셨을까요?

주변에 다른 편의점이 많기 때문이랍니다. 매출이 안 나올거고 저 임대료 절대 감당 못하고 나갈거라는 거죠.

그러나 제가 가본 결과 언덕 꼭대기 아파트이기 때문에 입주민이 다른 편의점은 안 간다는 결론을 내렸습니다.

더구나 주류 판매가 많다는 정보를 알게 되어 절대 임대료 200만원이 높지 않다는 결론을 낼 수 있었습니다.

결국 답은 “현장”에 있다는 것을 알게 되었습니다. (손품은 손품일뿐…)

참고로 상가는 플랜B도 필요하다고 하셔서 혹시라도 나중에 편의점이 나가면 어떻게 할 건가 고민해봤습니다.

부동산을 놓으면 되겠다고 생각했습니다. 저 단지내상가에 부동산이 하나 있는데 1년에 매매/전세가 78건 정도인데 혼자 독식하고 있거든요.

제 상가가 확실히 가시성 좋은 상가라 현 부동산을 제 상가로 옮기든 새로운 부동산을 유치하든 방법이 있을 것이라 생각했습니다.

전에 레노님의 코칭권을 써서 질의도 드려보고 했습니다. 이번에도 코칭권으로 질의 드려서 샘 덕분에 실수 없이 임차 세팅을 완료했습니다.

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