[BEST] 선순위 임차인인데 명도가 생각보다 잘 풀리네? (플러스알파)

안녕하세요. 플러스알파입니다.

최근 낙찰받은 아파트 명도가 마무리되어 경험담을 남겨보고자 합니다. 저도 명도경험담에서 워낙 좋은 글들을 보면서 도움을 많이 받았기 때문에 그냥 넘어갈 수 없겠더라고요.

그럼 기록 시작해볼게요.

요새 아파트 낙찰가율이 참 높더라고요.

저는.. 여러 경험이 있지만, 놀랍게도(?) 아파트 입찰은 거의 처음이었답니다.

왜냐….

행크에 들어올 때부터 이미 2주택으로 다주택자 포지션을 갖고 있었기 때문에 아파트 입찰은 언감생심 꿈도 못꿨지요.

아무튼 높은 낙찰가율과 말도 안되게 현실감각 없는 제 입찰가는 여러 번 입찰을 하다 보니 점점 좁혀졌습니다.

그러면서 배운 것은…

“너무 쉬운 물건은 일반매매와 크게 다르지 않은 수익률을 가지겠구나. 다른 방법을 찾아야한다”였습니다.

그러다 발견한 애매한 선순위임차인이 있는 아파트.

매각물건명세서에 선순위 임차인은 채무자의 아들이라고 명시되어 있었습니다.

부자 관계에서도 충분히 임대차는 성립될 여지가 있기 때문에, 좀 더 상세히 조사해 보기로합니다.

채무자는 68년생, 선순위 임차인의 전입일은 2004년이고 그러면 채무자는 당시 37세다.

아들은 아마 어린아이였을 가능성이 높다.

말소기준권리는 2018년 이후인데 그전에 미성년자이면 임대차 계약이 성립되지 않으므로, 아들의 나이가 중요했습니다.

여기까지만 봐도 선순위임차인이 문제 될 것 같지 않았습니다.

그래도 찝찝한데…? 하던 찰나에 확인한 또다른 단서..!!

2019년에 경매를 진행했다가 중간에 변경되어서 멈췄던 기록을 발견.

이전 경매 정보지를 확인해보니

“임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다”라는 문구를 확인할 수 있었습니다.

말소기준은 2018년이고 2019년에는 임대차가 없었으므로, 이후에 세대분리를 통해서 아들이 세대주가 되어 선순위임차인처럼 보이는 것이었죠.

(* 세대분리하는 경우, 최초전입을 그대로 따라갑니다.)

그렇게 현장임장도 없이 입찰 궈궈…ㅎ

이만하면 손해 안보겠다 싶은 가격으로 썼느데 웬걸?

그 지역 낙찰가율이 보통 98%이고, 입찰자수는 대부분 16명이상인데 제 물건은 6명 입찰에 입찰가율도 낮았어요.

조금만 더 알아보면 안전한 물건임에도 빨간글씨 하나가 경쟁률을 확 줄이는구나 싶은 생각이 들었습니다.

안전한 물건이라 생각했어도 대출 은행은 깐깐했어요.

아들이 2018년 이전에 미성년자임을 증명하는 서류를 가져와야 1금융권에서 대출이 실행이 된다고 하는 곳도 있었고요.

정황상 허위 임차인임을 인정해주는 은행들도 있었어요.

그래서 경매서류 열람 확인이 중요했습니다.

마음이 급해진 터라 매각허가 결정이 나기 며칠 앞서 경매계에 들러 서류를 열람하며 경매계장님으로 부터 좋은 정보를 들었습니다.

“강제경매건인데 이혼소송으로 부인이 위자료 명목으로 강제 경매를 신청한 것이니 이혼소송을 진행하는 법률사무소 연락처를 찾아서 연락해보시라~ 짐도 많이 없어서 나갈 준비를 하고 있다고 하더라~”

올레….!!!

마침 서류에 채무자의 아들 전화번호가 없기도 했고, 아들의 나이가 2018년에 21살로 애매하게 성인이 되었기도 해서 난감했었는데 좋은 정보를 주셔서 너무 감사했습니다.

그리고 이후에 서류에서 찾은 임차인에 대한 소명서… (전자소송사이트에서 편리하게 방구석에서 열람이 가능했답니다.)

이로써 대출에 대한 걱정은 없어졌어요.

지방서 올라오기 쉽지 않으니 휴가 내고 올라온 김에 법원 들리고, 물건지도 들려서 전세구하는 척(?)( 죄송 ㅠㅠ) 물건과 동일한 평형대의 집을 둘러보며 인테리어 된 집과 안된 집을 확인하며 이 동네 인테리어 수준 파악도 했어요.

빠르게 법률사무소에 연락을 하여 제 번호를 전달했습니다.

그리고 다음날 이 사건의 강제경매신청이며 배당을 받는 채권자이며, 채무자의 전부인과 연락하게 되었습니다.

행크 공식 명도 페르소나인, 낙찰자 대리인으로 빙의하여 최대한 상대편 이야기를 경청했습니다.

그리고 어떠한 결정의 말도 하지 않고 전달하겠다고 한 뒤 끊었습니다.

이분도 몇 년의 이혼소송으로 심적으로 많이 지친 상태시더라고요. 이혼을 종지부 찍는 마지막 과정이라서 얼른 배당을 받고 빠이빠이 하고 싶어하셨어요.

매각금액의 대부분을 배당 받기 때문에 낙찰되었다는 것만으로도 기뻐하시는 눈치였습니다.

괜찮은 동네의 대형평수라서 그런지(?) 말도 조곤조곤, 약속된 시간에 전화 주시는 모습들을 보니 다른 이야기 하실 것 같은 분은 아닌 것 같았고요.

첫 전화로 알게된 정보는

1. 점유자인 아들이 혼자 산다.

2. 채무자는 행방불명상태다.

3. 앞으로 명도관련은 법률대리인과 연락하시라.

4. 배당 받을 때 까지(?) 거주하며 이사갈 집을 알아보겠다.

저는 내용을 들으며 낙찰자와 전달하겠다는 말만 남긴채 전화를 끊었습니다.

그리고 다음날 문자로 저희의 입장을 전달하는 식으로 연락을 주고받았어요. 전화와 문자를 통해 잔금 15일 전에 나가기로 합의가 되었습니다.

오잉 이렇게 쉽게??

이사비 지급은 정말 파워풀 한거같아요..ㅎ

변호사에게 받은 문자

사실 이 연락을 할 때까지만 해도 아직 잔금납부 기일이 정해지지 않았던 시기였어요.

그래서 저희는 잔금납부기일은 6주 정도 걸리니 우리가 최대한 빠르게 잔금을 쳐서 채권자인 전 부인이 빠르게 배당받는 것에 협조하겠다는 모드였거든요.

점유자가 어떤 부분을 원하는지 알고 있다면 그것을 해소해주는 방향으로 협상을 해야 잘 풀리는 것 같습니다.

그리고 낙찰 10일 만에 만나 명도합의서를 작성했습니다.

사실 그날 저의 목적은 명도합의서에 서명을 하는 것이 아니라 집안 상태가 더 궁금했어요. 분양 후 쭉 살던 집이라 어떤 상태인가 싶었는데, 너무 어둡고 처참해서 머리가 어질 하더라고요.

그런데 더 당황스러운것은….!

막상 만나니 약속한 것처럼 잔금 전에 못 나가겠다고 합니다. 그냥 잔금하면 당일에 이사비 지급 없이 나가겠다고요.

주변 어른들이 돈도 못 받았는데 왜 집에서 나가냐며 불안해하신다고하네요.

저는 그 부분을 최대한 설명해 드리며 안심시켜드렸습니다.

그리고 며칠 후 저희는 대출을 위한 자서를 하고, 잔금일을 확인시켜드린 후 원래 이야기 나눈 날에 이사하기로 정하며 명도를 마무리했습니다.

명도날 집에 방문했는데 모든 것을 완벽히 정리하시고 비번부터 관리비까지 상세히 알려주셔서 그분도 저희도 서로 너무 감사해했어요.

이제 아픈 과거는 잊으시고 새출발 하시고 행복하게 사셨으면 좋겠다는 말과 함께 기분 좋은 마무리했네요.

많은 짐이 있었던 그 당시의 모습을 생각하고 집에 갔는데 깨끗하게 비워져있는 모습을 보니 생각보다 괜찮더라고요.

잘 고치면 이뻐지겠다며~~~

잔금 전에 명도가 되어서 인테리어 할 시간을 벌 수 있구나 하고 좋아했던 저희부부.

인테리어 견적을 뽑다가 머리에 쥐가 나버렸답니다. 그리고는 잔금일정을 10일 빨리 땡기기로 결정했습니다.

그 이유는 인테리어 경험담에서 풀게요……..

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