[BEST] 부동산 경매 덕분에 효자로 거듭났습니다 (몬스준)

경매로 부동산 아파트를 배우면 가족, 주변 지인에게 큰 도움을 줄 수 있습니다.

24년 1월 제 부모님 실거주를 위해 김포지역 아파트를 보고 계신다는 얘기 듣고 ‘이거 한번 평생 못다 한 효도? 한번 해봐?’ 하는 생각으로 부모님께 ‘경매’라는 세상을 설명드리고 실제 낙찰받은 사례를 풀어보자고 합니다.

저는 ‘경매’는 싸게만 받으면 된다. 현재 부동산 시세는 입지 등 아파트의 가치를 모든 것은 반영한 것이라 생각하고 있습니다.

하지만. 실거주기 때문에 가치투자를 않지만, 약간(?) 가치를 따져보고 물건을 보았습니다.

우선 부모님은 김포 지역에서 준신축급 아파트, 34평 국평, 지하철이 멀지 않은 곳, 주변 인프라 형성된 곳 등 기본 조건을 알려주셨고 저는 김포지역을 공부했습니다.

김포지역 분석 (’24. 1월 기준)

김포에 주요 호재 이슈 등을 간단히 찾아보고…..

아버지를 모시고 풍무, 사우, 운양, 장기, 구래동을 오전 오후 하루 임장을 하여 마음에 드시는 아파트와 또 실제 경매에 진행 중인 물건에 시세까지 조사하였습니다.

그리고 최종 임장 결과 선정된 아파트는 풍무 푸르지오 / 사우 아이파크 / 장기 래미안 등 실제 당시 3가지 경매 물건을 입찰하기로 결정을 하였고, 이 세 곳 시도하여 낙찰이 안되면 ‘급매물’ 잡는 것으로 타협을 보았습니다.

‘아부지 나만 믿고 따라와~’

입찰 물건 분석

온/온포 임장을 통해 해당 매물 뷰가 공원 뷰 / 산뷰 나오는 것을 확인!

지금은 고려하지 않지만… 당시는 초심자의 마음으로 ‘조회수 적다는 것’을 포인트로 잡기도 했습니다. ㅎㅎㅎ

24년 1월 기준. 지금 6억 초반에 호가 형성

실제 부동산 임장을 통해.110,111동은 앞에 가리는 것 없이 영규뷰와 지하철이 가까워 로얄동이고, 이외 동은 향후 사우동 개발 구역에 따라 아파트 올라오면 뷰가 없어지는 것을 확인할 수 있었습니다.

당시 아파트 입찰 가능한 물건이 14건으로 입찰자 분산될 수 있다는 것을 고려하여 입찰하였습니다.!

그리고 실제로 낙찰 사례를 보시면 입찰가 많은 것은 28명, 입찰이 적은 물건은 3명으로 비교적 흐른다(?) 분산되는 효과도 볼 수 있었습니다.

낙찰결과
그리고 이날 실제 입찰을 들어간 저는!!
초심자의 행운이었을까요?

첫 입찰에 낙찰되었고 실거래보다 약 6,000만 원 저렴하게 낙찰받았습니다.

물론 차순위와 약 2천만 원 떡을 사 먹었지만 시세보다 저렴하게 낙찰받았기에 기분 좋게 ‘경매장’나와 아버지에게 점심 맛나게 얻어먹었습니다.ㅎㅎ

사실 아버지가 첫 입찰에 낙찰에 되어….. 너무 “경매 별거 없네”…
너무 쉽게 생각하실 우려가 높았고… 실제로 아부지는….

경매 관련 유튜브를 몇 달간 구독하여 저한테 매서운 질문을 많이 하셨습니다…ㅋㅋㅋ

입찰 포인트
1. 실거주이기 때문에 조금 더 공격적으로? (2천 떡 포인트) “정답은 동일하게 보수적으로 가자”
*사실 이때 저희 아버지는 5.2는 넘기지 말자 하셨지만. 저는 안된다 5.2 넘기자라고 설득.. 하였습니다.ㅎㅎㅎㅎ

2. 당일 한 경매장에 입찰 가능한 물건이 많다면 물건은 흐를 수 있다.

3. 정확한 매도 금액 파악 후, 매매사업자들이 입찰한다면 얼마나까지 입찰할 수 있을까?
(약간 반영) 너무 이것만 보면 공격적 입찰하는 지름길

4. (지금은 사용하지는 않는 방법) 물건 정보지에 있는 ‘조회수’를 보자.
조회수 500 이하면 입찰자가 적을 수 있다? 지금 생각해 보면 의미 없는 방법이지만….
초심자 입장에서는 충분히 고려할 수 있다고 봅니당 ㅎㅎㅎㅎ

5. 물건 주소지에 현장 임장간 로얄동, 향, 뷰 또한 향후 개발에 따른 주변 입지 변화, 영구 뷰가 나오는 검토

대출
대출은 사실 크게 풀게 없지만
당시 전세를 살고 계신 부모님은 4개월 뒤 임차가 종료되는 시점이었고,
이점을 고려하여 전세금을 회수하여 대출을 갚을 수 있는 여지가 있기에
‘중도금 상환수수료 없는 상품’을 자주 거래하는 대출 상담 이모를 통해 상품을 찾아
필요한 금액만 대출 실행하였고 실제 입주하시면서 대출을 전부 상환하는 상품으로 대출을 실행했습니다.
대출은 알아보면 알아볼수록 다양한 내 조건에 맞는 상품을 찾을 수 있고,

‘단골 대출 상담 이모’를 만들어 두면, 입찰 전 중 후 언제든 편하게 소통하여 입찰할 수 있는

나만의 ‘대출상담사’를 만들었습니다

(지금도 입찰 전에 항상 이분과 통화하며 대략적인 대출 분위기와 상품 형성을 파악하여 입찰하고 있습니다)

명도
언급하지 않았지만. 이 물건은 소유자 거주로 권리상 아무 문제 없는 물건이었습니다.

명도는 역시 제3자 대리인으로서 접근을 하였고, 생각보다 소통이 되었고, 미납관리비 또한 전 소유자가 경매에 대한 지식이 많이 없음을 사전에 확인하고 사전 협상테이블에서 소유자 전부 납입하는것으로 얘기를 끝내고 협상을 시작하였습니다.

저희 입장에서도 부모님 임차 기간이 남아 평소보다는 여유 있게 대응하면서 한편으로는 내용증명등 등의 압박으로 명도합의서 작성후 약속한 기간에 명도 완료 하였습니다.

결론
당시 기준(24.1월) 6천만원 저렴하게 낙찰 / 현재는 시세 3천만원 정도 상승

저는 약 6개월 이라는 기간동안 아파트 경매를 익히고, 경험하고 싸이클를 돌아보며. 경매라는것이 필요한 정보지식만 가지고 있으면 누구나 할 수 있는 것임을 알고, 지금까지 해보지 못한^^ 효도까지 해가며 지금은 부동산 투자를 가족들에게 지지받으며 투자를 이어가고 있습니다.

“가족에게 지지를 받는다.” 정말 중요한 부분인거 같은데요

사실 투자를 지속하다보면 내 주변 가족들에게 지지를 받지 못한다면 투자를 이어 가기가 정말 힘이듭니다.(정신적 스트레스.. 개인적 압박감등…)

하지만, 공부와 본인만의 몇가지 투자포인트로 입찰하고 실제 투자로 이어진다면, 분명 좋은결과로 보답되고 가족에게도 지지 받으며 정신적으로 승리하는 투자자되실거라 믿습니다.

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