[BEST] ‘백달라’ 보고 7번 만에 성공한 나의 첫 빌라 낙찰기 (유주 아빠)

행크TV 백달라 김벤츠님 영상을 보면서 나도 꼭 빌라 낙찰 받아 월세 받고 싶다는 생각을 했습니다.

지난해 11월, 12월, 1월 세달동안 여섯번 패찰했습니다.

그래도 첫 낙찰을 위해 도전을 계속 해야만 했습니다. 신혼부터 오랫동안 거주했었던 강서구, 현재 거주하는 동작구, 동작구 바로 옆 관악구 주변 역세권 준신축 빌라 위주로 검색을 했습니다.

– 역세권 700M이내(도보10분)
– 10년 이내 준신축 빌라
– 대출 받고, 보증금 받고 실투금 3,000만원 이내

이 조건으로 경매물건을 검색했습니다.

빌라왕 때문인지 화곡동 주변에 경매물건이 넘쳐흐르네요. 덕분에 차로만 다니던 화곡동 주변을 제대로 임장 할 수 있었습니다.

HUG 특별매각조건 대항력 포기 물건이 경쟁력이 있다고 생각하고 많이 입찰했는데, 오히려 경쟁이 심할 때는 입찰자가 20명이 넘을 때도 있었습니다. 그렇지 않으면 HUG에서 높을 금액으로 낙찰을 받아가기도 했지요.

그중 제가 신혼부터 8년 거주한 동네에 소유자가 점유하는 빌라가 눈에 들어왔습니다. 이사가기 전 저희 딸 태권도&피아노학원 맞은편에 있는 빌라입니다.

등촌동 방3개, 화장실1개, 8층중 6층 빌라로 9호선 증미역, 등촌역 더블역세권 위치하고 있습니다.

9호선 통해 여의도, 광화문, 강남, 마곡, 김포공항 출퇴근 용이하고 조용하며 살기가 좋은 동네입니다. 대형마트(홈플러스)도 있고 준공업단지라 지식산업센터도 많아 회사원들 직주근접도 괜찮은 지역입니다.

감정평가사 현황조사 보고서에 매매시세가 2억6천~7천만원이라고 나와 있네요. 일단 국토교통부 실거래가 사이트에서 증미역 주변 300미터 3년치 실거래가를 조회해봤습니다.

방3개, 화장실1개 기준 평균 매매가 3억6천만원 정도입니다.

물론 4개 밖에 없어 정확한 표준값을 매기긴 힘들지만요. 경매물건인 월드하우스는 직전 매매가가 2억9천입니다.

네이버 호가를 확인 해봤습니다.

10년 이내 쓰리룸 물건이 3억~3억6천정도로 올라와 있습니다.

감정평가사가 평가한 매매시세 2억6천~7천만원과 실거래가는 최소 3천만원 이상 차이가 나네요. 약간은 의아했습니다.

이전에 화곡동 빌라 임장 때는 감정평가 금액이 너무 높았고, 국토교통부 실거래가는 낮아서 감정평가사 현장보고서를 다 믿으면 안되겠다고 생각했습니다. 이번에는 반대되는 상황이네요.

😍 투자포인트

1. 증미역(도보5분), 등촌역(도보7분) 더블역세권 , 2016년식 준식축 빌라.

2. 최근거래 : 2억9천

3. 입찰가 : 262,000,000원

4. 바로 팔릴수 있는 금액 : 2억9천 / 안전마진 2천3백 / 필요경비 5백만원

5. 전세 : 2019년도 2억5천5백 / 2024년 공시지가 1억8천7백 → 126% 대입시 2억3천5백 전세 가능!

6. 월세 : 인근 5000/80~5000/100

이렇게 대강 입찰가를 1차로 산정했습니다.

대출가능여부도 확인했습니다. 현재 주담대가 있어 대출이 안 나올 수도 있으니 대출이모님 통해 확인 해봅니다.

다행히 부부합산 대출가능하다고 합니다. 낙찰받기 전에는 대출이모님들한테 정말 답장 받기 힘드네요.

어느정도 손품정리가 되었으니 이제 현장으로 갑니다. 2016년식 빌라입니다. 10년이 안된 나름 준신축 건물입니다.

이런, 거실 기준 동향인데 벽뷰네요. 몇 년 전에 건물이 생겨 와이프가 학원도 생기고 해서 좋다고 했었는데.

부동산 7군데 임장을 했습니다. 6군데에서 거래가능 매매가 2억6~7천, 2억중반대 애매한 답변들을 하시네요.

그리고 권리분석이 쉬운 물건이라 그런지 많은 사람들이 왔었다고 합니다.

이 금액이라고 하면 낙찰 목표로 금액을 쓸 경우 추후 수익이 날 것 같지 않습니다. 물론 소장님들이 거래를 위해 보수적으로 얘기 하실 때가 많은 것도 있지만요.

마지막으로 한군데만 더 가보고 집에 가자 생각하고 경매물건지에서 제일 가까운 부동산에 방문을 했습니다. 벽뷰지만 6층이라 층수도 괜찮고 준신축이라 매매시세를 3억~3억 2천까지 거래 될 수 있다고 얘기해주시네요.

부동산을 나오며 조금은 다행이라고 생각했습니다. 물론 부동산 소장님들 정보의 평균값을 내야하는 게 맞습니다. 손품으로 어느 정도 정보를 확인했기에 마지막 부동산 소장님의 정보를 믿기로 합니다.

그리고 많은 사람들이 왔었다는 얘길 듣고 입찰가 조금만 더 올리기로 합니다.

160만원 상향 조정 → 입찰가 263,600,000

보수적으로 2억9천에는 매도 가능하며, 전세는 2억3천5백(공시가126%), 월세는 5000/100~120 입니다.

며칠 뒤 입찰일에 법원으로 향합니다.

사건번호가 불리는데 아… 예상은 했지만 30명 넘게 법정 앞으로 나갑니다. 오늘도 들러리가 되는건가…

결과는?

최고가 매수인에 제 이름이 불리네요.

기쁨?, 당황? 순간 심장이 왜이리 빨리 뛰는지ㅠ

30명 넘는 사람 중에 내가 낙찰되었다고? 입찰가 잘못 쓴건가? 순간 많은 생각에 어안이 벙벙했습니다.

그렇게 일곱 번 만에 낙찰 받았습니다.

잔금, 명도, 인테리어는 어떻게 하지? 일단 그런 걱정 잊고 기쁨을 즐겼습니다.

시간이 지나 가보니 빈집이네요, 사건열람해도 연락처가 없고. 대출해준 은행에 연락해도 개인정보 때문에 연락처를 알려줄 수는 없고 채무자에게 연락 취해줄 수만 있다고만 하네요.

결국엔 와이프가 우연히 채무자 인스타 계정 통해 추적 끝에 연락처 확보했고 어렵게 대면하여 집 개문하게 되었습니다. 그 과정에서 거주불명등록신청, 점유이전가처분신청, 인도명령신청도 해봤네요.

→ 첫 방문시

→ 인테리어 후

5000(보증금)/120(월세) 계약 완료 했습니다. 추후 매도시 약간의 시세차액을 기대 해봅니다.

[수익률(년) = 438만원(월세)/5800만원(실투자금)*100%=8%]

처음 계획했던 실투금을 오바하게 되었습니다. 워낙 감정가가 낮아 대출금이 적게 나오다 보니 실투금이 많이 들어가기도 했고, 그래서 보증금을 7,000만원 이상 받게 되면 실투자금을 줄일 거라 생각했습니다.

그렇게 되면 서울시 소액임차인 최우선변제금 5,500만원을 넘게되어 제 집을 들어오려고 하는 임차인은 위험한 물건이라고 생각될 수 있기 때문에 여러 부동산에서 보증금을 낮추는게 좋다고 하더라고요.

그래서 수익률도 높일 겸 보증금을 낮추게 되었습니다. 역시 초보다 보니 본의 아니게 실투금이 5800만원이나 들어가게 되는 오류를 범하였네요.

다음 투자시에는 이런 실수를 경험삼아 좋은 수익률을 꼭 내보겠습니다

이제는 경쟁자가 덜한 물건에 도전해야겠다는 생각을 했습니다. 당연히 공부를 더 열심히 해야겠죠, 이번에는 운이 좋았다고 생각합니다.

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