[BEST] 내 돈 없이 월 40만원 수익, 이게 정말 됩니다 (물속의달)

해외 주재원생활을 마치고 작년에 귀국해 1년 반 만에 첫 낙찰을 받았습니다.

다소 늦은(?) 50대의 나이에 시작한 투자지만, 저와 비슷한 상황이신 분들께 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바람으로 낙찰~월세계약까지 2개월간의 경험을 공유하겠습니다.

낙찰 : 5월 8일 → 잔금납부 : 6월 27일 → 월세계약 : 7월 4일
1. 물건검색

– 약 6천만원으로 투자할 수 있는 물건
– 내가 사는 동네 물건
– 매도가 용이한 물건

(결론) 3억 정도, 역세권에 위치한 빌라 또는 아파트

퇴근 후와 주말에 꾸준히 경·공매물건을 검색하던 중 생각하는 조건에 맞는 물건이 눈에 들어왔습니다. 집에서 10분 거리, 감정가 3억 중반, 더블 역세권 빌라. 1회 유찰되어 최저 입찰가는 2억 4,500만원.

임차인은 대항력 없는 평범한 물건. 다만, 임차인이 배당받을 금액이 없어 명도가 쉽지 않아 보였고, 건축물대장에 위반건축물로 등재!

인근 여러 부동산 사장님들과 미팅한 결과 “물건지 주변의 빌라거래는 전세보다 월세를 선호하고, 매매도 가격만 맞으면 잘 된다”고 하지만, 빌라의 리스크를 고려해서 안전마진을 충분히 확보하고 입찰하기로 결정했습니다.

2. 단독 낙찰??

입찰 마감 후 집행관이 물건마다 입찰자 숫자를 불러주는데, 다른 빌라에는 10여명이 입찰. 그런데 내 물건은 1명? 그렇게 단독 낙찰받았습니다.

기쁨보다 내가 뭘 잘못봤나? 라는 불안함에 대출이모들이 주는 명함도 받는둥 마는둥 허겁지겁 빠져나와 물건 분석한 자료를 다시 확인했습니다.

위반건축물로 등재되었고, 해당 빌라의 단층 시세는 2억 3~4천만원에 형성되어 있었습니다. 최저입찰가가 시세보다 높다는 생각으로 아무도 입찰하지 않은 것 같습니다.

이 물건은 갑지에 위반건축물 노란딱지가 있었지만, 세부내역을 보면 위반시설물을 철거해서 원상복구가 이루어져 있었습니다. 감정평가서의 도면을 자세히 살펴보고 현장조사 해보니 물건은 단층이 아닌 복층으로, 시세가 1억 이상 높게 형성되어 있음을 확인할 수 있었습니다.

결론적으로 흐른 듯한 느낌의 물건으로 약 1억정도의 시세차익이 예상되는 행운의 낙찰~!

3. 명도 (배당 불인정 소액임차인과 협상)

강의를 통해 명도를 배우기는 했지만, 실전에서는 뭐부터 할지 막막했습니다.

카페에 올라온 글을 열심히 검색하고 [명도방]에 초대되어 질문과 답변을 보면서 자신감이 생겼습니다.

점유자 연락처를 알아내기 위해 법원 경매계를 찾아 사건기록을 열람, 채무자(동생)와 점유자(형)의 연락처와 많은 정보를 알 수 있었습니다.

사건기록 열람 내용 중 집행관 메모 “배당시 000 소액임차인 인정 불가”

행크에서 배운 대로 제3자 화법으로 채무자와 점유자로 추정되는 형에게 향후 진행일정에 대한 안내와 연락했지만…

답장 없음 → 명도진행을 위한 내용증명 발송 → 무응답 → 협상을 위한 메세지 송부 반복…

낙찰 후 1주일이 지났을 즈음, 점유자로부터 전화가 왔습니다.

“내용증명 잘 봤다. 하지만 법원에서 배당을 못 받을 경우, 배당이의 소를 제기할 거다. 몇개월이 걸릴지 모르겠지만 난 내가 할 수 있는 일을 할거다”

내용증명에서 제안한 이사비보다 더 많은 돈을 받기위해 그런가? 격앙된 목소리에서 명도가 시간이 오래 걸리고 어려움이 있겠다는 것을 느낄 수 있었습니다.

저도 감정이 올라왔지만, 참으면서 끝까지 이야기를 듣기 위해 노력했습니다. 그리고 배운대로 협상은 협상대로 진행하면서 대출을 실행한 법무사 사무실에 인도명령을 요청했고, 여러번의 전화연락과 메시지를 통해 점유자의 상황을 점점 알아갈 수 있었습니다.

점유자인 형은 빌라 구매 당시 채무자인 동생에게 8천만원을 빌려줬고, 빌려준 돈 대신 부동산 중개 없이 셀프로 임대차계약 후 거주중이었습니다.

강경한 태도를 보이던 점유자도 제3자 화법을 통해 차분히 얘기를 들어주고 설득하는 과정에서 궁극적으로 점유자가 원하는 것은 이사비가 아닌걸 알 수 있었습니다.

사춘기에 접어든 5학년 딸이 지금 있는 곳에서 초등학교를 무사히 마치고 이사할 수 있기를 희망하고 있었습니다. 지금 당장 이사할 경우 환경의 변화로 인해 딸이 힘들어지지 않을까 걱정하는 아빠의 딸에 대한 마음이었습니다.

채무자인 동생이 세금을 체납해 경매로 넘어간 상황에서, 점유자인 형도 경제적 상황이 여의치 않아 임대차계약을 할 경우 월세가 밀리지 않을까하는 걱정도 되었지만, 협상하면서 신뢰할 만한 사람이라고 생각했고, IT분야 사업을 꾸준하게 하고 있기에 월세 계약을 하기로 합의했습니다.

명도라고 하면 ‘쫒아내고 쫒겨나는’ 다소 부정적인 어감이 있지만, 상대방의 상황을 파악하고 협상을 하는 과정이라는 것을 경험하게 되었습니다.

송사무장님 말씀대로 법은 낙찰자가 우위에 있고, 협상이 여의치 않으면 강제집행까지 가겠다는 마음으로 조급해하지 않고 여유 있게 진행하려고 했습니다.

모르는 부분은 행크게시판과 선배들의 경험담을 참고하면서 하나씩 해결하다보니 어느덧 협상이 완료되어 있었습니다.

4. 월세계약 & 수익 : 내 돈 한푼 안들이고 매월 용돈 40만원~!

이번 투자에 필요한 금액은 경락잔금대출(낙찰가 * 80%)과 제가 가입한 화재보험의 약관대출(DSR에 잡히지 않는다는 장점)을 활용해서 제 투자금 없이 월세세팅했고, 이자를 제외하고 매달 약 40만원의 수익이 나올 예정입니다.