안녕하세요? 자랑스런 엑시트1기이자 “200억 현금”을 가지고 선한영향력을 펼칠 남자 정팀장 200억현금부자 입니다.

상기신축용 토지계약과 관련된 상기 글의 후속편으로 가격할인관련된 경험담을 공유하고자 합니다.

[협상 그리고 계약]

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상대에게도 이득이 되고 나에게도 이득이 된다면 그것이 최고의 협상이 아니겠는가!
by 정팀장 200억현금부자
최근 들어 저도 토지분야에는 관심이 많이 있던 터라 여러 곳을 많이 다녔습니다.

그리고 상가 신축용으로 꽤 괜찮은 위치의 땅을 발견했습니다.

땅위에 올려진 폐가.. (귀신이 살것 같은 느낌적인 느낌!)
처음 땅을 소개한 사람에 의하면, 이 땅의 주인은 가격 협상에 극히 부정적이라고 했습니다.
(원하는 가격이 아니면 절대 팔지 않는 스타일~~)
그리고 계약을 할 거면 가계약금.중도금을 조금 많이 해달라는 요청도 있었다고 전해들었습니다.

처음 브리핑 받은 가격이 주변 최근 거래 시세 대비 아주 비싼 것도 싼 것도 아니였습니다.
(하지만 몇 달 사이에 시세가 조금씩 오르고 있었습니다)
하지만 부동산거래에서는 사람 심리가 단돈 몇 백이라도 깍아서 거래를 하고 싶잖아요?

매수 결정을 하고는 땅 주인의 전화번호를 넘겨받아 직접 통화를 했습니다.
(이때 까지만 해도 단돈 500만원 정도 네고를 해보고,
안 되면 기분좋게 생각하고 매도인이 원하는 금액에 계약을 해야겠다고 생각했습니다)

상대는 목소리가 아주 침착한 중년의 여성분이셨고,
역시나 계약 조건을 차분히 이야기하시고는 자신이 원하는 조건이 아니면 절대 땅을 팔 생각이 없다고 하셨습니다.
(매도가 : 7500만원,가격 조정 절대 안됨)

저는 우선 매도인에게 몇 가지를 여쭈어 보았습니다.

“선생님, 제가 선생님 땅을 오늘 보고 왔습니다. 참 좋은 땅이더군요”

“한 가지 궁금한게 있습니다만, 해당 지번의 토지위에 일부 건물(폐가)이 있던데, 그것의 소유는 누구입니까?”

“제가 땅을 사면 토지와 건물을 모두 소유하게 되는게 맞습니까?”

그러자 약간 당황한 매도인은 제가 이렇게 이야기 했습니다.

“어.. 그 건물은 저희가 10년 전에 땅을 사고 직접 올린거라 저희 건물입니다”

“당연히 땅과 건물 모두 매수하시는겁니다”

그리고 계약 조건에 대해서도 여쭈어 보았습니다.
중개 해주시는 분의 힌트로 매도인이 가계약금.중도금을 많이 원하는 것을 알고 있었지만,
다시 한번 정중하게 물어봤습니다.

매도인은 계약을 하실거면 계약금의 10%이상 (천만원이상) 많이 해주시면 좋겠다고 하셨습니다.
자기가 급히 돈이 필요할때가 있어 땅도 파는거라고 하셨습니다.

우선 잘 알겠다고 하고는 계좌번호를 넘겨달라고 했습니다.

어떤 협상의 카드가 있을지 전화를 끊고 고민했습니다.
그리고 해당 지번의 등기부등본을 열람하였습니다.
(토지부분은 나와있는데.. 건물부분은 언급이 없네?! 이건 왜 일까?)

그리고는 소유권이전을 위해 법무사 사무실에 전화를 했고
토지 위의 건물에 대한 최종 확인을 했습니다.

예전에는 건물을 등기를 가지지 않고 소유한 토지주인들이 꽤나 많이 있었다고 합니다.

해당 지번의 건축물대장을 떼니,
다 쓰러져가는 작은 폐건물의 건축물 소유자가 지금 매도인이 아닌,
1916년생으로 애초에 땅을 소유하신 전전소유주이시더군요.(아싸~~)

미등기된 건축물이 있는 토지에서 신축을 위해서는 해당 건축물을 철거 & 멸실신고를 하여야 한다고 합니다.
(철거소송 및 멸실신고를 위해서는 3~6개월이상 소요됨)
저는 이 부분이 가격 협상에 큰 역할을 할 수 있을 것으로 봤습니다.

계약진행을 위해 가계약금으로 오천만원을 다음 날 보냈었습니다.
(어차피 살 땅이라면 매도인이 변심하지 않게 가계약금을 많이 걸자! <-이 부분도 송사무장님께 배운 기술입니다 )

그리고 그 토지위에 건물 소유자가 다르니 철거 및 멸실신고를 해야한다고 매도인에게 정중하게 요청했습니다.

결국 여기저기 알아본 매도인은 1주일 뒤 저에게 계약과 관련된 협조의 문자가 왔습니다.

결국 가격에 1도 양보가 없었던 매도인은 저에게 가격협상에서 1천만원이상 네고 할 수 밖에 없는 상황으로 되었습니다.

결과적으로 보시면 공부상 서류 확인은 당연한거 아니야? 라고 생각하시겠지만,
땅을 보러 가서 작은 가건물(창고나 폐건물 등)이 있어도 그냥 계약을 진행하는 경우가 많습니다.
저의 토지에서도 처음 소유자 이후에 2번의 소유자가 바뀌었지만 지금까지도 미 등기건물로 애초 소유자이름이 등재되어있었으니깐요.

공부상 서류 확인과 임장의 중요성을 다시 한번 크게 느낍니다.

비용이 들어가는 철거는 매도자가 진행하기로 하였고,
철거 소송과 멸실신고등의 서류정리는 제가 진행을 하기로 하였습니다만,

저는 철거 소송과 멸실신고를 하는 대신 돈을 들이지 않고 이 문제를 해결할 생각입니다.

그것은 지료라는 항목을 통해 해당 미등기건물의 소유자(혹은 유족)에게 청구를 진행할 것입니다.

대부분의 경우 이렇게 하면 문제가 잘 해결된다는 것을 간접경험을 통해 알고 있습니다.

혹시 더 좋은 아이디어가 있으신 분은 댓글 달아주시면 감사하겠습니다.

부족한 저의 긴 글을 읽어주셔서 대단히 감사합니다.

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-행크알리미-


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