안녕하세요.
섹시?하진 않지만 끈기있는 뇌를 가지고 있는 행공스의 킵고잉 킵콩입니다.

오늘은 지방 구축 갭투자를 통해 수익을 냈던 경험을 공유를 해 보려고 합니다.

해당 내용은 행공스 PT 발표 때 넣었다가 시간 관계상 뺀 내용인데, 그래도 도움이 될 부분이 있을 수 있을까 싶어 글을 남겨봅니다.

저는 현재까지 공투 포함 14건 정도의 투자를 했는데요. 오늘은 그 중 지방 구축 갭투자에 대한 내용을 말씀드려볼까 합니다.

그럼 본격적으로 시작해 보겠습니다!!

첫번째 매수편~!!
남들이 미쳤다고 할 때 사라!!
킵고잉 킵콩

저는 경남 창원의 구축 아파트를 2019년 6월 30일 첫 매수를 하였습니다.

매수 당시 부동산 소장님들도 장기화된 부동산 침체 분위기 속에서 매수를 의아해 했고, 해당지역에 사는 지인 분들은 “여기를 왜사? 미쳤어~~~~”라며 경악을 하는 상황이었습니다.
돈을 벌기 위해서는
대중과 반대로 생각해야 합니다.
송사무장님
투자자로서 해당 지역은 매가와 전세가가 완벽하게 붙어 있고, 수리 후에는 플러스 셋팅도 가능한 상황이었기에 투자를 결심했는데 현장의 분위기는 아직 냉탕이라 뭔가 바닥일 수 있겠구나 하는 확신이 들었습니다!!

뭔가 지금 상황과 비슷하지 않나요??

부동산 경기가 침체되고 다들 쉬쉬 하고 있는 지금 이 시점이 나중에 돌이켜보았을 때 우리들에게 엄청난 기회의 순간이었을 수 있습니다.(송사무장님이 다양한 채널을 통해 말씀해 주시네요!! ㅋㅋㅋ)

바닥? 미래(상승)?를 알기는 힘들지만.. 본인의 공부를 통한 확신을 가지고 용기를 내었을 때!! 그것을 보지 못한 주변의 반응이 ‘미쳤다?’라면 무릎에서 바닥 언저리가 될 수 있지 않을까 하는 생각을 해 볼 수 있을 것 같습니다. 적어도 저는 그렇습니다~

두번째, 투자자 진입에 따른 전세물건 경쟁력!!
세입자용 수리 X, 집주인용 풀수리를 진행!!
저는 처음 투자를 해서 월세로 셋팅 했던 아파트를 판 돈으로 창원의 구축 아파트를 여러개 매입해서 수리 후 매가보다 높은 가격으로 전세를 셋팅했습니다.

이 당시 초기 진입하는 투자자들도 제법 있었기에 인테리어 공사를 샤시부터 화장실, 싱크대까지 모두 한S 브랜드로 바꿨어요.






인테리어 비용은 많이 들었지만, 덕분에 모두 매매가보다 높은 전세가를 받아 집 한채 당 1,000만원 수준의 갭 셋팅을 할 수 있었고 시장에 나와있는 전세 중에 제일 빨리 뺄 수 있었습니다. (2년 이후 팔 때도 컨디션이 유지 돼 좋은 조건에 거래됨!!)

그리고 저는 여러개 물건을 계약 하면서 잔금과 수리기간을 2개월 정도 차이 나도록 순차적으로 일정을 잡았습니다. 그 이유는 무엇이었을까요?!!
1번 매물 수리가 완료되고 전세를 빼면서,
2번 매물 전세를 1번 매물로 안내!!
킵콩의 매집 꿀팁!!
행크TV 백딸라에서 송사무장님께서 그러셨잖아요?!
부동산은 첫 느낌이 중요하다.
행크TV 백딸라 송사무장님
지금은 헌집이지만, 수리가 되면 이렇게 바뀐다!!(단, 수리된 모습 같은 조건으로 수리는 특약사항으로 추가!!)고~ 보여주는 거죠!!

이렇게 집을 보고 가면 대부분 다 너무 맘에 들어하면서 계약하십니다.(아니 하셨어요. ㅋ)

마지막!! 매수는 기술!! 매도는 예술?!
시장에 배액배상이 난무하면 아웃하기 시작하자!!
킵코잉 킵콩
투자를 하다보면 정말 어려운 것이 매수보다 매도 인 것 같아요.
(그거슨~ 인간의 욕심 때문이 아닌가 싶습니다. ㅋㅋㅋ)

아무조록 시장에 거래가 늘어나면서 아까는 미쳤다고 하던 분들도 ‘왜 그 때는 안샀지?’이러면서 갭이 벌어지다가 점점 가열되면서 ‘배액배상’이 난무하기 시작합니다. (그리고 이 시기에는 이제 급매는 사라지기 시작합니다!! ㅋ why? 소장님들이 급매를 다 가져 가십니다!! ㅎㅎㅎ)


– 31평 : 공투, 실투자금 각각 1,000만 원 미만, 세전 수익 2년 4개월 만에 1억 6,600만원
– 22평 : 개인, 실투금 1,000만 원, 2년 5개월 만에 세전 수익 1억 3,200만 원(현재까지 최고가)

결과론적인 내용이지만!! 저는 운이 좋게?! 그 즈음에 매도를 할 수 있었고!! 그 ‘배액배상’이 시장의 피크를 알려주는 하나의 지표라는 걸 알 수 있었습니다.

지금도 남은 물건들을 매도하고 있지만 위 사례만큼 큰 수익이 나진 않습니다.

함축적으로 그리고 결과론적으로 내용을 적었지만 지방 구축을 투자를 하면서 수시로 지방을 오가며 수리하고, 투자했던 물건 하나도 빠짐없이 보일러 동파로 교체 진행(아래집 물폭탄), 보일러 동파와 별개로 수시로 누수(3번 누수된 집도 있…) 등 정말 많은 고생을 하기도 했습니다.

아!! 추가적으로 저 아파트들은 리모델링 이슈 + 1억 미만 투자 흐름으로 인해 거래량이 폭발적으로 늘어났고 그 시기에 욕심을 버리고 1개 씩 정리를 했던 물건 입니다.(상급지 이동)

마지막으로 투자를 하면서 바닥과 최고점을 맞추는 것은 신의 영역인 듯 합니다.

그렇지만 송사무장님과 어벤져스 강사님께서 하나 같이 말씀하시는 내용이 있습니다.
싸게 사는 것이 경쟁력이다!!
행크 어벤져스
저는 일반매매로 싼 가격에 매입을 해서 수익을 실현했습니다.

그런데 행크에 와서 보니 여기에 경공매(더더더 싸게 살 수 있는!!)라는 기술 + 특수물건 + 사업 + ….. + + +
그리고 함께 공유하고 상승하는 행크의 시스템!!

느무 느무 설레이고 좋습니다!

저는 월세흐름 -> 시드를 모으기 위한 갭투 -> 상급지 이동으 순서로 투자를 진행해 왔고, 현재는 회수된 돈으로 역전세를 대비하고, 기회의 2023년을 행크에서 행공스에서 멋진 분들과 즐거운 투자를 해 보려고 합니다!!

이렇게 확신을 가지고 서로 공유하며 잃지 않는 투자 놀이터를 만들어주신 송사무장님과 모든 강사님께 감사하다는 말씀을 드리며!! 저는 앞으로 행크 기술을 1+1+1+1+…해서 더 큰 성과를 낼 수 있도록 하겠습니다.

행공스 정말 열심히 하겠습니다. 행공스 1기 화이팅!!

긴글 읽어 주셔서 감사합니다!!
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