제 경매인생 첫 낙찰물건!

3주 안에 명도를 끝낼 것으로 예상했던 물건이였지만(오만) 결국 FM대로 강제집행까지 진행 될 예정입니다 ㅎㅎ

[전입세대 없는 채무자 소유] 물건이라 원활한 명도를 기대했었는데 생각보다 이 초보자에겐 아주 애매(?)한 물건이였습니다…….

경매는 정말.. 다양한 케이스가 있다고들 하지만, 저의 경우는…
1. 경매도중 채무자 사망
2. 친정엄마에게 상속
3. 친정엄마 사망
4. 형제들에게 상속
5. 형제들 전원 상속포기
6. 왕래가 아예 없던 아주 먼~ 친척 2명에게 상속
따라서, 현 채무자 및 소유주는 해당 부동산이 어디인지도 모르고, 비밀번호? 당연히 모릅니다. 오히려 [강제개문]에 동의하고 [유체동산포기각서]만 받으면 완전 빨리 명도가 끝나겠다 싶었습니다. (이래서 3주명도를 목표로 잡았던 것..^^)

1. 매각허가결정 당일 내용증명 발송

매각허가가 나자마자 준비해둔 내용증명을 발송했습니다. 상속받은 채무자는 총 두 분이였고, 사건기록 열람하면서 메모 해 둔 현 주소로 각각 보냈습니다. 연세가 좀 있으신 분들이라, 내용은 간단명료하게, 글씨도 큼직하게 뽑았어요.

1. 나는 낙찰받은 사람이다.

2. 본 내용증명을 받은 날로부터 1주일 이내로 연락주지 않으면 협의할 의사 없음으로 간주하여 법적절차(인도명령 및 강제집행)을 진행 할 것이다.

3. 나는 해당 부동산에 대하여 강제로 개문 및 물품을 처분 할 수 있는 권한이 있지만, 강제집행을 하게 될 경우 소요되는 모든 비용을 청구할것이다.

4. 하지만 나는 서로를 위해 원만한 합의를 원한다.

4. 내가 원하는 조건은 해당부동산의 1)완전한 퇴거 2) 비밀번호전달이다. 비밀번호 전달 및 완전한 퇴거가 불가 한 경우, 3)유체동산포기각서를 받겠다.

5. 연락을 기다리고 있겠다.

다음날, 내용증명이 본인에게 배달 되었다는 걸 확인 한 뒤 심장이 마구 뛰기 시작합니다. 바로 연락오겠지!??!? 아 뭐라 대답하지?!!?!?!?(멘붕)

그런데 참 허무하게도, 두 분 모두에게 아무런 연락이 오지 않습니다. 행크 선배님들의 주옥같은 명언. 무대응이 가장 무섭다. 여기서 바로 체감합니다.

왜.. 연락이… 안오지…? 새로 개통한 세컨폰은 일주일 동안 단 한번도 울리지 않습니다….

2. 드디어 채무자1에게 연락이 오다
해당 부동산은 총 두 명의 친척에게 상속이 되면서, 채무자 겸 소유자가 두 명입니다. 편의상 남자채무자(1), 여자채무자(2)로 작성하겠습니다.

내용증명을 보낸지 딱 일주일이 되던 날, 남자채무자에게 드디어 연락이 왔습니다. 연락한 사람은 법무사였습니다. 채무자1이 내용증명을 받은 뒤 법무사를 찾아 간 모양이에요.

-법무사:
이사비 거 알아보니 보통 300만원 정도 주는거 같던데, 그정도 주고 그냥 끝내시죠. 이사비 주시면 유체동산포기각서인지 뭔지 그거 바로 써드린대요.

(300은 도대체 어디서 나온 숫자입니까 법무사님ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)

-남편:
이사비는 의무 사항이 아닙니다. 그리고 저희가 물건 내부를 보지도 않은 상태이고, 어느정도의 짐을 처리해야 할 지, 어느정도의 하자가 있을지 모르는 상황에서 바로 얼마를 드리겠다 말씀 드릴 수 없을 것 같고요. 우선 비밀번호를 알려주시면 내부를 확인 해 보고 이사비는 협의해 드리겠습니다.

-법무사:
이분은 비밀번호 모르신답니다. 갑자기 조카가 그렇게 되면서(=사망) 상속받게 된거고 거기가 어디인지도 모르세요 이분은. 독거노인이에요 이분. (저희가 계속 확답을 주지 않자) 아니면 100만원이라도 주셔요~

(응…? 왠지 여기서 갑자기 가격을 막 후려치는데.. 문득 전 소유주분의 의견이 아닌 법무사가 수수료를 좀 더 많이 받으려고 부른 금액같다는 생각이 들었습니다…)

-남편:
현재 미납관리비가 180만원 정도 있습니다. 원래는 명도 시 이 부분도 기존 점유자가 해결 하고 나가야하는 부분이지만 현재 김OO(전 소유주)님 사정은 충분히 이해 하기 때문에 저희가 관리비까지는 받지 않겠습니다. 이사비는 50만원 선에서 협의 가능 할 것 같습니다. 더이상은 어렵습니다.

-법무사:
50이요..? 허허… (매우 아쉬워하는 목소리) 흠.. 일단 말씀드려보고 연락 드릴게요.

그 뒤로 법무사는 연락이 오지 않습니다. 뭐가 그리 바쁜지, 아니 안바쁜지, 오후5시쯤 전화하면 퇴근했다하고. 별 급한게 없어 보여 저희도 차분히 대출 진행하며 기다리다 다시 한 번 연락했습니다.

50만원을 제시했으나 본인들은 100만원 아니면 협상 안하겠다고 하십니다. ………

저희는 결국 법무사가아닌 남자채무자에게 다시 한 번 내용증명을 보냈습니다.

1. 당신이 요구하는 이사비지급은 낙찰자의 의무사항이 아니다.

2. 이사비를 명목으로 명도에 응하지 않는 경우 법원에서 강제집행한다.

3. 명도의 의무를 다하지 않아 발생한 집행이므로 귀책은 당신에게 있고, 강제집행비는 전 소유주에게 청구 될 수 있다.

4. 잔여배당금중에서 약 200만원 정도 받으실 수 있을 것 같다. 만약 우리가 제시하는 50만원에 합의를 하면, 이사비+배당금 받으실거고 합의 안해주고 강제집행가면 해당 배당금액에 가압류 걸거다!! 이사비도 한 푼도 없다!!

5. 이사비지급은 법무사 통하지 않고 다이렉트로도 가능하다 (수수료 괜히 내지 말라는 뜻)

하지만 그 뒤로도 연락이 없습니다. 남자채무자에게 [문자]까지 넣어봤지만 연락은 없었습니다. 그렇게 남자채무자와의 명도는 무산(?) 이라기보단 무대응에 의한 시간이 흘러가고 있는 상황입니다.

사실 처음 100만원에 합의를 바로 볼 수도 있었지만, 아직 스스로가 이 방법이 최선인지에 대한 의문이 있었거든요. 공실 명도이긴하나, 일단 2명의 소유주와 명도합의를 해야 하는 상황이고, 합의금을 두 배로 준비해야 하는 상황에서 집 비밀번호도, 아니 거기가 어디인지도 모르는 소유주에게 개문/유체동산포기 합의서 한 장을 위해 돈을 줘야하나 싶고

그럴거면 그냥 강제집행이 나은지 도통 자신이 없었습니다.


3. 채무자2(여자)의 자택에 직접 찾아가다!

일단, 동시에 이루어진 여자채무자 분과의 명도 이야기로 넘어갑니다.

매각허가결정이 난 당일 내용증명은 동시에 같이 발송이 되었고, 이분도 바로 다음날 수령하셨습니다. 그러나 이 분도 연락이 없습니다. 남자채무자분은 그래도 합의금 조율을 목적으로 연락은 하고 있었지만 이 분은 연락조차 없습니다.

상속에 의해 채무자 및 소유주가 2명이고, 실제 점유를 하고 있지 않는 공실명도이기에, 저희는 FM대로 이 분과도 (모든 소유주와) 명도를 해야 하는 걸로 알고 있습니다.

연락처를 모르기에, 저는, 결국 사건기록에서 열람한 집주소로 찾아갑니다!!!!!!!!!!!!!!!!!

다행히 이 분도 서울에 사시고, 저희 집과도 그리 멀지 않은 곳이라, 주말 이른 저녁에 찾아갔습니다. 가방에는 혹시모를 합의금 50만원짜리, 30만원짜리 봉투 각각ㅋㅋㅋ(큰 금액 봉투를 살짝 접어서 표시 ㅋㅋㅋ)

물론 유체동산포기각서/명도합의서도 함께 넣어두고 말이죠!!!

그렇게 집 주소 달랑 하나를 믿고 찾아가긴 했는데 아주 오래된 다세대 빌라(주택) 이였어요. 몇 호인지까지는 모르는데 이거 참 난감하다 싶었지만, 일단 ‘젤 앞에 보이는 불 켜진집에 물어보자’ 하고 초인종을 눌렀는데 그 집이 채무자분의 집이 맞았습니다. 직접 문을 열어주셨어요. 오오!!!!!

처음 저희(부부)를 보시고는 아주 경계심을 드러내시면서 “아 몰라요 우리랑 다 상관없고!! 가세요 할말없어!!!!” 하며 거의 문을 닫을 뻔 했지만, 당황하지 않고 우리 부부는 나긋하게 설명을 드렸습니다.

“어머님~ 사실 저희가 낙찰자 인데요”

여자 채무자: 읭?? 그쪽들이 받은거여??? (약간 경계가 풀림. 아마 법원이던 뭔가 채무를 물으러 온 사람들이라고 생각한모양. 최대한 나긋한 목소리와 눈웃음을 장착하며, 해로운 사람들이 아님을 어필)

우리 부부: 네^^ 사실 저희가 신혼부부인데 조금이라도 돈 아껴서 집 장만하려고 경매로 받게된거거든요. (어머니 죄송해요.. 저희 매매사업자에요..)

여자 채무자: 아이고야… 그랬구만. 근데 난 몰러. 나는 그 집이 어딘지도 모르고. 생판 얼굴도 모르는 조카녀…ㄴ … 때문에 나도 진짜 여름내내 이리뛰고 저리뛰고 엄청 고생했어. (감정적인 부분은 계속 맞춰드리면서도 차근히 할말을 해 나갑니다)

우리 부부: 아이고.. 많이 힘드셨겠어요. 오늘 저희랑 합의를 하시면 이제 더이상 이런 연락이나 찾아오는 거 다 끝내실 수 있으실거에요!!!

저희가 온 이유는요, 법적으로 소유권이 넘어와도 그 집 문을 저희 마음대로 열수가 없어요. 안에 있는 짐도 저희 마음대로 처분을 할 수가 없어요. 어머니 법이 참 이상해요. 그래서 저희는 기존 소유주한테 문을 열어도 되고, 안에 있는 짐 처분해도 된다는 동의를 꼭 받아야해요. 그래서 저희한테 그 집의 문을 열어도 된다는 ‘동의’만 해 주시면 되거든요!!

여자 채무자: 나는 더이상 상관이 없어. 나는 그런 권한 다 없어.

우리 부부: 네…?

여자 채무자: 나는 한정승인인가 뭔가 받아서, 이제 그 집에대한 아무런 권리가 없어! 나랑 상관이없는 일잉께 가셔들.

저희는 ‘한정승인’이 뭔지 전혀 몰랐습니다. 언제든 문을 닫으 실 준비가 된 어머니 앞에서 네이버를 검색할 여력이 없었고, 심지어 따님분이랑 전화통화를 했는데, 따님이 정말 벼락같이 화를 내시면서…

채무자 따님: 아!!! 저희는 한정승인을 받았다고요. 저희는 이제 아무 권한이없다고요. 다 알아보고 오신거아니에요!!? (파워당당) 그니까 나머지 채무자1이랑만 연락하심 된다고요. 가시라고요#($)#@$*)ㅃ*$%#$)%*

갑자기 분위기가 감정적으로 변합니다. 본인들은 그 집에대한 아무 권한이 없다 우기셔서 우선은 한발 물러섰고, 어머님 연락처는 결국 못 받아냈고, 대신 저희 연락처만 전달 해 드리고 집을 나와야 했습니다.

여기서, [한정승인]이란?

한정승인은 ‘상속으로 취득하게 될 재산의 한도 내에서 피상속인의 채무를 변제할 것을 조건으로 상속을 승인하려는 의사표시’ 이므로, 상속재산의 청산범위에 대한 승인일 뿐 소유권이 소멸되는 절차가 아니라고 합니다. 상속받은 모든 소유권 및 채무가 소멸되는 건 [상속포기] 입니다.

즉, 이분들은 ‘상속받은 채무에 대해서, 상속받은 금액 이상의 채무에 대해서는 변제할 의미가 없다’를 더이상 소유권이 없다라고 생각하신 모양이에요. 그렇게 잘 나가던 명도가 문전박대로 끝났고, 뽑아둔 이사비(합의금)은 다시 통장에 입금. 집에 돌아와 한정승인에 대해 다시 알아보고 내용증명을 다시 보냈습니다.

내용증명을 보낸 뒤, 여자채무자분께 바로 다시 연락이 왔습니다. (이번엔 빨리 연락주셨어요 ㅎㅎ)

내용증명인지 뭔지가 또 왔는데 다 모르겠고, 본인들은 여전히 한정승인=소유권소멸을 주장하시며, 그냥 마음대로 문 따도 되고 안에있는 짐 처분해도 아무 말 안하겠다. 나는 더이상 엮이고 싶지도 않고, 배당금이고뭐고 안받고 그냥 끝내고싶다. 이렇게만 반복하셨습니다.. ㅠ_ㅠ

“어머님.. 그래도 동의서류가 있어야지 저희가 움직일 수가 있어요 ㅠㅠ” 라고 했지만 “동의서를 쓰는 자체가 본인들이 소유권이 있다고 인정하는 꼴이라 절대 쓰고싶지 않다”며… (왜요 ㅠㅠㅠ)

그냥 유선으로만, 본인은 제발 그 집과는 더이상 안엮이고싶다. 내 자식같은 사람들인데, 그냥 들어가서 잘 살아요 라며 끝내셨습니다.

이렇게 채무자1에게는 이사비 조율 실패로 연락 두절 (이 글을 쓰고 있는 와중에 좀 깎아서 합의하겠다 연락이 왓네요?ㅋ) 채무자2에게는 구두상으로만 짐을 맘대로 처리해도 된다는 녹음파일만 있는 상황에서 우리는 도대체 어떻게 진행해야할까? 고민이 되었습니다.

어느새 시간은 낙찰 후 한 달이 흘렀고 ㅎㅎㅎ 잔금납부를 1주일 앞두고 있습니다.

신탁대출로 진행하면서, 채무자의 세금체납여부 확인에 시간이 몇일 더 걸렸고, 6/1 이전에 소유권이 이전되면 세금내야하니 6/2 이후로 하자는 법무사의 의견으로 5/1 낙찰 > 6/5 대출실행 및 잔금납부 의 일정이 되어버렸거든요.

잔금납부 전 명도하겠다는 부푼 기대는 사라졌습니다.

(명도가 금방 될 줄 알고 임시저장에 ‘낙찰 3주 만에 명도한 후기!’ 라고 써놓은걸 오늘 쿨하게 ‘강제집행 갑니다’로 바꿨습니다ㅎㅎㅎ)

무튼! 일단은 ‘부동산에 얼마에 내놓음 좋을지 전화나 해보자’ 하고, 해당 빌라를 제일 잘 아는 부동산에 연락을 했습니다. 그런데… 청천벽력과 같은 이야기를 듣게됩니다. 하하하하…

부동산 사장님에 말에 의하면,,

1. 일단 본인은 그 집에 들어가봤음. (친절하게 내부 사진까지 보내주셨어요)

2. 이전 소유자를 알고있음. (지인은 아니고 얼굴만 아는사이)

3. 현재 그 집에 유족들이 살고 있을걸요? 관리비도 안 내고 있어요 영악하지 사람들이…

W..H…A……….T…?


쌓여있던 관리비 고지서

분명 임장을 갔을 때, 집 앞에 관리비고지서가 쌓여있었기에 2021년도부터 쭉- 확인을 할 수 있었거든요. 공용부분 관리비만 쌓이고 있었고, 전기사용료도 수도계측도 변함없이 일정값 이더라고요.

몇 차례 시간대를 다양하게해서 탐문수사(?) 를 갔으나 불이 켜진적도 없었기에 저희는 당.연.히 공!실! 로 생각하고 있었는데, 다시 관리사무소에 전화를 해 봤더니 아주 찜찜한 답변이 옵니다.

“전기사용은 계속 없었어서 공실은 맞는거 같은데.. 어라? 왜 올해 4월에 510원이 있지?”

510원이라.. 올 4월에만 갑자기 510원이라….? 누군지는 모르겠지만 어쨌든 그 집의 비밀번호를 알고 있고, 거주까지는 아니더라도 드나들고는 있다는 생각이 듭니다.

상속받은 채무자는 당연히 아닐거고, (아예 진짜 평생 얼굴 본 적도 없는 먼 친척이래요) 아마 사망한 최초 채무자의 형제들일 것 같습니다.

여기서 문득….그럼 누구랑 명도를 해야 하는거지? 다시.. (이제와서) 혼란이 옵니다.

공실 같기는 하나 만약 전 소유주에게 유체동산포기각서를 받아서 강제개문을 한들, 만약 집 내부에 짐들이 있다면 그건 현재 소유주의 짐이 당연히 아닐것이고, 갑자기 비번을 알고있던 기존 형제들이 본인들이 살고 있다고 우길 수 도 있는 상황인거죠.

그도 그럴 것이, 엄마(요양병원에 계셨음) 에게 해당 부동산이 상속 되었을 당시 자식들이 “아싸! 돈 안내고 여기서 잠깐 살자>_<!!" 라고 했을 수도 있으니 충분히 형제들이 비번을 알고, 짐이 놓을 수 있다는 생각이 들었습니다.


부동산 사장님이 보내주신 집 내부 사진

그렇게 기존 소유주들과의 명도는 의미가 없다는 생각으로 이어집니다.

어찌보면 저희와 같은 입장인게 아닌가 싶어요! 본인 집임에도 (소유권이 이전되었음에도) 집 내부의, 본인 것이 아닌 짐을 마음대로 처분할 수 없다는게요.

결국 저희부부는, 인도명령을 신청하고 [강제집행]을 통해 안전하게 진입(?)하기로 마음먹었습니다 ㅎㅎ

내부가 확실히 공실(짐 없음)인지 아님 누군가의 짐이 있는지를 확신할 수 없는 상황에서 전 소유주에게 출입문 개방에 동의를 받았다 한들, 안에 있는 유체동산을 임의로 처분 하면 재물손괴죄+점유물이탈횡령죄 등 형사처벌 대상이 될 수 있다하여…

첫 낙찰물건인 만큼 안전하게!! FM대로!!! 법원을 통해 집행을 진행하기로 결정!!! 했습니다.

– 마 무 리 –

사실 글로 쓰고보니 엄청 어렵고 복잡한 일 같아 보이지만, 생각보다 스트레스는 안 받고 있어요. 경매는 결국 낙찰자의 편 이라는 생각을 늘 가지고 있고, 경매를 하기로 마음먹은 순간부터 경매로 나온 물건 중에 사연없는 물건이 어디 있겠냐~ 라고 생각합니다.

무엇보다 남편이랑 같이 하나하나 분업해서 해결 해 나가다보니, 좋은 공부하고 있다 생각이 듭니다.

평소엔 의무적으로 읽으며 머리에도 들어오지 않던 명도 후기들도, 닥치고 보니 하나 하나가 다 소중해지면서 아 이게 진짜 실전공부지! 싶더라고요 ^^

– 상속에 의한 실제 부동산의 존재조차 모르는 전 소유주 (여러명)
– 그리고 정체불명의 점유자(혹은 드나드는자)
– 내부의 상황을 전혀 알 수 없는 상황

명도과정을 계속 남겨보겠습니다 ^^ 다른 분들께 조금이라도 도움이 되길 바라며..
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