안녕하세요 코트팡팡입니다.
낙찰된게 4월말이었으니 벌써 3개월하고도 절반이 지났네요?
처음에는 안전마진을 2천만원을 보고 들어간 물건인데, 세전 3천만원의 수익을 실현하기까지의 경험을 단계별로 적어보겠습니다.
일단, 낙찰까지의 내용은 아래 링크를 읽어보시고요.
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1. 전자계약
낙찰 며칠 후(마침 담당자가 휴가라서 며칠을 기다렸어요) 수자원공사 담당자의 매매계약 체결 요청 메일이 왔어요.
일정은 1주일내 계약금, 그 뒤 1주일내 잔금을 내는 겁니다.
일반 경공매와 달리 입찰을 할때 감정가 아닌 입찰금액의 2.5%만 납입하는 거라서 잔여 계약금 7.5%를 납입하면 됩니다.
2. 잔금, 소유권이전등기
소유권 이전 등기를 준비하기 위해 법무통을 통해서 법무사를 찾아봤지만, 신기하게도 단 한건의 응답도 없었어요.
하도 이상해서 고객센터 문의하니 응답 올때까지 기다리란 대답만….
결국 와이프(이하, 대표님)가 입찰전 임장가서 친해둔 부사님께 문의하여 법무사 연락처를 받아서 진행하게 되었습니다. 선택의 여지가 없었고 비교대상이 없었어요. 공과금 제외한 법무비는 25만원 수준으로 나쁘지 않은것 같아서 진행했어요.
잔금 일정에 맞춰 지정 계좌로 입금하고, 대표님은 약속된 일정에 포항으로 출동하여 무사히 소유권을 인도 받고 옵니다.
며칠 후 안 사실이지만, 같은날 다른 법인이 낙찰받아간 다른 호실은(11층) 제가 잔금치른 다음날 1.2억에 매도가 되었더라구요. 1.01억에 낙찰받아 2주만에 세전 1900만원의 수익을 실현했습니다.
이렇게 물건이 여러개 나올 때에는 빨리 잔금치르고 매도까지 하는 것도 좋은 방법이라는 생각도 들었어요.
동네 터줏대감인 아파트 상가 슈퍼마켓 사장님은 해당 단지 주위로 재건축이 진행되고 있어 추후 시세를 따라갈테니 더 들고 있으라고 조언해주셨지만, 저는 하염없이 기다리기는 싫었어요.
빨리 법인 매출을 만들고 싶었거든요. 그래서 저는 아래처럼 단계적으로 계획 짰고요.
-1단계: 기본 상태로 매도
-2단계: 일부 수리후 매도
-3단계: 전세 세팅하여 투자 원금 회수 후 기다리기
기본 상태…좀 오래돼보여도 깨끗하죠?
3. 기본상태로 매도 시도
외부 섀시가 좀 삐걱대면서 잘 열리지 않고, 도배나 싱크대 등에서 세월의 흔적이 느껴졌으나 우선은 수리하지 않고 바로 매도를 시도해보았습니다.
네고들어오면 조금 빼줄 생각으로 1.25억에 부동산 여러곳과 디디하우스에도 올려두었어요. 디디하우스에 올리고 나니 여러 부동산에서 물건을 보고 자기들도 중개를 하겠다고 연락이 왔답니다.
생각보다는 많은 손님들이 집을 보고 갔지만 계약까지 이루어지지는 않았어요. 2주 정도 기다려보아도 계약이 되지 않아서 2단계 중 기초과정에 돌입하였습니다.
4. 도배+페인트로 매도 시도
역시 포항에는 전혀 아는 사람이 없으므로 우선은 숨고에서 대략의 시세를 파악했어요.
그리고는 부사님께 소개받은 인테리어 사장님께 도배와 페인트 견적을 받아서 화이트톤으로 시공했어요. 공사 끝난 후 주말에 대표님과 같이 내려가서 집안 청소를 둘이서 땀을 뻘뻘 흘리며 했어요.
내려간 김에 하나문님이 했던 것처럼 미리 주문해둔 라탄풍의 식탁등으로 교체하고, 인근 다이소에서 매트와 슬리퍼들을 사다 놓고 제법 그럴듯 하게 꾸며놓았습니다.
사진빨입니다 ㅋㅋ
도배와 페인트로 1차 업그레이드를 끝내고 호가를 오백만원 더 올려서 다시 부동산에 뿌렸습니다.
손님들은 계속 물건을 봤지만 계약은 되지 않았어요. 섀시가 잘 여닫아지지 않는다고 집을 본 손님들이 지적했다고 그러더라고요. 혹시나 했는데 역시나 귀신같이 단점을 잘 찾아냅니다.
그래서 또 2주 정도 기다리다가 끝내 계약이 되지 않아 2단계 굳히기 단계를 진행하기로 마음을 먹었어요.
5. 샷시+싱크대교체로 매도
외부 섀시를 하기로 마음 먹은 김에 이번에는 오래된 싱크대도 바꾸고 일부 버튼이 잘 눌리지 않는 도어락까지 함께 고치기로 합니다.
약 1주일간 수리를 하였고 공사 내용 확인도 할겸 또 입주 청소를 하러 대표님과 같이 포항행!
또 한번 선풍기도 없는 실내에서 창문으로 들어오는 후끈한 자연풍에 의지한 채 땀을 뻘뻘 흘리며 입주 청소(?)를 하고나니 아래와 같이 깔끔하게 변신 성공!
역시 사진빨입니다 ㅋㅋ
들어간 수리비 보다 조금 더 호가를 높여서 부동산에 연락을 다시 돌렸답니다.
그로부터 1주일 정도 지나 집을 잘 관리해주던 부사님 통해 가계약이 되었어요.
매수인 대출이 안되면 계약 파기한다는 특약이 있긴 하였으나 다행히 대출이 잘 진행되었고, 어제 잔금까지 잘 치루게 되었습니다.
6. 최종 수익
이로써 약 3개월하고도 보름만에 세전 약3100만원 정도의 수익을 실현하게 되었습니다.
7. 마치며
이번에 운이 좋게 사택 공매 아파트가 낙찰되고, 단기간에 수리 및 매도까지 진행해보게 되었는데요.
수리를 한번에 하지 않고 단계적으로 진행하다 보니 매도까지의 시간이 좀 걸리지 않았나 싶더라고요. (청소도 매번 해야하고요) ‘이 부분이 좀 이상한데?’ 라고 생각했던 부분들은 너무나 당연하게도 예리한 매수자들의 눈을 피해갈 수는 없던거 같습니다.
결국은 할 수 있는 범위 내에서는 수리를 하게 되더라고요.
그래서 다음번에는 (물건 상태마다 다르겠지만) 조금 더 과감하게 수리 범위를 잡고 한번에 수리를 하는것도 좋겠다는 생각을 해보았답니다.
어차피 수리비만큼(혹은 그보다 더) 호가도 올리게 되더라구요!
긴글 읽어주셔서 감사합니다^^
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