[9월 2차] 엑시트스터디 3기 첫 낙찰자의 낙찰스토리 - 명도 (에어포스) - 코인트리

안녕하세요 에어포스입니다.

오늘은 8월 8일 낙찰 받은 빌라 명도 이야기를 풀어보려고 합니다.

우선 이 물건은 임장 없이 손품으로만 낙찰 받은 물건임을 밝힙니다. 2개의 지하철 노선이 들어설 예정이며 해당 역이랑 5~600m정도 되는 거리에 있는 빌라입니다. 손품상으로는 도로, 주차시설, 대중교통, 인프라 등이 나쁘지 않았으며, 주변에는 매우 노후된 빌라들이 많습니다.

현재 재개발 얘기가 솔솔 나오고 있으며, 해당 블록의 빌라들 중 신축인 편이라 재개발이 오래 걸려도 이 중에서는 오랫동안 버틸 수 있겠다 라는 생각에 입찰했습니다. 이를 감안하고 읽어주시기 바랍니다.

Step 1. 사건 기록 열람 및 복사

낙찰 후 6일 뒤인 8월 14일, 사건 기록을 열람해서 소유자겸 점유자의 전화번호를 알아내고자 연차를 내고 법원으로 향했습니다. 강의에서는 스캔을 해서 프린트한다고 들었었는데 요즘은 온라인으로 사건 기록부를 보고 체크한 기록들만 프린트 하는 방식이었습니다.

어떤 내용들을 프린트 해야할 지 몰라 모든 기록을 천천히 쳐다봤습니다. 하지만 어느 곳에도 점유자의 전화번호는 적혀있지 않았습니다. 일단 다시 사건 기록 열람하러 오기 쉽지 않으니 집에가서 내용 분석해보고 정보를 얻을 수 있겠다 싶은 것들은 모두 프린트 해왔습니다.

Step 2. 현장 방문 1

사건 열람 당일인 8월 14일, 점유자와 명도 협상을 시작하기 위해 낙찰받은 빌라로 향했습니다!

빌라의 1층 현관 비밀번호는 보통 어딘가 적혀있죠??

현관 비밀번호

네 찾았습니다 ㅎㅎㅎ 빌라 현관 비밀번호 찾기 전문가 “연시홍시”님께 배운 보람이 있군요ㅎㅎㅎ

낙찰 받은 호실로 올라가보니 나비 스티커가 붙어져 있었습니다.

아… 어린 아이랑 같이 살고 계시구나…

보통 부모님들은 이런 안좋은 일 아이에게 알리기 싫어하시니 최대한 아이가 모르게 조용히 진행해야겠다라는 생각을 했습니다.

문을 똑똑 두드려보니 집에는 아무도 없었습니다.

어떻게 할까… 고민 고민 하다가 사진과 같이 포스트잇으로 간단하게 연락 부탁드린다며 메세지를 남겼습니다. 옆집 사람이 내용을 보지 못하게 접어서 말이죠 ㅎㅎㅎ

일단 집 내부 상태를 대략적으로 파악하자 생각해서 옆집 문을 똑똑 두드렸습니다. 다행이 옆집 거주자께서 문을 열어주셨셔 다양한 질문을 할 수 있었습니다. 방음은 어떤지, 누수는 없는지, 방한은 잘되는지, 살기 어떤지 여쭤봤더니 모두다 너무 긍정적으로 답변해주셨습니다.

옆 집 내부를 보니 집 내부 인테리어도 깔끔하고, 옥상을 올라가보니 2016년식 빌라임에도 크랙하나 없이 방수가 깔끔하게 잘 되어있었습니다.

목표는 점유자를 만나는 것이었지만 포스트잇을 남겼으니 연락을 기다리기로 하고 철수했습니다. 이날의 수확은 빌라가 잘 지어졌고, 관리상태도 훌륭하다는 정보를 얻은 것이었습니다. (정말 다행이네요. 입찰 전에 확인했어야 했는데 많은 패찰로 임장을 귀찮아 했던 과거의 저를 반성합니다.)

Step 3. 현장 방문 2

첫 방문 후 점유인으로부터 연락이 없어 점유자분께서 버티시려는 생각이신건가? 라는 생각이 들었습니다.

8월 17일 빌라로 다시 한 번 찾아갑니다. 그러나 빌라 안에는 사람이 없습니다.

하… 어떡하지 연락 오길 기다려야하나…어떻게 해야할까… 고민하다 생각난 아이디어!!!

이 빌라는 외부 관리 업체와 계약을 해 관리를 하고 있었습니다. 그렇기 때문에 관리 업체를 통해 점유자와 연락할 수 있지 않을까? 라는 생각을 했습니다. 현관에 붙은 관리 업체 전화번호를 보고 연락했습니다.

관리업체 : 여보세요?

에어포스 : 아 네 안녕하세요. ㅇㅇ빌라 관리업체죠?

관리업체 : 네 맞습니다.

에어포스 : 다름이 아니라 이번에 ㅇㅇㅇ호를 낙찰받은 낙찰자 대리인입니다. 점유자분과 연락을 해야해서 집에 찾아왔는데 안계시네요. 혹시 전화번호를 받을 수 있으실까요?(개인정보보호 얘기 하시겠지?)

관리업체 : 개인정보보호 때문에 안됩니다.

에어포스 : (역시 ㅋ) 그럼 낙찰자 대리인으로부터 연락왔다고 전달 부탁드려도 될까요? 지금 번호 전달해주시면 됩니다.

관리업체 : 네 알겠습니다~
점유자와의 연락에 대한 하나의 가능성을 열어뒀다는 홀가분함을 얻으면서 집에 가려던 찰나…
점유자에게서 전화가 왔습니다.
에어포스 : 여보세요?

점유자분 : 네 안녕하세요. 오늘 아침에 포스트잇 보고 연락드린다는 것을 깜빡했네요.

에어포스 : 네 안녕하세요. 낙찰자 대리인입니다. 제가 연락드린 이유는 점유자분께 앞으로 어떤 프로세스로 남은 절차가 진행되는지 알려드리고자 관리사무소를 통해 연락드렸습니다. 기분 상하셨다면 죄송합니다.

점유자분 : 아 괜찮습니다.

에어포스 : 혹시 앞으로 어떻게 진행되는지 알고 계시나요? (경매 좀 알고 계시려나?)

점유자분 : 대충은 아는데요, 나가긴 나가야 하는데 식구도 많아서 지금 집을 알아보는데 돈이 조금 부족해서요.. 계속 집을 알아보고 있긴 하거든요? 제가? 혹시 이게 언제까지 비워드려야 하나요? (경매 잘 모르시는구나? 오케이 오케이 좋아)

에어포스 : 낙찰자분께서 잔금 납부하신 이후에는 감정평가금액의 1%를 월세로 지불하셔야 합니다. 그렇기 때문에 최대한 빨리 나가시는게 좋지 않을까 생각합니다.

점유자분 : 그러면 제가 돈을 조금 모을동안 월세로 살면 안될까요? (오호라… 이러면 인도 명령이 안된다고 했지?)

에어포스 : 낙찰자분께서 직접 들어오실 예정이라 그건 힘들것 같습니다.

점유자분 : 우선 최대한 빨리 집을 알아보겠습니다. 낙찰 금액에서 얼마나 돈이 남을지도 모르고.. 제가 솔직히 말하면 남는 것을 보고 집을 구하려고 하거든요?(경매 잘 모르시는구나?? 그러면 안되는데…)

에어포스 : 경매 절차 상 배당 받으시려면 낙찰자분의 인감증명서와 명도 합의서가 있어야 배당을 받으실 수 있습니다.

점유자분 : 아… 근데 제가 지금 압류 걸린게 많아서… 다 빠지고 나오지 않나요?

에어포스 : 네 그렇습니다. 다 빠지고 나옵니다.

점유자분 : 그럼 이게 얼마 남는지는 확인이 안되는건가요? (사건열람할 때 교부청구서 뽑아놓길 잘했다!!)

에어포스 : 대략적으로는 제가 확인해서 알려드릴 수 있습니다.

점유자분 : 혹시 확인 부탁드려도 될까요? 그 금액에 맞춰서 집을 알아봐야할 것 같아요.

에어포스 : 그럼 제가 대략적으로 확인해서 내일 오전 내에 알려드리겠습니다.

점유자분 : 네 알겠습니다. 감사합니다.
이렇게 점유자분과의 첫 대화는 마무리 되었습니다.

녹음본을 다시 들어보니 목소리에 떨림이 있고 필러도 사용하며 말도 약간 더듬는거 보니 스피치 연습을 더 해야할 것 같네요 ㅎㅎㅎ

이 날 저녁, 사건열람할 때 뽑았던 교부청구서를 보고 얼마나 남는지 계산을 해봤더니… 이런…. 0원입니다. 아니요? 오히려 모두 변제되지 않더라고요. 점유자분께 안타까운 소식이라 전달드리기 죄송스럽지만… 명도는 진행해야하니 전달드렸습니다.

Step 4. 경매 절차 안내

배당을 하나도 못받는 다는 문자를 보낸 이후 답장을 받지 못했습니다.

다음날인 8월 18일, 점유자분께 연락을 했더니 문자 확인 했고 알겠다 고맙다고 말씀해주시더군요. 그래서 저는 앞으로의 경매 절차를 문자로 안내드리겠다 하고 전화를 종료했습니다. 제가 보낸 문자는 아래와 같습니다.

문자에는 경매 절차와 이사비에 관한 내용을 담았습니다.

이사비는 날짜별로 차등지급한다는 내용을 담았고, 이렇게 한 이유는 납기가 있어야 점유자분께서 조금 더 빠르게 이사할 집을 구할거라고 생각했기 때문입니다.

Step 5. 내용 증명 발송

시간이 조금 지나고… 8월 22일, 와이프에게 부탁해 점유자에게 내용증명을 발송했습니다.

내용증명을 발송하면 점유자에게 압박이 된다고 배웠습니다. 아울러 나중에 이 내용증명을 보냈다는 사실이 있으면 법적인 우위를 점할 수 있다고 알고있죠.

Step 4. 에서 전화연락한 후 내용증명까지 발송했는데 한동안 점유자로부터 연락이 없었습니다. 하지만 명도가 안되면 어떡하지? 라는 걱정이나 조급함은 하나도 없었습니다. 왜냐하면 “점유자분께서 끝까지 버티시면 강제집행 해야지”라는 마음이 있었기 때문입니다.

Step 6. 잔금 납부 그리고 인도 명령

법무사, 대출상담사와 협의를 해서 9월 14일 잔금 납부하기로 정했습니다.

잔금 납부를 언제할까 고민이 참 많았습니다. 낙찰 받은 이후 대출 금리를 알아보는 대출 기준 금리가 상승하고 있었습니다. 미국의 경기 관련 지표도 탄탄하며 유가도 상승하고 있어 잔금 납부 기간 안에는 꾸준히 상승할 거라 예상했죠.

그리고 최근 문제가 되었던 50년 만기 주택담보대출에 규제가 생기면서 농협은행 기준 8월이 50년 만기 상품 사용할 수 있는 마지막 기회였습니다. (농협은행이 금리가 가장 저렴했습니다)

이자를 몇칠 안내는것과 금리가 조금 상승하는 것 중 어느 것이 이득이 될까라는 고민을 많이 했습니다.

결론은 이자를 조금이라도 낮추자!

사무장님(송사무장님 아님 주의)께 최대한 빨리 잔금을 납부하고 싶다 전달드린 후 결정된 날짜가 9월 14일입니다. 사무장님께 잔금 납부를 부탁드리면서 인도 명령은 서비스로 해달라고 부탁드렸습니다.(인도명령은 어렵지 않기 때문에 보통 서비스로 해주십니다)

최종 대출은 다음과 같습니다. 농협은행, 50년 만기, 모든 부수거래 포함 4.17%, 비거치, 5년 고정금리 후 변동금리, 중도상환 수수료 3년 1.2%(선형적 차감)

Step 7. 점유자의 이사집 계약

잔금 날짜가 결정된 후 점유자분께 오랜만에 연락드렸습니다.

점유자분을 배려해서 최대한 잔금일을 늦췄다는 내용(잔금 납부 이후 월세를 내야한다고 안내드렸기 때문)과 이사비 추가 지급을 검토하기 위해 집 내부 사진을 부탁드렸습니다.

집 내부 사진은 집을 망가트리고 나가는 명도 케이스가 있다는 경험담을 봤기 때문에, 미리 집 컨디션에 대한 증거를 모으기 위함이었습니다.

하지만… 점유자분은 답장이 없었습니다 ㅜ_ㅠ

사실 이 글에 드러나지는 않았지만 매번 문자에 답장이 잘 없으셨습니다. 그래서 전화를 하곤 했죠.

이번에도 9월 9일 전화를 드려서 문자 내용을 다시 한 번 브리핑 해드리고 집 내부 사진을 보내주신다는 답변을 받았습니다. 하지만… 또 사진을 안보내주셔서 다음날 바로 문자를 보냈습니다.

오케이!! 보내주시겠찌!!! 하며 기다리는데… 다음날 보내주시더라고요 ㅎ_ㅎ

집 내부 사진 받기 성공!!! 하하하하하하.
이 사진 받으니 기분이 참 좋더군요. 증거를 모았다는 마음의 편안함 때문일까요? ㅎㅎㅎ

문자를 받은 후 점유자분께 전화가 왔습니다.
에어포스 : 안녕하세요?

점유자분 : 아 네 안녕하세요. 일단은… 집을 알아보고 가계약금을 냈어요… 이제 잔금만 치르면 되는 상황이라 돈을 알아보고 있는 상황인데, 혹시 대출쪽에 아시는 분이 계시나요?

에어포스 : 대출쪽이요?

점유자분 : 제가 잘 몰라서… 아들 이름으로 대출을 받으려고 해요. 아들이 고등학교 졸업하고 일을 하고 있는데 월급은 들어온지 3, 4개월 됐는데 저번 달부터 다른 일을 하나 더 해서 한 달에 5~600만 원 받거든요. 이 상황에서 대출을 받을 수 있을까 해서요. 제가 솔직히 지금 이사가는 곳이 보증금 2000만원 짜리 월세인데, 최대한 대출 받아서 해결하려고 하는데 대출쪽에 아시는 분이 있으시나 해서요.

에어포스 : 일단 제가 대출 관련해서 아시는 분은 없습니다. 그래도 대출 관련해서 최대한 알아보고 연락드리겠습니다.

점유자분 : 네 감사합니다.
이 연락 이후 인터넷 검색을 통해 대출을 알아보고 연락을 드렸습니다.