경매공부하고싶으시다구요?

안녕하세요.
행크 안에서 2년안에 벼락부자가 될
2년안에 벼락부자입니다.

경매공부하고싶으시다구요?
경매공부하고싶으신 초보자분들을 위한 글입니다.

1. 경매공부의 완성
부동산 경매 투자를 성공적으로 시작하기 위해 마스터해야 할 핵심 단계는 생각보다 단순하며, 다음 두 가지만 충족하면 공부가 끝났다고 볼 수 있습니다.

1) 권리 분석
일반적인 인식과 달리 경매에서의 권리 분석은 복잡한 법률 지식보다는 핵심 원리만 파악하면 충분히 쉽고 빠르게 익힐 수 있는 부분입니다.
권리 관계를 정확하게 파악하여 인수해야 할 위험 요소가 있는지 판단하는 기초 작업입니다.

2) 시세 조사 및 원가 계산
권리 분석보다 훨씬 중요한 단계로, 정확한 매도 가능 가격을 산정하는 것이 핵심입니다.
주변의 급매물 시세까지 포함하여 내가 경매로 취득한 후 얼마에 팔 수 있을지 구체적인 시장 가격을 조사해야 합니다.
조사한 가격을 바탕으로, 취득세, 명도 비용(이사비용), 이자 비용 등 모든 부대 비용을 포함한 총 원가를 계산해야 합니다.
최종적으로 이 비용을 제외하고도 확실한 수익 마진이 남는지 확인하는 단계까지 완료되면 공부가 완성된 것으로 간주합니다.

2. 투자 실력 향상을 위한 단계별 접근
1) 쉬운 물건으로 시작하기
처음에는 아파트나 빌라와 같이 상대적으로 권리 관계가 단순한 쉬운 물건을 대상으로 권리 분석부터 원가 계산까지의 ‘한 사이클’을 직접 경험해 보는 것이 중요합니다.
성공적인 첫 경험은 이후 투자를 즐겁고 자신감 있게 이끌어 나갈 수 있는 주춧돌이 됩니다.

2) 점진적인 학습
기본을 마스터한 후에는 한 번에 어려운 특수물건을 다루려 하지 말고, 하나씩 추가로 학습하여 경험치를 쌓아 나가야 합니다.
기본적인 투자 경험이 쌓이면 특수물건이나 다른 종류의 부동산(상가, 토지 등)도 훨씬 쉽게 도전할 수 있게 됩니다.

3. 상가 투자 시 추가 고려사항
상가에 투자할 때는 주거용 부동산과 달리 추가적인 요소에 집중해야 합니다.
임대 및 공실 현황 파악: 현재 상가의 공실률과 임차 현황을 정확히 조사해야 합니다.

임대 수익과 매매 가격 연계: 임대료를 통한 순수익이 얼마인지 계산하고, 이를 바탕으로 해당 상가의 적절한 매매 가격을 결정해야 합니다.

업종 이해: 해당 상가에 입점 가능한 업종, 또는 현재 입점한 업종의 수익성 (임차인이 월세를 내면서 얼마를 벌고 있는지)까지 파악한다면 투자의 확신을 높일 수 있습니다.

4. 성공적인 경매 투자의 철학
안전 마진 확보: 부동산 경매는 일반 매매의 급매물 가격보다 더 낮은 금액으로 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 이처럼 가장 저렴하게 매입하는 것이 곧 안전 마진을 확보하는 길입니다.

가격에 집중: 시장의 불안 심리(금리 인상, 가격 하락 등)는 정책으로 인해 극단적인 상황까지 가지 않도록 조정될 가능성이 높습니다. 투자자는 외부 변수에 대한 두려움을 극복하고 매입하는 가격 자체에 집중해야 합니다.

부동산 본질 파악: 겉포장에 현혹되지 않고, 본질적으로는 문제가 없으나 주인의 잘못된 운영이나 관리가 미흡하여 현재 가치가 저평가된 물건을 찾아내어 가치를 올리는 것에 초점을 맞추어야 합니다.