상가는 일반적으로 1층 상가가 지상층 상가에 비해 비싸다. 이유는 지상층 상가에 비해서 노출과 이동 접근성이 좋기 때문이다. 1층 상가는 지상층 상가에 비해 수익률이 낮더라도 일반적으로 매도가 더 쉽다.
또한 지상층 상가에서 더 높은 층에 위치한 상가의 임대료가 더 저렴할 것이라는 고정관념이 있다. 예를 들어 8층 상가는 3층 상가의 임대료 보다 더 저렴할 것이라는 생각이다.
그러나 상가에 대한 이러한 고정관념과 편견은 실제 데이터와는 다르다. 현장 임장을 통한 상가 입지분석 하며 쌓여 온 데이터와 상권의 업종 및 입지의 특성을 이해할 수 있을 때 비로소 보이는 것들이다.
대다수 상가투자자들의 1층과 지상층 상가의 고정관념과 편견을 가지고 있기 때문에 현장 임장과 입지분석 등을 통한 정확한 판단기준을 가지고 있다면 남들 보다 더 좋은 기회를 잡을 수 있다.
다른 경쟁자들에게 상가는 리스크가 많은 어려운 종목이지만, 꾸준한 분석과 임장을 통해 쌓여진 차별화 된 지식과 데이터는 판단 기준이 된다.
인천의 강남으로 불려지는 송도 국제도시의 송도 1공구는 채드윅 국제학교 포함 명문 초,중고 학군과 소득수준이 높은 아파트 배후세대가 있는 상권으로 상가 경매매물이 종종 나온다.
송도 1공구의 커낼워크는 유럽형 스트리트 몰로 김연아가 30억을 투자했다가 폭망한 곳으로 한동안 뉴스에서 화제가 되었던 곳이다.
송도 1공구의 위치한 1층 상가 경매물건으로 전용 13평, 감정가 8.32억, 5명의 입찰자가 들어와 5.2억에 낙찰이 되었다.
위 1층 상가가 과연 5.2억의 가치가 있는지 복기임장과 분석을 통해 알아보고 상가를 보는 안목을 넓히고자 한다.
먼저 상가 투자의 대전제는 “누가 내 상가를 이용할 것인가?” 에서 시작한다. 이것에 대한 접근방법은 수요 대비 공급, 배후세대수, 세대수별 업종, 배후수요의 소득수준, 소비특성, 상권특성, 이동동선 등 여러가지 포인트가 있으나,
가장 먼저 선행되어야 할 것은 전체적인 상권에 대한 이해이다.
송도는 갯벌이었던 곳을 매립하여 조성된 매립지로 1994년부터 매립 공사를 시작하여 현재도 일부 지역(11공구 등)에서 매립이 진행 중이며, 서울 여의도 면적의 17배에 달하는 부지에 고층 건물과 아파트가 들어선 계획도시이다.
매립지에 계획된 신도시로 송도는 도심 내 주요 도로가 왕복 8차로이고, 이면 도로 역시 왕복 4차로가 대부분이다. 인천 1호선, 지하철역이 개통되어 있으나, 지하철로 송도 구석구석 이동하기 쉽지않고 대중교통 버스 등이 불편하다.
의미는 길거리에 걸어서 이동하는 유동인구가 드물고 대부분이 차량을 이용하고 가까운 거리여도 걸어 다니기에 불편하므로 소규모 상권 형성이 되어있지 않고 상권은 아파트 단지 내 상권과 대형 상권(송도 현대 아울렛, 트리플 스트리트, 홈플러스, 롯데몰 등) 위주의 전체적인 상권 특성이 있다.
해당물건은 9300세대 배후수요를 가진 상권으로 송도 내 대형 상권을 제외하고 상권다운 상권이 형성된 곳이다.
입지를 조금 더 살펴보자면 배후수요의 이동동선이 형성되는 1,2,3 위치 중 1번이 가장 활성화 되어있다.
2번 위치는 아래와 같이 주차장으로 통행이 막혀있어 유동인구가 적고, 3번은 이론상 1번과 동일한 유동인구를 가져야 하나, 1번 보다 상권이 활성화 되어있지 않다. 현장을 확인해야만 알 수 있는 사항이다.
임대시세 또한 위 분석과 임장 시 확인되었던 활성화 여부에 따라 정확히 반영되어 1번 위치의 1층 평당 임대시세가 가장 높음을 알 수 있고 오른쪽 공원(벽)으로 갈 수록 임대시세는 10만원대로 낮아진다.
문제는 해당 경매물건의 입지인데 지도상 파란색 원의 위치가 공영 주차장으로 배후수요의 이동동선을 막아 통행의 제한이 있기 때문에 비록 1층 상가이나 입지상 상당히 불리한 입지임을 알아아야 한다.
송도 1공구 상권의 특징은 9300세대 배후수요로 이루어진 근린상권으로 오로지 학원,병원이 주요 업종으로 이루어진 상권이다.
아파트 전면 학원,병원업종인 대로변 바로 뒤 이면도로로 들어가 해당 경매물건 위치로 거쳐갈 때 특이한 점을 볼 수 있는데 상가건물이 아닌 주상복합 아파트가 있고 1,2층은 상가공급이 많아 모두 공실상태로 임대 현수막으로 도배가 되어있는 것을 볼 수 있다.
물건지가 있는 그 다음 이면도로의 전경으로 식당과 커피숍, 빵집 등 근린생활 업종으로 구성이 되어있다.
1층, 13평 해당 상가물건은 부동산 중개소를 통해 확인결과, 임장 시에 공실 상태였는데 낙찰 후 1년간 공실인 상태이다. 중개소에 내놓은 임대료는 평당 17만원으로 확인 되었다.
이 1층 상가는 공실인 분명한 이유가 있다.
첫째, 수요 대비 상가 공급이 많다. 주변 공실 상가가 많으므로 임차인 입장에서 선택의 여지가 있기 때문에 임대료를 내려서 내놓더라도 임차를 맞추기가 쉽지 않다.
둘째, 공영 주차장 위치로 인해 배후수요의 이동동선에 벗어나 있는 입지이다.
셋째, 송도 1공구는 채드윅 국제학교, 명문 초,중,고등학교 교육을 위해 멀리서 찾아와 거주하는 입지적 특징으로 배후세대의 학원,병원 업종의 수요만으로 특화되어 있고 쇼핑, 음식점 등은 3km 이내 ‘송현아 상권’과 같은 대형상권을 이용한다.
송도에 형성된 상권에 1층 상가라는 이유로 5명이 입찰하여 5.2억에 낙찰되었으나, 해당 상가는 낙찰 후 1년째 공실 상태로 대출 80% 시 월 대출이자는 매달 173만원씩 나간다.
이 물건은 현장임장과 입지분석을 통해 입찰하지 말아야 할 물건으로 걸러야 하지만 굳이 입찰을 들어가야 한다면 추후 매도까지 고려하여 수익률 6%보다 높은 수익률로 입찰가를 더 낮게 산정하였어야 했다.
코로나와 같은 금리 인상 시에 금리가 6% 이상이 될 경우 들어오는 월세보다 대출이자가 더 높을 수도 있기 때문이다.
평당 임대료 17만원, 월 임대료 230만 원에 임대가 맞춰졌다는 가정 하에 수익률 6%일 때 적정상가금액은 4.9억으로 계산되는데, 평당 임대료 17만원에 내놓아 1년 동안 임대가 맞춰지지 않았다면 평당 임대료는 17만원 보다 더 낮아져야만 한다. 평당 임대료가 14~15만원으로 낮아지더라도 임대가 맞춰질지 알 수 없다.
결론은 낙찰 받아서는 안되는 물건을 높은 금액에 받아 애물단지가 된 경우이다. 차순위 금액도 낙찰자와 근소하게 차이가 났는데 이 물건에 입찰한 5명은 무슨 생각으로 몰렸던 것일까?
1층 상가가 안전하다는 고정관념 때문에 현장에서도 보고싶어 하는 것만 보았을 수 있다.
책상에서 아무리 날카롭게 분석을 한들 현장에서만 보이는 것들을 놓치면 반쪽 분석일 수 밖에 없는 것과 같이 현장 임장 전 세부적인 사전 입지분석 없었다면 아무리 현장을 둘러 보고 발품을 팔아도 눈 뜬 심봉사와 같이 아무 것도 보이지 않을 수 있다.
1층 상가라는 허울에 실투자금 1억이 들어가 매달 173만원 대출이자를 1년 동안 내며 아직도 공실 상태로 가슴을 졸이며 후회만 남은 실패한 투자가 되었다.
1층 상가이기 때문에 안전하고 지상층(6층) 상가이기 때문에 리스크가 크다고 생각하는 1차원적인 단순한 관점이 아닌 상가는 “누가 내 상가를 이용할 것인가?” 라는 물음에서 차근차근 접근하여야 한다는 교훈을 주는 투자 인사이트를 얻을 수 있는 사례이다.
