부동산 경매 초보를 위한 발품(현장 방문) 임장방법

경매 진행 중인 물건정보를 온라인으로 충분히 찾아봤다면 이를 현장에서 확인할 차례입니다.

요즘 현장 임장은 인터넷을 통해 찾은 정보를 점검하고, 그 외 부분들에 대한 정보를 얻는 순서로 진행하는 경우가 많습니다.

물론 빌라, 상가와 같은 현장상황이 중요한 분야는 반드시 직접 눈으로 확인하고 입찰해야 합니다.

현장 임장방법을 쭉~따라가 보겠습니다.

① 일단 동네부터 한바퀴 돌아보자

온라인상에서는 입지가 좋아 보이는데 막상 가보면 실제로는 꽝인 경우가 종종 있습니다.

도로가 좁다든지, 경사가 상당하다든지, 주변이 허름하다든지, 분위기가 썩 좋지 않다든지…

찍어둔 물건을 살펴보고, 주변을 걸으며 장단점을 파악합니다. 이후 차량을 이용해 조금 더 넓게 둘러봅니다. 주로 확인할 사항은 학교, 병원, 편의시설, 공원과 같은 거주에 필수적인 부분입니다.

② 어느정도 감이 온다면 부동산을 방문하자
온라인으로 시세와 실거래가를 확인했다고 해도 반드시 물건 주변의 부동산에 방문해 시세를 확인해야 합니다.

일부 부동산은 매수자가 최저가 매물만 보고 연락한다는 것을 이용해 허위매물이나 이미 거래된 물건을 계속 게재하는 경우가 있기에 단순히 최저가만 보고 부동산을 고르는 것은 추천하지 않습니다.

공인중개사 성향에 따라 같은 물건을 다르게 평가하기도 합니다. 적극적으로 영업하는 부동산 한곳만 들렀다면 자칫 부풀려진 가격만 믿고 높은 금액으로 낙찰받은 뒤 제대로 수익을 얻지 못할 수도 있다.

부동산을 방문할 때는 온라인에서 본 물건이 허위매물이 아닌지, 가격이 너무 부풀려지거나 낮게 평가된 것은 아닌지 알아봐야 합니다. 최소 세 곳 이상은 방문하는 것이 좋습니다.

③ 체납관리비를 알아보자
입지와 시세파악이 끝났다면 물건 자체의 문제를 파악하러 갈 차례입니다.

집이 경매로 넘어가면 관리비를 안 내고 사는 사람들이 많습니다. 대법원 판례상 체납관리비는 낙찰자가 인수하는 조건으로 처리되기 때문입니다. 그래서 입찰 전 관리사무소에서 밀린 관리비가 얼마인지 파악해야 합니다.

이때 관리사무소에 물어봐야 할 내용은 ‘전체 체납관리비 중 공용부분 해당 금액, 연체이자, 연체기간’ 3가지입니다.

관리비는 공용부분과 전용부분으로 나뉩니다. 낙찰자가 인수해야 하는 것은 공용부분의 관리비에 한정됩니다. (연체이자는 인수X)

연체기간을 꼭 알아야 하는 이유는 ‘3년이 지난 체납관리비’는 낙찰자가 인수하지 않아도 되기 때문입니다.

관리사무소에서 낙찰자에게 전액을 납부하라고 할 때도 있고, 금액을 특정하기 애매한 경우도 있습니다. 일단 전체 금액을 인수한다고 생각하고 조사하되, 낙찰 후 위와 같은 근거를 바탕으로 관리사무소와 협의해 인수해야 할 관리비를 줄이면 됩니다.

공용관리비 연체내역을 개인정보라며 알려주지 않는 관리사무소도 있습니다. 이 경우 체납된 아파트 관리비 전체 금액의 60%정도가 공용부분이라고 생각하면 적당합니다.

집이 공실로 오래 방치되었거나 분양 후 입주한 적 없는 물건이라면 체납금액 전체가 공용관리비일 수도 있습니다. 이 경우에는 더 정확하게 조사해야 합니다.

④ 정확한 매도가격 산정을 위한 현장조사방법

카페에서 ‘이번에 처음 낙찰을 받았는데 입찰 전에 파악한 매도가에 팔릴지 모르겠다’는 걱정을 자주 봅니다.

대답은 뻔하죠.

“팔리는 가격에 내놓으면 팔립니다.”

정답이지만, 이것만으로는 불안한 마음이 쉽사리 가라앉지 않습니다.

초보 투자자 대부분은 부동산에서 무엇을 어떻게 물어봐야 하는지 모릅니다. 그래서 단순하게 ‘이 물건을 얼마에 팔 수 있는지’ 정도만 소극적으로 물어보고 돌아옵니다.

부동산은 가격이 정해진 물건이 아니잖아요. 외부상황과 조건은 물론 동과 층, 인테리어 여부에 따라서도 가격이 확 달라집니다. 아래 5가지 질문을 적어뒀다가 부동산에 방문할 때마다 활용하면 큰 도움이 될 것입니다.

1) 현재 최저 매물 가격이 얼마인가요?

낙찰받은 물건이 최저 매물 가격과 같거나 더 낮다면 쉽게 매도될 가능성이 높다. 따라서 최저 매물 가격을 일차적으로 파악한다.

2) 급매물 다음 물건은 얼마인가요?

급매물이 5억원인데 다음으로 저렴한 물건이 5억3천만원이라면, 낙찰받은 물건을 5억2천만원에 내놓을 시 5원짜리 물건이 거래되면 내 물건이 다음 차례가 됩니다.

3) 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격은 얼마인가요?

해당 물건과 경쟁이 될 물건이 얼마나 시장에 나와 있는지 파악한다. 비슷한 물건이 많다면 선택의 폭이 넓어지기에 내 물건을 원하는 가격에 매도하기 어렵다.

단순히 최저가만 파악할 것이 아니라, 동·층·향·인테리어 유무 등 유사한 조건을 갖춘 물건들의 매물 가격도 조사해야 한다.

4) 저층과 탑층은 얼마에 거래되나요?

입찰할 물건이 중간층이더라도 저층과 탑층의 가격을 알아두는 것이 좋다. 만약 중간층 급매물에 비해 저층 가격이 많이 낮다면 매수자가 저층을 선택할 여지가 충분하기 때문이다.

5) 그 물건이 거래가 잘 안 되는 이유가 무엇인가요?

공인중개사가 해당 물건이 쉽게 거래되지 않을 거라고 말한다면 분명 이유가 있을 것이다.

시장 분위기상 수요가 없는 것인지, 주변 분양 물량이 많아서인지, 아니면 물건 자체의 하자가 있거나 가격이 맞지 않기 때문인지 반드시 파악해야 한다.

위 질문을 모두 체크해야 하는지, 굳이 그렇게까지 알아봐야 하는지 부담스러울 수도 있습니다. 그럼 다 제쳐두고 이것 한가지만 스스로 물어보세요.

“나라면 이 가격에 살까?”

Yes!라고 답할 수 있다면 적당한 매도가격을 파악한 것입니다.

더 자세한 내용은
「싱글맘 부동산 경매로 홀로서기」,
「경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?」 등에서 확인할 수 있습니다.