부동산 경매 초보를 위한 손품(온라인) 임장방법

경매공부는 무조건 많이 임장해보는게 큰 도움이 됩니다.

하지만 정보가 부족한 상태에서 무작정 찾아가봐야 무엇이 중요한지 파악하기 어렵습니다. 큰맘먹고 부동산 문을 열었다고 해도 환대받지 못할 가능성이 높습니다.

현장을 방문하기 전 온라인으로 정보를 파악하고 분석까지 마치면, 마치 잘 준비된 해외여행을 하는 듯한 기분이 듭니다. 물론 임장도 효율적이고 원하는 정보도 충분히 얻겠죠.

특히 습관처럼 물건을 조사하고 임장하는 체크리스트를 만들어두면 훨씬 편하게 부동산 공부를 이어갈 수 있습니다.

① 유료경매사이트를 100% 신뢰하지 말자

유료경매사이트에서 제공하는 정보가 틀릴 가능성은 많지 않습니다.

그렇다고 100%완벽하다고 볼 수도 없습니다.

공고문에 있는 현황조사서와 매각물건명세서, 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보고 권리관계를 스스로 분석해보는 습관이 필요합니다.

그 다음 감정평가서를 확인합니다. 감정평가서는 물건의 상태와 가치를 파악하는데 도움이 됩니다. 주변 시세와 함께 비교해보면 대략적인 동네의 가치까지 판단할 수 있습니다.

(행크옥션에서는 KB시세까지 한 페이지에서 확인할 수 있습니다)

② 입지의 장단점을 파악하자

서울 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크(개포주공1단지) 2018년, 2025년 같은 위치 로드뷰

먼저 네이버 다음 지도를 통해 교통편의성을 확인합니다.

대형마트, 공원, 산책로 등의 편의시설이 주변에 있는지 살펴보고, 초・중・고등학교의 위치와 선호하는 학군을 알아봅니다. 상가는 더 철저한 상권분석이 필요합니다.

이는 호갱노노, 리치고, 밸류맵, 아실, 디스코 등 부동산 관련 애플리케이션을 통해 쉽게 비교해볼 수 있습니다.

모든 기간의 로드뷰와 3D지도를 이용해 현재 물건의 상태를 시각적으로 분석하고 해당 지역의 변천사를 살펴보는 것도 지역의 성장화 향후 가치를 파악하는데 도움이 됩니다.

현장에서는 대부분 ‘긍정적인 이야기’만 하기 때문에 부정적 요소, 특히 쓰레기 관련산업이나 축사 등 가격을 떨어트리는 요인에 대해서도 잘 알아봐야 합니다.

③ 정확한 시세를 파악하자

행크옥션 지도찾기(KB시세를 함께 확인할 수 있습니다)

국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 동산을 매매하고 신고한 거래 가격과 임차인이 전입신고하고 확정일자를 받은 계약서상의 전월세 가격을 검색할 수 있습니다.

KB시세 역시 필수입니다. KB시세는 아파트나 오피스텔을 담보로 대출을 실행할 때 은행에서 기준으로 삼는 금액이다.

다음으로 네이버부동산 호가를 확인합니다. 보통 호가는 실거래가보다 높다는 것을 염두하고 실거래가 범눠와 호가 범위를 알고 있어야 합니다.

④ 초보는 쉬운 물건부터 시작하자

이제 물건을 하나 골라봅시다.

막상 클릭해보면 걱정이 막 들고, 망설여지고, 권리분석이 맞을까, 명도가 다들 어렵다는데… 아직 본격적으로 발도 안 들였음에도 두려워집니다.

그런데 낙찰 이후 과정은 대부분 크게 어렵지만은 않습니다. 부동산의 가치와 낙찰가만 고려하면 되지, 그 이후가 걱정돼 입찰조차 못하는 일은 없어야 합니다.

그래도 초보자 입장에서 ‘쉬운 물건’만 골라 보는게 좋겠죠. 임장하다 정말 괜찮으면 입찰하게 될 수도 있으니까요.

이 경우 딱 2가지만 살펴보면 됩니다.

4-1 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건

말소기준권리가 근저당이든 가압류든 상관없이 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

주거용 부동산의 95% 이상이 이런 물건입니다. 유료정보사이트 등기부현황을 보면 인수되는 권리가 있는 경우 빨간색으로 ‘인수’라고 적혀 있는데, 왕초보라면 무조건 패스합니다.

모든 권리가 소멸되는 물건으로도 충분히 수익을 낼 수 있습니다.

(행크옥션에서는 “깔끔한 권리관계로 초보도 OK!”라고 표시됩니다)

4-2 명도가 어렵지 않은 물건

공부를 하고서도 입찰하지 못하는 분들은 대개 ‘명도가 부담스럽다’고 합니다.

실제로 명도는 쉽고 빠르게 끝나는 경우가 대부분입니다. 살고 있는 임차인이나 전 소유자나 똑같이 소유권 이전 후 거주할 권리가 없다는 것을 알고 있습니다.

게다가 거기 계속 살고 싶겠어요? 오히려 서로 고맙다고 인사하며 헤어지는 경우도 많습니다.

그래도 명도가 부담된다면 임차인이 전혀 피해보지 않는 ‘보증금 전액을 배당받는 임차인, 소액임차인이 점유 중인 물건’부터 살펴보면 됩니다.

임차인이 배당받으려면 낙찰자의 ‘명도 확인서’가 필요한 만큼, 이를 활용하면 협상을 원만하게 이끌어갈 수 있습니다.

명도가 쉬운 물건 예시

더 자세한 내용은
파이팅팔콘님의 「경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?」에서 확인할 수 있습니다.