서울 아파트 경매 물건 분석
⭐1,2호선 신도림역 역세권 신도림7차 e편한세상 아파트⭐
[물건 분석] 2024타경109910 서울 신도림7차 e편한세상 아파트 경매

1. 물건 정보

신도림7차 e편한세상 아파트는 2004년에 지어진 22년차 아파트입니다.

411세대, 총 6개 동으로 이루어진 단지이며, 전용 84.92㎡, 116.3㎡ 두개의 평형으로 구성되어 있습니다.

경매로 나온 매물은 84.92㎡ (25평), 현재 1회 유찰되어 최저가 992,000,000원 (80%) 입니다.

특이사항으로는 감정가가 1년 전 기준인 12.4억으로 확인되는데요.

현재는 호가가 14.5~15억까지 올라 시세보다 4.5억 이상 저렴하게 나온 경매물건입니다.






방3개 화장실 2개 구조, 발코니 확장한 것으로 확인되네요.

2. 권리 분석

1. 말소기준권리 : 도량새마을금고 근저당권

2. 그 외 인수되는 권리 : X

3. 임차인 : 말소기준권리보다 전입일이 느리기 때문에 대항력X

4. 매각물건명세서상 특이사항 없음
3. 입지

초,중학교 도보 5분, 고등학교 도보 12분 정도로 학교와의 거리가 매우 가깝습니다.

안양천과 도림천과 인접하여 산책이나 운동 나가기 좋고,

무엇보다 1,2호선 신도림역 도보 15분으로 더블역세권을 누릴 수 있는 단지입니다.

4. 시세 분석

매매 호가는 보수적으로 저층 기준 14.5억, KB시세 평균은 13.75억입니다.

최근 실거래가는 12억~13.5억 사이며, 현재 호가와 1억 이상 차이가 나고있어 현장 조사 필수입니다.

전세 매물은 모든 평형이 전무하고, KB시세 평균은 7.05억 원입니다.

최근 실거래가는 5.6억(4층, ’25년 4월) ~ 6.3억(21층, ’25년 8월) 정도로 확인됩니다.
5. 총평
지금까지 서울 구로구에 위치한 서울 신도림7차 e편한세상 경매 물건을 알아보았습니다.

1,2호선 신도림역 역세권이라는 점과, 초중고 및 안양천이 인접하다는 점에서 실거주 만족도도 좋을 것이라 생각되는데요.

현재 매매 호가와 실제 거래된 금액과의 차이가 있어 부동산에 정확한 시세파악이 필요할 것 같습니다.

저는 감정가인 12.4억을 넘겨서 낙찰될 것 같다고 예상되네요 👀

감정가 100%로 낙찰받아도 최근 실거래가가 13.5억이므로, 안전마진이 1억 가까이 남는 매력적인 경매물건으로 보여집니다.

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