이래도 돈 벌기 싫어요? 기본에만 충실하면 됩니다.(서울아파트, 2회유찰)

안녕하세요 흑도입니다.

이번 주 비가 예고되어 있었는데 어제까지 안 오다가 오전부터 비가 부슬부슬 내리네요. 남부 지방에는 폭우가 내린다던데 모두 비 피해 없이 안전하였으면 좋겠습니다.
여전히 아파트에서도 수익을 꾸준히 내고 있습니다.
이재명 정부 들어 첫 부동산 대책이 6/27에 발표되면서 한 달 동안 혼돈의 시기가 흘렀습니다. 그동안 많은 사람들이 대출에 어려움을 겪고, 규제에 묶이고 다양한 정책들이 부동산 투자에 발목을 잡았습니다.
하지만 외부환경은 계속 변하기 마련이고 그에 따라 진화하고 발전해야 하는 것이 투자자의 의무이기도 합니다. 그만큼 얼마나 유연성을 가지고 있느냐에 따라서 고착되고, 발전할 수 있는지 여부가 결정될 수 있는 것입니다.

최근 정부에서 발표한 양도세 대주주 기준을 기존 50억원에서 10억원으로 기준을 변경한다고 하였을 때 코스피는 하루 만에 3.88%가 폭락하였습니다. 이는 대선 전 공약과도 전면 배치되는 정책이며 우리나라 주식시장에 찬물을 뿌리는 효과를 가져왔습니다.

자본주의는 냉정합니다.

이러면 국내 증시에 돈이 유입되지 않고 다른 곳(부동산??)으로 돈을 흘러가기 마련이겠죠.

최근 스터디원 낙찰 사례를 보겠습니다.

차순위와 약 500만원차이로 낙찰을 받았는데, 현재 시세는 실거래와 호가 모두 7.8억~7.9억정도라서 8,000만원정도 저렴하게 낙찰받았습니다.

최근 실거래가 : 78,500만원(2025.05)
네이버 호가 : 78,000~79,000만원
KB시세 : 75,000만원

두 번째 사례입니다. 차순위와 약 250만원정도 차이로 낙찰받았는데, 이 역시 시세보다 7,000~8,000만원 가량 저렴하게 낙찰을 받았습니다.

최근 실거래가 : 49,000만원(2025.05)
59,000만원(2025.01)
네이버 호가 : 53,000~58,000만원
KB시세 : 53,000만

세 번째 사례입니다. 차순위와 847원 차이로 낙찰받은 건으로 제 평생 이렇게 적은 차이로 낙찰된 사례는 처음 봅니다. 현재 가로주택사업이 확정되어 재건축이 예정되어 있는 물건입니다. 최소 5,000만원에서 1억 이상 차익이 예상되는 물건이기도 합니다.

최근 실거래가 : 31,000만원(2025.04)
네이버 호가 : 27,000~31,000만원
KB시세 : 27,000만
흘러가는 물건을 유심히 잘 봐야 합니다.

한 달 전에 빨간쪼끼님이 행크 TV에서 소개한 마포구에 있는 33평 아파트입니다. 1회 유찰되었던 시기에 촬영한 물건인데, 시세가 10억 중반 정도 되는 물건임에도 불구하고 아무도 입찰하지 않고 유찰이 되었습니다.

왜일까요???

나 홀로 아파트라서? 학교가 멀어서??? 공원 조망이 안 나와서???

뭐 다양한 이유가 있을 수 있겠지만, 부동산의 실질적인 거래가 발생한다는 것은 그만큼의 이유가 있는 것입니다. 전 회차를 넘어선 85,000만원에 낙찰을 받더라도 시세보다 2억 정도 이상 저렴하게 낙찰을 받게 되는 것이죠.
또한 마포구는 비조정대상지역으로 무주택자가 취득하였을 때 LTV 70%를 감안하여 6억원까지 대출이 가능하기 때문에 역산하면 약 85,700만원까지는 대출에 문제가 없는 것입니다.
또한 KB시세가 낙찰 예상가 보다 굉장히 높기 때문에 추후 사업자 대출을 받는 것도 매우 유리합니다.

추후 전세 50,000만원에 세팅한다고 감안하면, KB시세의 80%-전세보증금으로 총 33,600만원의 후순위 대출도 가능합니다. 그래서 중간중간은 돈이 필요하겠지만, 최종 세팅으로는 돈이 크게 묶이지 않고 서울 도심지에 있는 아파트를 최소의 투자금으로 투자가 가능한 것입니다.

최근 실거래가 : 103,000만원(2024.02)
네이버 호가 : 110,000만원
KB시세 : 104,500만

꾸준히 열심히 하면 결과가 나옵니다. 그렇겠죠? ㅎㅎ