감정가보다 비싸게 낙찰받고도 수익 난 이유

권리분석? 그것만으로는 부족합니다

부동산 경매를 처음 배우는 사람이라면 누구나 ‘권리분석’부터 시작합니다.

말소기준권리, 대항력, 배당요구 여부… 등.

전문용어 익히느라 머리 아프지만, ‘낙찰 후 문제가 생기면 안 되니까’ 다들 필사적으로 공부하죠.

그런데 이상하죠.

권리분석을 잘 한다고 해도, 그게 수익으로 연결되지는 않습니다.

이유가 뭘까요?

수익이 난 물건엔 권리분석이 없었다?

낙찰사례 하나를 소개해볼게요.

지방의 띠처럼 길쭉하게 생긴 농지 하나

누가 봐도 애매했습니다. 건물 지을 자리도 안 나오는 모양에, 용도도 제한적이고요.

그런데 이 물건,
권리분석 할 게 ‘하나도’ 없었습니다.

– 근저당
– 경매기입등기

정말 간단하죠?
토지니까, 임대차도 없었고 점유자 명도도 필요없습습니다

감정가 1,800만 원짜리를 2,680만 원에 낙찰

누가 보면 ‘비싸게 샀다’고 생각할 수도 있겠죠.

하지만 6개월 만에 몇 달치 월급만큼 수익을 가져다준 물건이었습니다.

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왜일까요?

수익의 핵심은 ‘위치’와 ‘활용 가치’였습니다

이 농지는 혼자선 아무 쓸모도 없는 땅이었지만,
옆에 있는 745평짜리 농지를 ‘도로에 붙게 만들어주는’ 핵심이었습니다.

조금만 부동산을 공부해보신 분들은 아시겠지만,
건축법상, 토지가 도로에 접해야 건축이 가능합니다.

즉,
이 작은 농지 하나가
옆 땅 전체의 ‘활용’을 결정하는 핵심 자산이었던 거죠.

그래서
일반 투자자들은 몰랐던 물건이었지만,
이 땅의 가치를 알아본 사람들에겐 수익을 안겨주는 물건이 된 겁니다.

감정가 148%에 낙찰? 수익은 더 컸다

경매 공부 좀 하신 분들은 아실 겁니다.
“감정가보다 비싸게 사면, 그건 망하는 길이다.”
그래서 보통은 감정가의 70~80% 이하로 사려고 하죠.

그런데 이 물건은
감정가의 148%에 낙찰받았습니다.

이쯤 되면 이렇게 묻고 싶을 거예요.

“감정가보다 비싸게 낙찰받았는데도 수익이 났다고요?”

네.

왜냐하면,
경매감정가는 ‘독립적인 가치’만을 따지기 때문입니다.

그 물건이 어떤 효용이 있느냐
주변 부동산에서 필요로 하느냐는 감정가에 반영되지 않죠.

권리분석이 아닌 ‘부동산 가치 판단기준’이 필요합니다

이 사례를 통해 저는 더욱 확신하게 됐습니다.

“권리분석은 기본값이고,
수익은 ‘부동산의 활용 가치’에서 갈린다.”

사람들이 간과하는 건, ‘그 부동산의 존재가치’입니다.

모양이 나쁘고, 크기가 애매하고, 도로에 안 붙었다고 해서
무조건 나쁜 물건이 아닙니다.

오히려 그런 조건이
다른 자산을 가치 있게 만들어주는 포인트라면?

수익은 그 포인트에서 나옵니다.

마무리하며 – 수익의 조건을 다시 생각해보자

이 사례는 단 하나의 사례일 뿐이지만,
지금까지의 저의 투자기준을 상징하는 물건이었습니다.

– 권리분석을 아무리 잘해도
– 감정가보다 싸게 사도

‘활용할 수 없는’ 물건이면 아무 소용 없습니다.

반대로,
남들은 몰라도 나는 가치를 발견한 물건이라면,
비싸게 사도 수익이 나는 구조가 만들어지죠.

이제는 권리분석을 넘어서, 부동산의 활용 가능성을 보는 눈을 키워야 할 때입니다.