3기신도시 청약 결과 분석, 지금 복기 안 하면 또 놓칩니다.

안녕하세요^^영달입니다.

6월 첫 주 연휴는 잘 보내셨나요?
격동의 정국을 지나, 드디어 새로운 대한민국이 시작되는 시점입니다.
국민 모두가 바라는 방향으로 국정이 안정적으로 운영되길 진심으로 기대해봅니다.

오늘은 어떤 유익한 소식을 전해드릴까 고민하다가,
제가 또 신도시 전문가 아니겠습니까?^^

그래서 이번에는 특별히, 여러분들이 관심이 많은 3기신도시 이야기를 준비해봤습니다.
지나간 이야기 같지만, 부동산 공부에서 가장 중요한 건 바로 ‘복기’ 아니겠습니까? 과거의 사례를 되짚어보며, 다가올 3기신도시 본청약을 어떻게 준비하면 좋을지 함께 살펴보면 좋을 것 같아 이 내용을 정리했습니다.

얼마 전에 3기신도시인 부천 대장 공공주택지구 A5,A6,A7,A8 4개 블럭의 본청약이 있었습니다. 부천 대장 뿐만 아니라 앞서서 인천 계양, 하남 교산, 고양 창릉도 본청약이 진행되었죠. 아마 이 글을 읽고 계시는 분들 중에서도 3기신도시에 청약하신 분들이 많으실텐데요.

3기신도시 청약을 준비 중이시라면, 오늘의 내용을 잘 기억해두셨다가 여러분만의 전략을 세우는 데 꼭 활용해보시길 바랍니다.

사전청약 특징 분석

가장 먼저, 사전청약 비율이 얼마나 되었었는지를 살펴보면

사전 청약 당시에는 전체 세대수의 약 95%~96%를 사전청약으로 청약을 받았습니다. 본청약 때 남는 물량은 약 5% 수준 밖에 되질 않았습니다. 그래서 그때는 사전청약을 못 받으면 3기신도시 입성을 못하는 구나 했었죠.

그리고 사전청약 중에서도 특별공급과 일반공급의 비율을 보면 특별공급이 전체 물량의 약 80%를 차지하였고 일반공급은 평균적으로 약 16%정도 밖에 되질 않았습니다. 특별공급의 비율이 월등히 많음을 알수 있습니다.

이랬던 물량수가 3년후~4년후 본 청약으로 넘어오면서 변화가 있었죠?
바로 사전청약 당첨자들의 대거 이탈이 발생한 것입니다.

이탈자 중에는 물론 자격요건 부적격의 사람들도 있었지만 자발적으로 사전청약을 포기한 사람들도 많았습니다.

사전청약 자발적 포기 이유
여러가지 이유가 있겠지만 핵심적인 이유 3가지로 정리해봅니다.
1. 공사비/인건비/자재비/금융비 인상 등으로 사업비가 인상되면서 사전청약 당시의 분양가보다 분양가가 약 14%~21%까지 올라가면서 자금 마련에 어려움이 생겼고

2. 또 사업이 지연되면서 당초 계획보다 입주 시기가 늦어진 이유도 있었습니다.

3. 마지막으로 사전청약 당시와는 달라진 교통 계획 및 부동산 정책 변화 등으로 선호 지역이 달라졌을 수도 있습니다.

결국 각 지구별로 적게는 14%에서 많게는 43%까지 대거 이탈이 발생했습니다.
이탈자들의 물량은 그대로 본청약 물량으로 옮겨졌고 이는 그간 포기했던 많은 분들이 3기신도시 본청약에 다시금 관심을 가지는 계기가 되었습니다.

경쟁률이 가장 높은 전형은?
앞에서 제가 3기신도시 청약은 특별공급 물량이 월등히 많다는 것을 알려드렸는데요. 제 유튜브 채널에서 3기신도시 본청약 안내 영상을 올려보니 가장 많이 고민하시는 부분이 그럼 어떤 전형으로 넣어야 하는 것인지 였습니다.

그래서 제가 여러분들께 참고가 될까 해서 유형별 경쟁률을 한 번 살펴봤습니다. 각 지구별 특성과 분양가 등이 모두 다르기 때문에 소폭 차이나는 부분은 있지만 순위는 큰 변화가 없었습니다.

바로 신혼부부 > 생애최초 > 신생아 > 다자녀 > 노부모> 기타 유형의 순서로 경쟁률이 치열했고
특히 신혼부부와 생애최초, 신생아는 자격 요건에서 부부의 경우 부부 각각 중복 청약이 가능하기 때문에 더 경쟁이 치열했음을 알 수 있습니다.

이런 부분들을 감안하셔서 자격 요건을 전략적으로 만들어보시는 것도 좋겠습니다. 당첨이 우선이라면 굳이 경쟁이 치열한 곳에서 싸울 필요가 없겠죠^^

* 다자녀, 노부모, 기타 유형은 상대적으로 경쟁률이 낮고,
* 신생아 전형이 신혼부부나 생애최초보다 경쟁이 덜하다는 점을 활용해 보세요.
* 또한, 평형이 클수록 경쟁률이 높아지는 경향도 있으니 참고하시기 바랍니다.

본청약에서도 역시 특별공급에 배정된 물량이 훨씬 많기 때문에, 상대적으로 일반공급은 경쟁이 치열할 수밖에 없었습니다.
지역별로 소폭 차이는 있었지만, 일반공급의 경쟁률은 시간이 지날수록 점점 더 높아지는 추세를 보이고 있습니다.
이는 청약에 계속해서 탈락한 대기 수요가 누적되면서 경쟁이 더욱 심화되고 있기 때문으로 해석됩니다.

지역별 분양가 비교
본청약 시 중요한 판단 기준 중 하나는 분양가입니다. 대표 지역의 분양가를 정리해보면 다음과 같습니다. 대략적인 지역별 분양가도 알아두시면 다음 본청약이 나왔을때 위치와 평형을 봤을때 이게 싼지 비싼지 비교 판단이 가능하실겁니다.

인천 계양이 평당 1,600만원대로 59타입이 4억 초반, 84타입이 5억 후반대로 가장 저렴했고
가장 경쟁이 치열했던 하남 교산은 평당 2,200만원 전후로 59타입이 5억 후반이었습니다.
고양 창릉도 평당 2,200만원 전후로 59타입이 5억 중반, 84타입이 7억 후반이었고요
최근에 본청약이 진행된 부천 대장은 평당 2,000만원대로 59타입이 5억 초반이었습니다.

향후 본청약이 예정된 남양주 왕숙지구도 위 분양가와 입지 등을 비교하면, 가격의 합리성을 판단하는 데 도움이 될 것입니다.

오늘은 3기신도시 본청약이 진행된 곳들의 청약 결과를 한번 종합적으로 분석을 해드렸는데요.
재미있게 잘 보셨습니까?
3기신도시 청약은 여전히 많은 기회와 가능성을 품고 있습니다. 복기하고, 비교하고, 전략을 세우는 것이 당첨 확률을 높이는 가장 현명한 방법입니다. 또 아파트 뿐만 아니라 택지도 함께 공고를 유심히 살펴봐야한다는 것도 잊지 마시기 바랍니다.

여러분의 청약 전략에 이번 분석이 작은 도움이 되었기를 바라면서 오늘의 칼럼은 여기서 마무리 하겠습니다.

다음번에도 재미있는 신도시 이야기, 신축 이야기로 여러분들 찾아뵐게요.
즐겁고 의미있는 6월 만드시기 바랍니다.

감사합니다.

영달 드림