[BEST] 생애 첫 부동산, 분양상가 입찰부터 임대까지 풀스토리 (공일)

안녕하세요. 현금흐름 300만원을 목표로 행크에서 열심히 공부하고 있는 공일이라고 합니다.

오늘은 제 생애 첫 투자, 상가 매입 경험에 대해 나누고자 합니다.

해당 상가는 화성시 OO 택지 지구 내 신축 아파트 단지 내 상가이고, 입찰을 통해 매입한 상가입니다.

행크에 올라온 선배님들의 경험담들에 비하면 평범하고 부족함 많은 경험이지만 잘한 점, 부족했던 점 등을 잘 정리해 놓으면 앞으로 투자에 있어 좋은 이정표가 될 거라는 생각에 이렇게 글을 올려봅니다!

💡 입찰과 계약

2024년 7월, 경기도 화성시 신규 택지지구 내 신축된 아파트 단지 내 상가가 저렴한 가격에 분양한다는 가까운 지인 분의 말씀을 듣고 입찰을 결정했습니다.

생에 첫 투자라 입찰한다는 것 자체도 생소했었습니다.

‘그래 싸게 나왔으니까.. 안 되면 말지 뭐~’라는 생각으로 회사에 연가를 내고 입찰장소에 갔습니다. 들어가 보니 사람이 북적북적했습니다!

한쪽 벽면을 따라 책상 위에 각 호실별 추첨함(?) 같은 것이 놓여있더라고요. 분양 업체 관계자분들께 가서 보증금을 내고 입찰용지를 받아 금액을 적고 추첨함에 넣는 방식이었습니다.

지금 생각해보면 참 아찔한데…

사람이 생각보다 많으니까, 분양가에 2천만원 정도 더 쓰면 되지 않을까? 하는 생각으로 입찰가를 적어 투표함에 넣었습니다.(시세조사? 뭐 그런 것도 없었습니다)

호기롭게 입찰표를 추첨함(?)에 넣고 기다리고 있었습니다.

분양관계자께서 “이제 곧 마감합니다”라는 이야기를 하더라고요

근데!!!… 저 포함 4팀만 입찰에 참여하고 다른 사람들은 그냥 지켜만 봤습니다. 근데 그 순간 갑자기 입찰에 참여하신 분들이 추첨함(?)으로 달려가서 본인의 입찰표를 꺼내 금액을 막 수정하는게 아니겠어요.

아무도 입찰을 안 해서 다들 급하게 최저가로 수정하고 있었던 겁니다.

저는 바보 같이 그냥 지켜보고 있다가 아차 싶어 급하게 달려갔습니다. 저도 봉투를 꺼내 펜으로 줄을 직직 그어가며 입찰가를 수정했습니다. (지금 생각해보면 이 입찰 정말 허술하고 웃겼던 것 같습니다)

하늘이 도우셨죠(소중한 2천만원!!)

덕분에 입찰가를 수정해서 결국 분양받았고, 당일에 계약까지 마무리했습니다.

💡 대출과 잔금

상가가 위치한 아파트가 2025년 1월에 준공 예정이라 2025년 3월까지만 잔금을 치르면 됐습니다.

그래서 작년 말까지 그냥 맘 놓고 있다가 시간이 흐를수록 대출을 받아야 한다는 생각에 조급해지더라고요.

대출이 필요한건 알겠는데 뭐 어떻게 해야 할지 몰라서 빨간쪼끼 선생님의 대출활용법 강의를 수강했습니다.

(은행원 출신이셔서 그런지 정말 유용했던 강의였습니다!)

좋은 강의 덕분에 ‘사업자(기업) 대출’로 방향을 정하고 ‘상가임대사업자’ 등록 후 근처 은행에 가서 상담을 받았습니다.

“저희 은행은 당분간 상가는 취급 안합니다.”

“감정평가가 나와봐야 알겠지만 50~60%정도 대출 가능할거에요”

(인근 지역 상가 공실이 오래 지속되어 은행들이 부정적인 인식을 갖고 있었습니다.)

진짜 머리에 지진 났었습니다…

저는 ‘분양가 2.95억원, 대출 80% 2.36억원 받으면 내 돈 6천만원 있으면 된다’고만 생각했거든요.

이때부터 융통할 수 있는 방법을 생각했습니다. 회사에서 운영하는 대출 2,000만원, 입사 초기에 만들어 놓은 마이너스 통장 3,000만원, 진짜 탈탈 털어서 투자금을 겨우 만들었습니다.

초심자의 행운이었을까요? 옆 상가를 분양받으신 부동산 사장님께서 아시는 법무사사무실 사무장을 소개해주셨고, 덕분에 금리 4.3%에 분양가의 64%인 1.89억까지 대출을 받을 수 있었습니다.

덕분에 무사히 잔금을 치를 수 있었습니다.

💡 임대차 계약
임차인 세팅을 위해 대출을 알려주신 부동산 사장님께 상가를 의뢰했습니다.

문의가 자주 온다는 부동산 사장님의 말씀에 ‘곧 맞춰지겠다’라고 생각하며 마음 편하게 있었습니다.

그런데 옆 상가들이 차례차례 임차되는 모습을 지켜보자니 마음이 조급해지더라고요.

뭐라도 해보자는 생각에 우리 상가에 들어올 법한 프랜차이즈 업체 목록을 정리해서 ‘입점 제안서’도 넣어보고, 다른 부동산들에도 상가를 내놓아봤는데 별 소득은 없었습니다.

걱정이 매일 매일 찾아왔습니다. 행복해지려고 했는데 이렇게 스트레스를 받으면 안되겠다 싶더군요. 회사에서 성과금 나온 돈으로 따로 빼놓고, 이자로 나가도 괜찮으니 기다려보자고 다독이며 마음을 비웠습니다.

그렇게 회사에서 일하던 중 부동산으로부터 전화를 받았습니다!

부사님 : 공일씨 안녕하세요. 치킨집 하려는 분이 2000/160에 임대 문의하시네요. 대신 렌탈프리 2개월을 요구하십니다.

공일 : 네?… 160이요? 잠시 뒤에 연락드리겠습니다

(부동산에는 2000/150에 내놓았는데 10만원이나 더 준다고? 감사합니다ㅠㅠ)

점심을 잔뜩 먹은 탓에 혈당스파이크가 찾아와 졸음과 사투를 벌이고 있었는데… 잠이 싹 달아나는 마법을 경험했습니다.

공일 : 네 사장님 계약하시죠

부사님 : 네, 그럼 계약금 받으실 계좌 보내주시고요. 계약 내용 문자로 넣어드릴 테니, 동의한다고 회신해주세요

그렇게 문자를 주고받고 다음날 7시에 계약서를 쓰기로 했습니다.

목 빠지게 기다렸던 임대라서, 첫 계약이라서, 160만원이라는 임대료에 취해서, 렌탈프리가 뭔지 잔금일은 언제인지 등 살펴봐야할 것들은 제대로 보지도 않고 ‘동의합니다’를 보냈습니다.

룰루랄라, 계약금까지 받고 나니 기분이 더 좋아지더라고요.

‘자 그럼, 문자로 받은 계약 내용이나 살펴볼까’ 생각하며 문자를 읽어보니, 잔금일이 한달 뒤로 써있었습니다.

엥? 왜…

검색해보니, 렌탈프리는 통상적으로 잔금을 치른 후부터 적용을 한다더라고요.

어? 잔금 1달 뒤인데? 그럼 렌탈프리가 2개월이 아니라 3개월이네?

10만원 더 받는다는 기쁨에 취해 계약내용도 제대로 살펴보지도 않은 덕분에 대출이자 1개월분이 더 나가게 되었습니다.

내용을 꼼꼼히 보지 못했던 실수로 손해를 봤다는 생각이 저를 계속 괴롭혔습니다.

네, 처음부터 어떻게 완벽하겠습니까. 행복해지려고 한 투자인데 스트레스 받지 말자! 마음을 편히 비워냈습니다.

다만, 계약서 쓸 때는 더 이상 바보처럼 굴면 안되겠다는 생각에 특약사항을 정리해서 부동산 사장님께 포함시켜달라 요구하고, 계약 당일에도 프린트에 크게 출력해서 책상 위에 올려놓고 계약서와 하나씩 비교해나가면서 계약서를 작성했습니다.

💡 수익률 분석

최종 투자금 약 79,000,000원
수익률: 10.5%
월 현금흐름 약 700,000원

💡 소감
입찰부터 임대세팅까지 아슬아슬했던 포인트들이 많았네요.

초심자의 행운이 저에게도 찾아온 덕분에 무모했던 제 첫 투자는 어찌어찌 잘 마무리 되었습니다.

앞으로 준비 없는 섣부른 투자는 앞으로 절대!! 하지 않겠다는 다짐을 하게 되었습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음에는 더 좋은 투자 경험담으로 찾아오겠습니다.

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