📝8년차 보유했던 재개발 조합원입주권을 매도하며 얻은 교훈 PART-1 (용산팔고 선택한 덕소)

· 본인 닉네임 : 오너라
· 수강 강의 및 스터디(기수) : 엑시트5기, 아임스, 서투스, 법투스 외
· 낙찰/계약/매입 일자 : 2017년 8월(매수) 2020년 5월(잔금매도)
· 부동산 종류 : 조합원입주권

돈과 재물아! 데구르르르 굴러들어 ‘오너라’ 입니다.
저는 올해 5월 초 8년차 보유하고 있었던 남양주의 재개발 물건 매도에 성공했습니다.
모두 축하한다며 부럽다고들 하십니다.
과분한 축하 감사합니다.
하.지.만!!! 그다지 기쁘지는 않습니다.
다만, 막힌 하수구가 뻥 뚫린듯 속은 시원하네요ㅎㅎㅎ
요 찝찝한 글의 이유와 매도하며 겪은 이야기들 자세히 풀어보도록 하겠습니다😇

매도계약서 내용

남이 잡아다 준 물고기
그 많고 많은 입지 좋은 서울을 두고…
이 물건은 남양주 재개발 지역 물건으로 바야흐로 8년전인 2017년…
제가 직장에 다니고 있을때 어머니가 어떤 세미나를 다녀오시더니
얘야. 이 곳이 금방 아파트가 된다고 한다.
너는 직장다니느라 바쁘니
엄마말 듣고 갭으로 하나 사두거라.
어머니 말씀
하셔서 아무 생각없이 매수했던 물건이었습니다.
감정가액 1억2천 조금 안되던 썩빌을 프리미엄 5천을 얹어 1억7천에 매수했습니다. 9천만원 즉 80%의 대출을 받아 8천만원으로 투자를 했습니다. 전세를 껴서 갭으로 매수하면서 후순위 대출을 추가로 받았더라면 더 적은 투자금으로 투자를 할 수 있었을텐데 누수로 인해 급하게 퇴거한 세입자로인해 그 빌라는 공실이 된지 얼마 안되었었구요. 그 누수는 그 라인 전체의 동의가 있어야 공사가 가능했지만 윗 세대는 공실이었고 주인이 원하지않아 수리를 할 수 없는 상황이었습니다. 결국 이주전까지 공가상태로 가져가게 되었는데 이 당시 많이 나온 대출에 대해 제가 착각했던 부분을 말씀드리자면 ‘내가 대기업 직장인이라 이렇게 잘 나오는구나’ 생각했을뿐…한참 한참이 지나서 행크에 들어와서 공부한 후 이것이 제 생애최초대출이라는것을 알게됩니다 ㅋㅋㅋ
가장 최악의 거래 ‘생초로 썩빌사기’ 라고 하죠ㅋㅋㅋ
그 당시의 저는 직장생활만 열심히 하고 다른것은 전혀 관심을 두지않았던 워커홀릭이었습니다.
새벽에 퇴근하고 일하는데 온통 집중하며 지내던 저는 부동산은 결혼할 남자가 장만해오는것이고 정치, 뉴스, 신문은 회사일하느라 바쁜 나에게 불필요한 분야라 생각하고 귀를 막고 살았습니다.
일 외에것은 신경쓰고 싶지않았기에 그래서 어머니를 믿고 모든걸 다 맡기고 지냈던것 같습니다.
그렇게 제 첫투자의 첫단추를 잘못 끼우게 됩니다.
덕소2구역(라온프라이빗 리버포레)재개발 진행상황
재개발 되기가 쉽니…

위의 조감도가 제가 투자했던 덕소2구역 물건의 조감도입니다.
덕소2구역에서 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’란 이름으로 재탄생합니다.
간략히 말씀드리자면 이 재개발 물건은 작년 12월에 일반분양되었고 저는 59A를 신청하여 19층 RR을 받았습니다.
한강이 약간 보이는 층이라고는 하지만 요즘은 서울에 있는곳만 한강이라고 하네요?
아래 덕소2구역 재개발 과거 진행일정과 매수시기 잠깐 보실께요~

🏗️ 덕소2구역 재개발 진행상황
no
진행 단계
날짜
기타사항
1
뉴타운 대상지구 선정
2006년 11월
경기도 제1차 뉴타운 사업 대상
2
재정비촉진지구 지정 고시
2007년 11월 26일
남양주시 고시 제2007-307호
3
조합설립추진위원회 승인
2010년 12월 8일
주민 동의 후 승인
4
조합설립 인가
2012년 5월 1일
조합 정식 출범
5
재정비촉진계획 변경 고시
2013~2017년 12월 8일

6
사업시행계획 인가
2017년 5월
최초 인가
7
사업시행계획 변경 인가
2018년 11월 26일

8
매수 시점
2017년 9월
사업시행인가 이후 매수
9
관리처분인가
2021년 5월

10
이주시작
2021년 9월~

11
사업시행인가계획변경 임시총회
2022년 5월28일
주차장 한 층 더 파는 이슈로 공사지연
(이걸 안했어야함…속도가 생명인데)
12
조합원 동호수추첨
2022년 7월26일

13
철거시작
2023년 3월15일

14
착공 및 일반분양
2025년 12월~
구리역 모델하우스 분양 및 착공
15
준공 및 입주
2028년 3월 예정

덕소2구역은 2019년 말 프리미엄이 2억이상 오르기 시작합니다.
이때 저는 큰 실수를 하게 됩니다.
부동산도 비교를 잘 해야한다.
용산 vs 덕소
8년전이면 ‘8천’이란 투자금으로 서울 왠만한 재개발 뿐만이 아니라 용산도 갭으로 충분히 살 수 있던 시기였다고 생각합니다.
실제로 제가 덕소매물을 사고 2년후인 2019년에 용산국제업무지구 바로 앞 원효로 3가 구역에 준공을 코앞에 두고 있던 신축 투룸빌라를 ‘1억2천‘전세를 주고 ’1억2천‘’갭’으로 매수했었거든요. 용산을 계약하고 2019년 말 쌍둥이들을 임신하게 되고 쌍둥이들을 키울 수 있는 안정된 주거공간이 필요했습니다. 문재인정권 다주택자규제에 지레 겁을 먹고 용산과 덕소 둘 중에 하나를 팔고 친정근처 투자금에 맞는 아파트를 매수하기로 합니다.
덕소를 매수하고 2년도 안된 시점에 2억 이상의 프리미엄이 붙었고 매도할 생각없냐며 부동산들로부터 불티나게 전화가 오던 2019년 당시엔 덕소의 프리미엄이 마구 오르고 있었을때였습니다.
이때의 선택은? 고민에 고민을 거듭하다 선택장애가 생긴 저는 또 어머니께 여쭤봅니다ㅋㅋㅋ
(지금 생각하면 용산 vs 덕소 고민할 가치가 있었을까 싶습니다 ㅋㅋㅋ)
난 잘 모르겠다.
그래도 확실한게 좋지않니?
용산은 오래 걸릴것같고
덕소는 확실하게 새아파트가 되잖아~
어머니 말씀
바로 매수하자마자 매도하는 용산 단타실행!!!! ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
그래도 프리미엄이 붙는 용산이었습니다ㅋㅋㅋㅋㅋ왜 의심안해봤니!!!
그때 매도한 용산…작년에 가보니 7억2천에 거래되고 있더라구요😇 덕소는 얼마가 올랐을까요?

그때 난 왜 이렇게 안일하게 서울아닌곳에 내 돈을 투자했을까 후회합니다. 내가 조금 더 신중했더라면…부동산을 비교하는 법을 알았더라면…행크를 알고 행크에서 공부했더라면…이런 실수는 저지르지않았을것 같습니다.

경험이라는것은 ‘아무것이나’의 경험인게 아니라 수익을 남기려는 과정에서 최선을 다 하는 노력 후에 후회없는 경험 바로 그 포인트에서 제대로 된 경험이 나온다고 생각합니다.
저는 그런 노력을 하지않았죠. 그저 방안에 앉아 남의 말을 듣고 실행만 할 뿐이었죠.
내 투자금이 많이 들어가고 시간이 오래 걸리는 재개발에있어서 ‘선경험 후교훈’은 필요없다는걸 깨닫습니다.

이런 바보같은 결정은 없도록 여러분은 행크에서 똑똑하게 공부하셔서 똑똑한 투자를 하시길 바랍니다.
PART-2에서는 재개발을 진행하며 후회했던 점들을 작성해보며 덕소의 수익률, 재개발 투자 시 숙지해야할점에 대해 다뤄 보도록하겠습니다.