넌 왜 그렇게 유찰이 되었니?

오늘 매각하는 물건이 있다.

상가 물건

하남에 있는 소형 상가 물건이다,

감정가격 7억짜리가 무려 1.8억원까지 낮게 유찰이되었다.

신고된 월세는 보2000에 180만원

요즘 같은 시기에 상가는 정말 조심해야 하기에…

특히 신도시 상가는 고평가되어 나오기에
이 물건 역시 내측에 있는 상가로서는 효용가치가 없는
단순 고평가된 상가지옥속에 있는 물건일거라 생각했다.

위치도 보면 상가 매물이 정말 많이 나오는 곳에 있는 물건

하지만 위치를 조금더 잘 살펴보니 바로 앞에 호수를 끼고 있다.

스카이 뷰로 보니 한 가운데 음악분수도 있다.

구조도를 보니 호수쪽을 바라보고 있다.

일단 위치는 좋아 보였다.

하지만 내측 상가라면 아무런 의미가 없는것!

현황 역시 사무실로 운영중이라고 나온다.

매각 물건 사진을 보아도 사무실로 운영하다가 현재 공실로 보여진다.

그런데 말이다!??

사진을 보다 내보니 내부가 인테리어가 살짝? 되어 있는것 같고

배란다 쪽이 좋아 보인다.

뭔가 테라스도 있고..

호수쪽을 바라보는 것은 아닌가?

1차적으로 호수뷰가 나오든 말든 사무실로 보기에는 나빠 보이지 않는다.

평수가 작아서 작은 사무실로 임대 놓기에는 부담감이 적어보이고

조금더 손품을 팔아본다.

호수뷰가 나온다!!!

호수뷰가 나오는 사무실이라면?

해당 지역에서 사무실 매물 중에서는 좋지? 않을까? 라는 생각도 드는 물건이다.

조금더 손품을 팔아보니 해당 매물은 사무실로 되기 전에 카페 잇템이라는 곳으로 사용을 했던곳

그리고 나서 다시 물건 사진을 보니 외벽에 까페라고 되어 있다.

일단 카페를 운영할 정도로 시원한 전망이 나온다?

만약 내가 이지역에서 사무실을 구한다면…

나름 역세권에 뷰까지 나오는 상가가 훨씬더 좋을것 같다.

하지만 특히 신도시 상가의 경우 공급이 많아서 공실 자체가 많아서 월세가 나오더라도 정말 조심해야 한다.

만약 상층부 월세가 3만원 정도라면…

아무리 좋아 보여도 창을 닫아야 한다.

해당 상가의 월세를 알아보았다.

이것 봐라?

생각보다 상당히 월세가 높다.

월세는 자연스럽게 수요와 공급에 의해서 형성되는것

아무리 공급이 많다고 하더라도 이정도 형성이 된것은 좋다는 뜻이다.

게다가 건물 등기부를 보면 채권도 크고 NPL 투자도 가능한 물건으로 보여진다.

현재 상태에서 낙찰 받아도 정말 대출도 잘되면서 투자금이 작게 들어가는데
NPL까지 접목이 된다면 거의 무피 투자가 가능해 보이는 물건으로 보여진다.

하지만 단점은

3개호실을 터서 사용하고 있어 대출 받을 경우 왠만한? 은행들은 대출을 해주지 않을것이다.

그렇다고 무조건 대출을 안해주는 것도 아니다.

격벽이 없으나 다시 원상복구 하면 되기에…
아마 많은 초보들은 이부분이 걸려서 패스 했을지도 모르는 물건…

임장을 가봐야지 했는데 어느덧 시간이 흘러 입찰일이 되었다.

직접적인 임장을 다녀온것이 아니기에 무조건적으로 좋다고는 볼수 없고

필자의 생각이 많이 틀렸을수도 있다.

월세를 평당 6만원에 세팅이 된다고 하면라도 6% 수익률 기준 매매가격은 약 2.4억원 이번회차는 낙찰이 될것이다.

그런데 오늘 낙찰이 되었다.

예상했던 매매 가격으로 낙찰이 되었다.

정확히 2.4억…!!!

하지만 2등이 주는 의미와 입찰자가 2명이라는 것이 정말 더 많은 의미를 내포하고 있다!

만약 이 물건….

2등 가격으로…

만약 이물건…

1등 입찰자가 들어오지 않고,…

2등 가격으로 단독 낙찰이 되었다면…

어땠을까?