행크에서 긍정의 기운 가득 받고 있는 긍정다이아입니다

못난이에게도 기회를 주세요 1탄 이후

안녕하세요 ^^ 행크에서 긍정의 기운 가득 받고 있는 긍정다이입니다 어떤 이야기를 들려드리면 도움을 드릴 수있는 글이 될까 한참 고민하던중 . 지나고보니 못난이 투…
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2탄 꿀팁을 드리고자 글을 작성하게 되었습니다.

지난 상승장 멍멍이집을 사도 오르던 때는 사실 저층, 못난이뷰, 비선호 타입, 동까지 큰 의미가 없긴 했었던 같기도 합니다.

단 싸게 매입해야한다는 공식은 변치 않았던 것 같습니다.

2021년 끝자락 상승장으로 전국이 불타오르던 때 불안한 마음만 가득했습니다. 강의비용 아껴보겠다고 책과 블로거들 글만 읽으며 나름대로 투자포인트를 잡아보기도 하고 ‘언젠가는 꼭 경매를 해야지, 본격적인 공부를 해야지’ 하는 생각에 행크에 가입했습니다.

하지만 강의를 듣자마자 하락장을 때려(?)맞고 한 2년간 수습(?)하고 강의를 들으며 겨우겨우 버텼던 것 같네요.

육아로 스터디도 못하고 (육아가 가장 바쁜시간에 항상 줌스터디ㅠㅠ)

어떻게든 버티기 위해 ‘매일 인기글 읽기(행알님이 올려주신 글은 다 읽어본 것 같아요(감사합니다^^))’ 그리고 각종 경험담을 읽었습니다.

올해부터는 정말 본격적으로 임장을 다니며 경매검색을 하고 입찰을 다녔습니다!

4월 낙찰받은 물건은 모두가 생각하는 못난이 1층입니다!

근데 선순위 임차권에 대항력까지있다니!! PASS하기 쉬운 물건입니다.

더군다나 20년 이후 실거래가 없었고, 거래된 실거래와 호가가 차이가 컸기에 매가를 산정하기 어려운 물건이었습니다.

하지만 아파트 앞에 있는 부동산을 모두 들러 실거래가 뜨지 않은 매물이 있음을 확인했고, 매매가를 산정한 뒤 입찰을 하기로 결정했습니다.

사실 가장 중요한 포인트는 1층의 비밀입니다.

테라스가 있는 1층이었는데요. 아파트 맞은편에 있는 초등학교 학생 수가 1000명이 넘었고, 어린이들이 있는 세대가 많은 동네라면 층간소음도 피하고, 여름엔 수영장도 설치해 물놀이도 하고, 바비큐까지 즐길 수 있는 테라스를 원하는 수요가 분명 있을 거라고 판단했습니다.


권리분석상 임차권 등기가 선순위기에 5.2억 이상만 받으면 임차인이 다 배당받을 수 있고, 임차권등기가 되어 있다는 말에 공실인지를 확인하기 위해 테라스를 뛰어넘어봤습니다.

대박!!! 공실입니다 ㅎㅎㅎ

경매는 마음 약한(?) 제가 명도를 할 수 있을까 하는 생각에 매번 용기가 나지 않았는데, 공실이라니 용기가 솟아났습니다.

당시 이 물건을 보고 있었던 해부자님께서 입찰당일 공투를 제안해주셔서 함께 하게 되었는데요. ‘뭐 낙찰되겠어???’ 하는 느낌이었습니다.

오잉?? 그런데 낙찰이 되었습니다!!!! ㅎㅎㅎ


당황한 해부자님의 뒷모습^^

공실로 쉽게 명도도 진행되었고, 써금써금하던 테라스를 바꿔보기로 했습니다!!!

뛰어난 미적감각을 가지신 팔콘쌤과 해부자님과 함께 수많은 연구(?)를 한 끝에 탄생한 나만의 테라스!!!

여름밤 아이들은 물놀이를 하며 잔잔한 음악과 함께 바비큐파티를 하면 넘나 행복해 질것같은~ 저도 살고 싶더라고요^^

최근 잔금 후 10일 만에 임차 가계약금을 받았고, 투자금은 국산 중형 중고차 가격정도, 차익은 수입차 새차 가격(?)정도 될 것 같습니다.
5월에 받은 2번째 낙찰 물건입니다.

물파스에서 만난 몬스준님과 ‘투자금 대비 수익률100프로를 낼 수 있는 물건을 찾아보자’며 꾸준히 검색해 기계적으로(?) 입찰했습니다!

이 물건의 포인트는 어느 부동산을 가도 좋아하지 않는 애매~한 2층입니다.

1층처럼 층간소음 이슈가 없는 것도 아니고 해까지 잘 안 들어오는 2층. 사실 1층보다 더 못난이인 것 같습니다.

하나 포인트를 더하자면, 많은 미납관리비입니다. 미납관리비가 700만원 정도 되었는데 그만큼 빽빽한 가압류까지! 경쟁력을 낮출 수 있다고 생각했습니다.

실투자금 대비 200프로 차익을 낼 수도 있겠다고 생각해 낙찰받았습니다.

낙찰 이후 현장에 방문했습니다. 앞쪽에 길이 있긴 하지만 사람들이 많이 다니지 않는 길이었고, 그만큼 조경들과 공간이 확보되어 일조량도 좋았습니다.

여기에 1층이 매우 인기가 많은 어린이집이라는 사실도 알게 되었습니다. 1층이 어린이집이면 층간소음 걱정 안 해도 되는 필로티와 같다고 보면 되지 않을까요?



이 물건은 현재 명도 협상중으로 이달 말 점유자분께서 퇴거하시기로 가계약 문자를 받아놓은 상황입니다.

투자금은 국내 소형 중고차 가격으로 세팅했고, 차익은 수입 대형 중고차(?) 가격정도로 예상합니다.

지난 시간 두려움에 시작하기 어려운 날들이 많았지만, 함께 할 수 있는 멋진 사람들이 있었기에 도전할 수 있었던 것 같습니다
.

오늘도 행크에서 성투하시길 응원하겠습니다.^^
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