이렇게 재개발 재건축 투자하면 고수에게 '호구' 됩니다 - 코인트리

안녕하세요 행크알리미입니다.

제주임장 이벤트가 끝나면 좀 편해지려나 했는데…하영 바빠부넨…

오늘도 어김없이 콘텐츠의 바다에서 헤엄치던 중 눈에 확 들어오는 칼럼을 발견했습니다. 2020년 작성된 이야기인데요. 하루하루가 다른 부동산시장이지만, 때로는 과거의 분석이 큰 교훈이 되기도 하지요.

여러분이 아주 좋아하실 서울 강남 재건축 이야기입니다.

(유평상 평생자산관리연구소 소장의 책 ‘실패로 풀어보는 재테크 호구 탈출’을 참고하세요_)

땅집고가 이번에 소개해 드리는 책은 유평창 평생자산관리연구소 소장이 펴낸 ‘실패로 풀어보는 재테크 호구 탈출(텔루스)’입니다. [땅집고 북스] ..
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칼럼에 등장한 사연을 간략이 정리해 보겠습니다.

두 자녀를 둔 40대 가장 M씨는 2006년 개포주공아파트(5단지로 추정) 전용 53㎡(22평)를 7억원에 매입했다.

자금은 기존 아파트를 매도한 2억+현금 4천만원+부모님 집을 매도한 비용+대출을 최대한 활용했다.

1983년 입주한 낡은 아파트에서 재건축을 기대하며 6식구가 거주하기 시작했다.

대치동이 코앞이라 자녀 키우기엔 좋았다. 하지만 복도식, 주차난, 하수구 냄새, 모기 등 집값 대비 거주환경이 무척 열악했다.

그러다 유럽발 경제위기가 닥친 2012년, 결국 버티지 못하고 아파트를 5억 초반에 급매로 처분하고 경기로도 이사했다. 6년이 지났지만 1억원 넘게 손해를 보고 말았다.

강남 아파트를 손해보고 판다? 쉽게 이해되지 않습니다. 아마도 본인의 분석을 정당화시키기 위한 예시라는 생각이 듭니다. 진짜라 치고, 다음 이야기를 살펴보겠습니다.

2024년 최근 개포주공 5단지의 전용 53㎡ 실거래가는 21억5천만원 정도 합니다. 12년 만에 16억원 넘게 올랐네요. 역시 강남입니다.

만약 사연이 진짜라면 지금은 땅을 치고 계실 M씨의 재건축 아파트 실패 원인과 알리미의 해설을 살펴보겠습니다.

개포주공 5단지 / 사진=강남구

1. 매수 타이밍을 놓쳤다

M씨가 무리해서 재건축 아파트에 투자했던 이유 중 하나는 부러움 때문이었다. 당시 우리나라에 최초로 도입된 종합부동산세 기준인 6억원 넘는 아파트에서 사는 지인들이 늘어놓는 불평이 오히려 부러웠다는 것이다.

심리적인 이유로 섣불리 판단한 데다 우유부단한 성격 탓에 결과적으로 당시 꼭지점에 매수하게 됐다. 자녀 교육과 부모님의 지원을 고려했다면 미리 움직였어야 했다.

→ [재벌집 막내아들]처럼 부동산이 어떻게 움직일 줄 알고 미리 움직일 수 있다면 모두가 부자됐게요…

2000년대 중반 반포·도곡·개포동 일대 재건축 이야기가 활발해지면서 ‘지금이 기회다, 한 4~5년 버티면 되지 않겠나’라고 생각한 분들이 많았습니다. 분위기가 형성되자 이곳 아파트값이 깡총 뛰었습니다.

하지만 무리해 투자했다면 세계적인 금융위기가 닥치자 아파트 가격은 추락했고, 금리는 오르고, 버틸 여력이 없으니 손해를 감수하더라도 빠져나가야만 했습니다. 그리고 그 급매를 새로운 투자자들이 줍줍했습니다.

최근 상승장과 하락장이 뚜렷한 상황에서 똑같은 경우가 있었습니다. 재건축을 겨냥해 영끌족이 몰렸지만, 금리인상과 막대한 공사비로 투자자들이 발을 동동 구르는 상계주공아파트가 떠오릅니다.

2. 경제위기의 순환사이클을 이해하지 못했다
M씨가 주택을 처분한 직후 아파트 시세가 급반등해 고점을 회복했다.

과거 경험을 돌이켜보면 IMF 외환위기, 미국의 서브프라임모기지 사태 등을 겪었지만 결국은 극복했다. 원래 경제는 호황과 불황의 반복적인 주기가 존재한다.
→ 송사무장님께서 행크TV를 통해 자주 말씀하시는 사이클, 고수가 투자하는 시기와 딱 맞는 해석이라고 볼 수 있습니다.

진짜 고수들은 신문기사 부동산면에 ‘공포, 패닉’과 같은 단어가 등장할 때 서서히 움직이기 시작한다고 합니다. ‘남들과 반대로 움직여라’ 하는 말도 있잖아요.

요즘 상승장에 너도나도 산다니 조바심에 욕심을 부려 투자했다가 버티지 못하고 나오는 경매 물건이 아주 많습니다. 조급해하지 말고, ‘이제 충분하다’ 싶을 때까지는 공부를 하는게 좋습니다.

3. 재테크 실패에 대한 플랜B가 없었다
M씨가 위험을 피하려면 소유와 주거를 분리하는 전략이 필요했다.

가족 수가 많으면 저렴한 가격대의 방 4칸짜리 아파트에서 전·월세로 거주하면서, 재건축 소형 아파트는 이른바 갭(gap) 투자로 접근했다면 대출 이자도 부담하지 않으면서 매도 당시 경제위기도 극복할 수 있었을 것이다.
→ 몇년만 버티면 되겠지 하는 생각으로 소위 몸빵을 하는 분들이 많습니다. 그러나 쉽지 않죠. 이 글에 등장한 개포주공 5단지는 M씨가 매도한 시점에서 12년이 흘렀지만, 아직 재건축되지 않았습니다. 그대로에요.

만약 그가 조금 작은 집, 예를 들어 개포주공 1단지 11평을 매입하고 가족들은 빌라에서 월세로 거주하며 열심히 또 종잣돈을 모았다면 어땠을까요.

2020년 부동산 블로그를 보니 개포주공 1단지 재건축시 11평→33평 배정시 분담금이 3억6천만원으로 나옵니다.(이후 아주 많이 추가 상승) 아주 대략적으로 잡아 10억원대의 투자로 30억원 하는 디에이치퍼스티어아이파크 33평 신축의 주인이 될 수 있었습니다.

하지만 그렇게 되기까지는 18년을 버텨야… 그래도 알고 모르고의 차이가 어마어마한 결과를 냈지요?

개포 우성3차 상가에 있는 일등부동산 땡큐^^ (2020년 자료로, 분담금은 이보다 많이 올랐습니다)

[BY 땅집고] [땅집고] 서울 강남구 개포동 개포주공 5·6·7단지가 지난해 말부터 이달까지 잇따라 조합설…
naver.me
(위 기사를 참고하셔도 좋습니다)
재건축·재개발은 확신을 가질 수 있는 공부와 정보 수집, 장기간 버틸 수 있는 자금력, 그리고 진짜 기다릴 수 있는 끈기가 있어야만 높은 수익을 거둘 수 있습니다.