2021년 작성된 글입니다!!!
(투자 방법에 대한 참고만 해주세요)

오랜만에 사무실에 출근해 컴퓨터를 켰습니다.

제가 주로 일하는 공간은 차 안입니다. 비좁고 허리도 아프고 말도 많이 하니 목이 아픕니다. 사무실에서는 아무런 방해 없이 음악을 들으며 일에 집중할 수 있으니 좋습니다.

2021년 LH사태로 정부는 증세 카드를 또 꺼내들었습니다.

2022년부터 토지도 단기양도할 경우 1년 미만 50%→70%, 2년 미만 40%→60%으로 변경되고, 비사업용 토지에서 발생하는 추가과세가 10%→20%로 올라가게 되어 사실상 단기 매도로 차익을 만드는 것은 불가능하게 되었습니다.

해답은 2년을 보유했다가 일반과세로 매도하는 것일까요?

추가과세는??

투자는 리스크를 예측하고 최대한 보수적으로 바라보면서 해야지 도박이 되어서는 안됩니다.

1. 2년 동안은 내가 돈이 필요해도 절대 팔수 없다.(70%+추가과세 20% 세금 다 내면 남는 것이 없기 때문에)

2. 2년 이후 내놨더니 내가 원하는 시기에 팔릴지 안 팔리지 모른다. (처음부터 시세차익이 예상된다면 2년을 기다리지 않고, 바로 매물을 내놓을 수가 있다. 매수인이 나타나면 그때 고민해도 늦지 않다.)

3. 토지는 그나마 괜찮은데 상가, 공장, 지산 등은 2년 후에 일반과세로 매도하고 싶은데, 임차인이 2년 후 갑자기 나가서 공실이 될 수도 있다. (임차인은 우리가 컨트롤할 수 없다.)

그럼 모든 투자를 중지하고 세법이 바뀔 때까지 기다리는 것이 맞을까요?

당연히 규제 속에서 기회를 찾아야 합니다.
한 사례를 보여드리겠습니다.

LH청약센터에서는 LH에서 분양하는 각종 토지에 대한 정보를 볼 수 있습니다. 그 중에 사업성이 좋은 토지를 경매/공매와 마찬가지로 입찰을 통해 낙찰을 받을 수가 있습니다.


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apply.lh.or.kr

1. 토지시세 분석하는 방법

토지를 분석할 때 가장 중요한 것은 시세입니다. 다음은 신축했을 때 부가가치가 많이 발생이 가능한지 봐야 합니다. (토지는 저렴하더라도 신축으로 수익이 나지 않는다면 절대 매입하면 안됩니다)

그래서 가급적 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것이 중요합니다. 만약 시세대로 낙찰을 받더라도 신축을 통해 수익이 날 수 있다면 당연히 시세와 같다 해도 받아야 하는 것입니다. (시세보다 저렴하게 낙찰을 받았다면, 신축하지 않고 다시 매도해 수익을 낼 수도 있습니다)

아래는 실제 청약 결과입니다.

인기 있는 필지의 경우 공급예정가의 200%에 육박해 입찰하고는 합니다. 낙찰자가 이상한 것이 아니라 시행을 하면 훨씬 더 큰 수익이 예상되기 때문에 기꺼이 그 정도 비용을 감수하는 것입니다.

2. 핵심 포인트

LH토지 시세조사시 3가지 시세를 같이 조사해야 합니다.

1. 공급예정가
2. 낙찰금액
3. 프리미엄이 붙은 호가

규제를 피해 수익을 거두는 방법은 반드시 존재합니다.

최근 신축스터디 1기에서 매도한 토지의 경우 69.5억원에 매입해 2개월 만에 79억원에 매도했습니다.


내용은 아래와 같습니다.

1. LH에 청약한 토지라서 현재는 토지가 아닌 분양권 상태

→ 대지라서 법인으로 매입 가능하고, 세금은 10%~20%만 내면 된다. (개인으로 단기 매도 시 양도소득세는 50%)

→ 토지 상태가 아니라서 추가과세가 없다.(토지로 등기 후 매도 시 비사업용 토지는 추가과세가 발생. 하지만 신축을 통해 사업용 토지로 만들면 추가과세가 없음)

2. 매도자가 계약금을 7.25억원만 납부해 놓은 상태이기 때문에 마이너스 프리미엄 -3억원에 매입했으므로 72.5억원짜리 토지의 실투자금은 4.25억원만 필요.

투자를 할 때 중요한 요소는 투자금 최소화, 빠른 회전율, 투자 안정성과 더불어 같은 돈을 벌더라도 신경을 덜 쓰는 것입니다.

내용이 조금 복잡한 만큼 관심이 있다면 법인투자반 강의를 들어보는 것이 좋겠습니다.

세상이 넓고 돈 벌 수 있는 방법은 다양합니다.
위 경험담은 다음 ‘행복재테크’ 카페
2021년 4월 게재된 ‘흑도’님의
‘규제에는 항상 빈틈이 있다. (분양권, 토지청약, LH, 추가과세)’를 재편집한 것입니다.